Perdenin arkasındaki depo kattaki demirbaş için site yöneticisi bir sabah duyuru asıyor: "Ortak demirbaş olarak görülen asansör odası ve depoyu kullanan dairelerden aylık kullanım ücreti alınacaktır." Bir daire sahibi itiraz ediyor; yönetici ise yönetim planinde açık ibareye dayanıyor. Bu senaryo, yönetim planı, kat mülkiyeti ve genel kurul yetkileri arasındaki çizgiyi hemen gündeme getirir.
1. "Ortak demirbaş" terimi ne anlama gelir?
Kat Mülkiyeti uygulamasında "ortak" ve "özel" kullanım ayrımı önemlidir. Yönetim planında sayılan ve yönetim planında "ortak demirbaş" şeklinde ifade edilen eşyalar, genelde ortak yerlerin işleyişi için gerekli taşınır veya sabit eşyaları tanımlar.
2. Yönetim planında yazıyor olması tek başına yetiyor mu?
Kısa cevap: Hayır. Yönetim planında "ortak demirbaş" yazması, otomatik olarak yöneticiye genel kurul kararı olmadan maliklerden kullanım ücreti veya kira alma yetkisi vermez. Yönetim planı, malikler arasında bağlayıcı kurallar oluşturur; ancak ortak malların kullanımı, gelir elde edilmesi veya kullanım ücretlerinin belirlenmesi genellikle genel kurul yetkisini ilgilendirir.
Bu noktada uygulanabilirlik için şu farklar göz önünde tutulur:
- Yönetim planında net bir gelir paylaşımı veya kullanım ücreti düzenlemesi varsa uygulama daha kolaydır.
- Yönetim planı sadece demirbaşın adını koymuş ancak kullanım şartlarını veya ücretlendirmeyi düzenlememişse, yeni ücret talebi genel kurul kararı gerektirir.
3. Hukuki dayanak ve uygulanabilecek usul
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) ve yönetim planı birlikte değerlendirilir. KMK eksiksiz uygulama metni karar süreçlerinde emredici hükümler içerir; yönetici, genel kurulun verdiği yetkiler çerçevesinde hareket etmelidir. Yönetim planı açıkça kullanım bedelini hüküm altına almıyorsa, yeni ücret alınması genel kurul kararı ile mümkün olur.
4. Uygulama örnekleri: Ortak demirbaşın gelir getirir hale getirilmesi
Aşağıda sık karşılaşılan durumlara göre hangi adımların izlenebileceği özetlenmiştir.
- Yönetim planını inceleyin: Demirbaş tanımı, gelir paylaşımı ve kullanım koşulları var mı?
- Genel kurul gündemine madde koyun: "X ortak demirbaşın kiraya verilmesi veya kullanım ücreti alınması".
- Genel kurulda karar alın: Kararın türü (arsa payına göre mi, eşit midir), oy çokluğu/çoğunluğu gerektiği belirtilecektir.
- Kararın tescili/uygulaması ve gelirlerin kayıt altına alınması: Muhasebe ve şeffaf raporlama şarttır.
5. Karar türleri, oy çoğunlukları ve pratik ipuçları
Genel kurul kararlarının niteliği yönetim planına, KMK’ya ve uygulamaya göre değişir. Örneğin ortaklıktan doğan gelirin ortaklara dağıtılması veya aidata mahsup edilmesi konusunda yönetim planı hükmü ve genel kurul kararı özel önem taşır.
| Durum | Genel olarak kabul gören uygulama |
|---|---|
| Yönetim planı ücretlendirmeyi öngörüyor | ✅ Yönetici sözleşmeye dayanarak uygulayabilir (şeffaflık gerekir). |
| Yönetim planı sadece 'ortak demirbaş' diyor, ücret yok | ❗ Genel kurul kararı gereklidir. |
6. Uygulama sırasında belge ve muhasebe yükümlülükleri
Ortak demirbaştan elde edilen gelirler muhasebeleştirilmeli, ortaklara ve ilgili bağımsız bölümlere şeffaf bildirim yapılmalıdır. Harcamalar ve gelirler için kayıt tutma gibi yükümlülükler Kat Mülkiyeti uygulamasında yönetici sorumluluğunu artırır.
7. Pratik örnek: Depo/kapıcı dairesi kiralanması
Eğer yönetim planı kapıcı dairesini veya depoyu "ortak demirbaş" olarak tanımlıyor ve kiraya verilebileceğine dair açık düzenleme yoksa, yönetim kurulu bunu tek taraflı uygulayamaz. Genel kurulda kiralama kararı alınıp gelir dağıtımı veya aidata mahsup kararı alınmalıdır. Ayrıca kapıcı dairesi konusu gibi özel durumlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve varsa yerleşik içtihatlar dikkate alınır.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek ve gelir/masraf kayıtlarınızı şeffaf tutmak isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında ortak demirbaş yazıyorsa yöneticinin ücret alma yetkisi var mıdır?
Tek başına yeterli değildir; yönetim planı açık bir ücretlendirme hükmü içermiyorsa genel kurul kararı gerekir.
Genel kurul kararı olmadan alınan ücret dava konusu olur mu?
Evet, malikler yönetici uygulamasını iptal veya tazminat davasına taşıyabilir; somut olaya göre değişir, hukukçuya danışın.
Ortak demirbaştan elde edilen gelir nasıl kaydedilir?
Gelir ortak gelir olarak kaydedilmeli; genel kurul kararı doğrultusunda dağıtım veya aidata mahsup düzenlenmelidir.
Yönetim planında 'kira geliri ortak hesaba' yazıyorsa bireysel mahkeme şansı kalmaz mı?
Yönetim planı, malikler arasında bağlayıcıdır; ancak uygulamanın usul ve niteliği, sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir.
Ortak demirbaşı şahsi kullanım için bir daire kullanıyorsa ne yapılmalı?
Şahsi kullanım varsa bu durumun genel kurulda değerlendirilip uygun bedel ve usul kararı alınması gerekir; aksi halde malik itiraz hakkına sahiptir.
