Hafta sonu site yöneticisi olarak kapıcıyla birlikte ortak terasta bir hafta sonu fuarı için yer kiralanması teklifini alıyorsunuz; genel kurul çağrısı henüz yapılamadı ve acil gelir gerektiği söyleniyor. Bu durumda yöneticinin nasıl hareket etmesi gerektiğini, Kanun çerçevesinde hangi kararları alabileceğini ve sürecin şeffaf, hukuken savunulabilir biçimde nasıl kayda geçirileceğini anlatacağım.
1. KMK ve yönetici yetkilerinin temel çerçevesi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici, ortak mekânların yönetimi, bakım-onarımı ve işletilmesiyle görevlidir. Ancak ortakların kullanımına ilişkin önemli tasarruflar (örneğin ortak alanları gelir getirici ticari faaliyete açma) genel kurulun yetkisini ilgilendirebilir. Yönetim planında aksi belirtilmediği sürece kalıcı ve maliyetli tasarruflara ilişkin kararlar genel kurul onayına tabidir.
2. 'Kısa süreli' kullanımı nasıl tanımlamalısınız?
Kısa süreli kullanım; tek seferlik veya birkaç güne/haftaya yayılan, alanın işlevini ve diğer malikilerin yararlanmasını kalıcı biçimde değiştirmeyen kullanımlardır. Örnekler: pazar/sergi günü, özel etkinlik günü, geçici stant kurulumu.
3. Yönetici hangi hallerde tek başına karar alabilir?
Yönetici, acil bakım-onarım, güvenlik ve rutin işletme işleri kapsamında ortak alanların kullanımını düzenleyebilir. Ticari gelir sağlamak amaçlı kiralama/ücretlendirme ise çoğunlukla genel kurul kararı gerektirir; fakat yönetim planı veya önceki genel kurul kararlarında yöneticiye açık yetki verildiyse yöneticinin tek başına hareket edebilmesi mümkündür.
- Mevcut yönetim planında kısa süreli kiralamaya dair açık yetki var mı? Varsa yönetici uygulayabilir.
- Yoksa, gelir ve kullanım esasları açısından genel kurul onayı gerektirme ihtimali yüksek.
- Acil gelir ihtiyaçları varsa bile kararın belgelendirilmesi, malikler bilgilendirilmeli ve sonrasında onay alınmalıdır.
4. Uygulanması gereken prosedür — 7 adımlı pratik yol haritası
- Etkinliğin kapsamını yazılı olarak belirleyin: tarih, süre, beklenen katılımcı sayısı, ses/çevresel etkiler.
- Yönetim planını kontrol edin: kira, kullanım, güvenlik ve sorumluluk maddeleri var mı?
- Geçici kullanım için risk değerlendirmesi ve sigorta gereksinimini tespit edin; sorumluluk sözleşmesi hazırlayın.
- Malikleri ön bilgilendirin (duyuru/elektronik posta/ilan) ve itiraz süresi verin; itiraz yoksa hareket kolaylaşır.
- Gelir, gider ve olası zararların nasıl paylaşılacağını yazılı sözleşmeyle belirleyin ve deftere kaydedin.
- Etkinlik sonrası rapor (gelir-gider, şikayet, hasar) hazırlayın; genel kurul toplantısında onaya sunun.
- Genel kurul toplantısında yapılan uygulamanın onayı alınamazsa gelirlerin iadesi veya tazminat yükümlülükleri doğabilir — bu riski belgeleyin.
5. Muhasebe, gelir kaydı ve malikler arasındaki paylaşım
Kapıdan elde edilen kısa süreli kira/etkinlik gelirleri ortak gelir olarak kayda alınmalıdır. Gelirin ortak giderlere mi yoksa özel fonda mı kullanılacağı yönetim planına veya genel kurul kararına bağlıdır. Eğer yönetim planında hüküm yoksa genel kurul onayı gereklidir.
| Durum | Açıklama |
|---|---|
| Gelir genel gider hesabına yazıldı | ✅ Geçerli, ama sonrasında genel kurul onayı alınmalı |
| Gelir belli bir fonda toplandı | Genel kurul belirlemediyse itiraz riski olabilir |
Bu kayıt ve tahsilatı doğru ve şeffaf yapmak için dijital araçlar işleri hızlandırır; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları online tahsilat, gelir-gider takibi ve karar defteri entegrasyonu sağlar: https://byonetim.com.tr/.
6. Hukuki dayanaklar ve yargı eğilimleri
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alanların yönetimi yönetici görevleri arasındadır; ancak ortakların malik olduğu ortak alanların devredilmesi veya uzun süreli ticari kullanımı genel kurul yetkisindedir. Yargıtay kararları genel olarak malik çoğunluğunun rızasının bulunmadığı durumlarda yöneticinin tek taraflı gelir amaçlı tasarruflarını sınırlayıcı yöndedir. Kesin uygulama olayın somut koşullarına göre değişir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici ortak terası bir günlüğüne kiraya verebilir mi?
Genel kural olarak kısa süreli, düşük etki yaratan tek seferlik kullanımlar yönetici tarafından düzenlenebilir; ancak yönetim planı veya önceki genel kurul kararları aksi belirtiyorsa genel kurul onayı gerekir.
Malikler itiraz ederse ne olur?
İtiraz kayda geçirilmeli; itiraz eden maliklerin hakları korunmalı ve konu genel kurula taşınarak karara bağlanmalıdır. Yönetici uygulamaya devam ederse hukuki risk artar.
Geliri ortak gider hesabına yazmak zorunda mıyım?
Gelirin nasıl kullanılacağı yönetim planı veya genel kurul kararıyla belirlenir; aksi yoksa genel kurul onayı alınana kadar gelirin geçici kaydı ve sonrasında genel kurulda onaya sunulması en güvenli yöntemdir.
Etkinlik sırasında oluşan zararı kim karşılar?
Sorumluluk öncelikle etkinliği düzenleyen kişi/firmaya ait olmalıdır; sözleşme ve sigorta ile bu yükümlülük netleştirilmelidir. Yönetici, sorumluluk paylaşımını yazılı hale getirmelidir.
Yönetici gelir elde etmek için sık sık ortak alan kiralarsa ne olur?
Tekrarlayan ve kalıcı gelir sağlayan kiralamalar genel kurul yetkisine girer; böyle sistematik uygulamalar için genel kuruldan yetki alınması veya yönetim planının bu yönde değiştirilmesi gereklidir.
Bu konuda somut hukuki tavsiye almalı mıyım?
Evet — uygulamanın ayrıntıları somut olayın koşullarına göre değişir; ihtiyaca göre bir avukata veya uzman yönetime danışılması önerilir.
