Hafta başı yönetim hesabını kontrol eden bir yönetici, bir daire sahibinin gönderdiği kısmi ödeme dekontunu görünce şaşırır: "Hangi borca mahsup edeceğim?" Ardından gelen şikayetler — bir kullanıcı gecikme faizi gelmediğini, diğeri park aidatının ödenmediğini iddia eder — durum kısa sürede yönetime ve malikler arasındaki güvene zarar verebilir. Bu rehber, kısmi ödeme durumunda mahsup önceliğini, gecikme faizi hesabını ve uygulanacak iyi uygulamaları somut ve kaynağa dayalı şekilde açıklar.
Kısmi ödeme nedir ve neden sorun çıkar?
Kısmi ödeme, borçlu malik veya kiracı tarafından toplam aidat/borcun yalnızca bir kısmının ödenmesidir. Yönetici açısından sorun, paranın hangi döneme veya hangi alacağa yazılacağına karar vermektir. Yanlış mahsup hem hesap hatalarına hem de haksız faiz tahakkukuna yol açabilir; bu nedenle şeffaf bir protokol izlenmelidir.
Yasal çerçeve — hangi kurallar yol gösterir?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Hukuku ilkeleri mahsuba ilişkin temel yönlendirmeyi sağlar. Özellikle aidat, ortak gider ve bunların tahsili Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilir; uygulamada Borçlar Hukuku’ndaki alacağın mahsubu ve ödeme beyanlarına ilişkin içtihat ilkeleri de dikkate alınır. Somut hukuki tavsiye gerektiren durumlarda bir avukata danışılmalıdır.
Pratik mahsup önceliği — önerilen sıra
Aşağıdaki sıralama hem adil hem de mahkeme uygulamalarına uygun olacak şekilde pratikte sık kullanılan bir öncelik tablosudur. Ancak topluluğun iç işleyişi veya yönetim kararıyla farklılaştırılabilir.
- 1) Tahsil masrafları (ör. tahsilat banka ücreti, noter gideri) — genelde ilk öncelik
- 2) Gecikme faizleri ve gecikme cezaları — önceki dönemlerden kaynaklanan faiz
- 3) Ana borç (öncelikle en eski dönem aidatları)
- 4) Mevcut döneme ait aidat
- 5) Özel/ayrılmış borçlar (ör. daireye yaptırılan onarım masrafları, icra masraflarıyla ilgili mahsuplar)
Bu sıra, hem malikler arası adaleti gözetir hem de gecikmeden doğan ek maliyetlerin öncelikle kapatılmasını sağlar.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır? Hesap formülü ve uygulama örneği
Gecikme faizi, genel olarak sözleşme veya yönetim kararında belirlenen yıllık oran üzerinden gün bazında hesaplanır. Mahkemeler ve icra takipleri uygulamada günlük faiz hesabını kabul etmektedir. Hesaplama basittir:
- Aylık/ yıllık faiz oranını belirleyin (ör. yıllık %24 ise günlük oran = %24 / 365).
- Geciken ana borç tutarını günlük oranla çarpın; gecikme süresini (gün) ile çarpın.
Örnek: 2.000 TL ana borç, yıllık %24 faiz, 30 gün gecikme: günlük oran = 0,24/365 = 0,0006575. Faiz = 2.000 × 0,0006575 × 30 ≈ 39,45 TL.
Dikkat: Faiz oranı yönetim kararında açıkça belirlenmemişse veya sözleşme yoksa, uygulamada makul ve topluluk tarafından kabul edilmiş oranlar tercih edilir; aksi halde ihtilaflar için hukuki değerlendirme gerekebilir.
Kısmi ödemede mahsup uygulaması — adım adım örnek
- Ödemenin dekontunu/makbuzunu alın ve ödeme sahibinin beyanını kaydedin.
- Yazılı mahsup protokolünüz yoksa, önerilen öncelik sırasına göre otomatik mahsup yapın ve sonuçları maliklere bildirin.
- Malik mahsup tercihini yazılı olarak bildirirse, bu beyanı uygulayın; aksi halde yönetimin yazılı kararı bağlayıcı olabilir.
- Hesaplama ve mahsup sonucuyla birlikte yeni borç bakiye tablosunu paylaşın; itiraz varsa genel kurulda veya hukuki yolla çözüm yoluna gidileceğini bildirin.
| Ödeme | Mahsup Sonucu |
|---|---|
| 1.000 TL kısmi ödeme | ✅ 200 TL gecikme faizi (eski dönem), 800 TL eski dönem ana borç |
Teknoloji ve kayıt: Yönetimi kolaylaştıran uygulamalar
Kısmi ödemelerde şeffaflık, dekont yönetimi, otomatik mahsup kuralları ve bildirimler ihtilafları azaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bir platformun otomatik aidat tahakkuku, gecikme faizi otomasyonu, dekont yükleme ve SMS/push bildirim modülleri işleri kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödemeyi malik hangi borca mahsup edebilir?
Malik, ödemeyi hangi borca mahsup ettiğini yazılı olarak belirtirse yönetim bu beyanı uygular. Beyan yoksa yönetim, öncelik sırasına göre mahsup yapar.
Mahsup önceliği yönetim tarafından tek taraflı değiştirilebilir mi?
Yönetim, genel kurulla veya yönetim planı çerçevesinde belirlenen politikalara uygun olmak kaydıyla mahsup önceliği belirleyebilir; radikal değişiklikler için genel kurulda karar almak uygundur.
Gecikme faizi nasıl belgelemeliyim?
Faiz hesaplaması, faiz oranı kararı, hesap tablosu ve dekontla birlikte kayıt altına alınmalı; yazılı bildirim maliklere iletilmelidir. Bu belgeler icra ve olası uyuşmazlıklarda delildir.
Kısmi ödeme dekontu geldi ama hangi borca ait olduğu tartışmalıysa ne yapılmalı?
Yönetici önce malik/kiracıdan yazılı açıklama isteyebilir; 7–10 gün içinde cevap yoksa önerilen mahsup protokolüne göre işlem yapıp sonucu bildirmelidir. İhtilaf hukuki yollara kalır.
Bu uygulamalar hangi yasal dayanağa dayanır?
Aidat ve ortak giderlerin tahsili Kat Mülkiyeti ile Borçlar Hukuku ilkeleri çerçevesinde değerlendirilir; uygulamada mahsup ve ödeme beyanı konuları Borçlar Hukuku uygulaması ve icra-iflas kararlarıyla şekillenir. Somut durumlarda hukukçu görüşü alınması önerilir.
