Sabah saat 09:00: apartman kapıcısı elinde bir tutanakla yöneticiye ayrılacağını söylüyor; daire sahipleri endişeli: "Kalan yıllık izin, ihbar ve kıdem ücreti kimden, nasıl ödenecek, aidata yansıtılır mı?" Yönetici olarak hem yasal yükümlülüğü hem de site bütçesini doğru hesaplamak zorundasınız.
Özet: Hangi kalemler hangi kaynaktan ödenir?
Kapıcıya ödenecek haklar genellikle iş sözleşmesi ve iş kanunu kapsamında değerlendirilir. Yönetici/kat malikleri adına doğrudan işveren sıfatında olan taraf, ödenecek ücretleri karşılamakla yükümlüdür. Ancak bu ödemelerin yönetim bütçesinden (ortak giderlerden) mi yoksa bireysel maliklerden tahsil edilerek mi karşılanacağına ilişkin usul Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim bütçesi kararı doğrultusunda belirlenir.
Kapsam: Hangi ücretler söz konusu?
Kapıcının işten ayrılışında sık karşılaşılan kalemler:
- İhbar tazminatı (veya ihbar süresine ilişkin ücret)
- Kıdem tazminatı (hizmet süresine göre hesaplanan)
- Kullanılmamış yıllık izin ücreti
- Sosyal güvenlik ve vergisel kesintiler
1) İşveren kimdir? Yönetici mi, kat malikleri heyeti mi?
Pratikte yönetim organı (yönetici, yönetim kurulu) işveren sıfatını taşır ve işçilikten doğan borçlardan (ücret, kıdem, ihbar vb.) yasal olarak sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlerin yönetimi ve harcamaların yapılması genel kurulca belirlenmiş usule göre yürütülür; bu nedenle büyük veya beklenmedik işçilik giderleri için genel kurul onayı veya daha önce kararlaştırılmış bütçe uygulanması önemlidir.
2) Kıdem tazminatı: Ödeme kaynağı ve devir durumları
Kıdem tazminatı, çalışanın işten ayrılış koşuluna göre işveren tarafından hesaplanıp ödenir. Bina satışı gibi devir hallerinde yeni maliklerin sorumluluğu farklılık gösterebilir; somut duruma göre değişir ve bu konuda hukuki değerlendirme gerekebilir. Genel bir kural belirtmek yerine, belirsizliklerde avukata danışılması uygundur.
3) Kullanılmamış yıllık izin ve ihbar ücretinin hesabı
Kullanılmamış yıllık izin ücreti, işçinin hak ettiği izin günleri üzerinden günlük ortalama kazançla hesaplanır. İhbar süresi ödenmesi gereken hallerde (ör. tazminat yerine ödeme) ihbar tazminatı da aynı şekilde hesaplanır. Bu ödemelerin SGK ve vergi kesintileri doğurabileceği unutulmamalıdır.
| Kalem | Genel durum |
|---|---|
| Kıdem tazminatı | ✅ İşveren öder; hesaplama brüt ücret ve hizmet süresine göre |
| Yıllık izin ücreti | ✅ İşveren öder; kullanılmamış izin günleri üzerinden |
| İhbar tazminatı | ✅ İşveren öder; ihbar süresi karşılığı |
4) Aidata yansıtma: KMK ve pratik uygulama
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak giderler, genel kurul kararları ve yönetim planı hükümlerine göre paylaştırılır. Kapıcı gideri düzenli aylık ücret şeklinde bütçeye konmuşsa ve genel kurullarca kabul edilmişse bu gider aidata dahil edilir. Ancak işten ayrılma nedeniyle aniden ortaya çıkan kıdem/ihbar gibi ödemeler olağanlık dışı gider sayılabilir; bu durumda genel kuruldan karar alınması veya olağanüstü ödenek kullanımı gerekebilir.
- Yönetici olağan bütçeye göre aylık ödemeyi yapar.
- Kıdem/ihbar gibi tek seferlik, beklenmeyen tutarlar için yönetim planı/gerekirse genel kurul kararı aranır.
- Genel kurul onayı varsa tutar ortak gider olarak paylaştırılır; yoksa yönetici temlik veya geçici ödeme yapıp sonraki genel kurulda bilgi verebilir (hukuki riskler değerlendirilmelidir).
5) Örnek hesap (basitleştirilmiş)
Örnek: Kapıcının brüt aylık ücreti 20.000 TL, hizmet süresi 5 yıl, kullanılmamış yıllık izin 12 gün. Kıdem (30 günlük ücret x yıllar): 20.000 x 1 x 5 = 100.000 TL (brüt). Yıllık izin ücreti: (20.000 / 30) x 12 = 8.000 TL. Toplam brüt: 108.000 TL. Üzerinden SGK-İşs. prim ve vergi hesaplanır; net ödeme bu kesintiler sonrası gerçekleşir. Bu tür bir yük tek seferde site bütçesini zorlayabilir; paylaşım ve tahsilat şekli genel kurul kararı ile netleştirilmelidir.
6) Yönetici için pratik adımlar
Yönetici olarak takip edilmesi gereken adımlar:
- İşçinin bordro ve hizmet dökümünü alın; SGK hizmet dökümü ile günleri doğrulayın.
- Kesin hesaplama için brüt ücret, izin günleri, ihbar şartlarını belgeleyin.
- Genel kurul kararı gerekip gerekmediğini değerlendirin; gerekiyorsa olağanüstü toplantı çağrın.
- Ödemeyi banka üzerinden, dekontlu ve kayıtlı yapın; talep halinde kat maliklerine sunulacak şekilde muhasebeleştirin.
7) Dijital kolaylık: sürecin belgelenmesi ve tahsilatı
Bu tür tek seferlik ama yüksek tutarlı giderlerin hesabı, belgelenmesi ve kat maliklerine bildirilmesi önemlidir. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir platformla (https://byonetim.com.tr/create-building-step-1) aidat/tahsilat kayıtlarını, bordro ve gider belgelerini merkezi olarak saklayıp şeffaf raporlayabilirsiniz. Yazılı kayıtlar ileride çıkabilecek itirazlarda delil olarak kullanışlıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcının kıdem tazminatını yönetici mi öder?
Genel olarak işveren sıfatındaki yönetim organı (yönetici/kurul) ödemekle yükümlüdür; ödeme kaynağı ve tahsilatı ise genel kurul kararlarına göre düzenlenir.
Kıdem/ihbar ödemesi aidata nasıl yansıtılır?
Eğer genel kurulca kabul edilmiş bir bütçe yoksa tek seferlik ödemeler için genel kurul kararı veya olağanüstü uygulama gerekir; aksi halde yöneticinin kişisel ödeme riski olabilir.
Kullanılmamış izinlerin hesabı nasıl yapılır?
Günlük ortalama kazanç esas alınarak kullanılmamış izin günleri üzerinden hesaplanır; brüt tutar üzerinden SGK ve vergi kesintileri uygulanır.
Tek seferlik büyük bir işçilik gideri çıkarsa ne yapılmalı?
Öncelikle bordro ve hizmet dökümünü hazırlayıp genel kurula sunun; acil durumlar için yönetim planında öngörülen rezerv veya onay mekanizmalarını kullanın.
Bu konuda hukuki danışma gerekli mi?
Evet. İşçilik ve kıdem gibi konular somut olaya göre değişir; ayrıntılı ve bağlayıcı değerlendirme için iş hukuku uzmanına danışılması önerilir.
