Bir site yöneticisi olarak pazartesi sabahı yönetim odasında gelen faturayı açtığınızda: yıllık asansör bakım sözleşmesi beklenenden %30 daha yüksek gelmiş ve kimin, nasıl ödeyeceği konusunda sakinler arasında tartışma başlamış—işte bu kılavuz tam bu duruma çözüm üretmek için yazıldı.
Asansör bakım giderinin hukuki niteliği: ortak gider mi, özel mi?
Asansörler ortak kullanım alanına ilişkin demirbaş ve işletme giderleridir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde (Kanun adı olarak belirtilebilir) ortak yer ve tesislerin bakım-onarımı, bakım sözleşmelerinden doğan giderler genel kural olarak ortak gider kapsamındadır. Bu nedenle asansör bakım bedeli, işletme projesi veya yönetim planına göre aidatlara dağıtılır.
İşletme projesi ve bakım giderinin dağıtımı
İşletme projesinde açık bir hüküm varsa (örneğin asansör bakımının arsa payına göre ödeneceği veya bağımsız bölümler arasında eşit dağıtılacağı) o hüküm uygulanır. İşletme projesi yoksa veya dağıtım yöntemi belirtilmemişse genel kurul kararı aranır.
Arsa payı ile eşit dağıtım: hangisi tercih edilir?
Asansör bakımı gibi ortak tesislerin doğal sonucu olan giderler genellikle arsa payına göre paylaştırılır çünkü arsa payı maliklerin ortak hizmet kullanımındaki payını gösterir. Ancak bazı durumlarda (ör. iki odalı stüdyo ile büyük daireler için adiliyet iddiaları) genel kurul eşit dağıtım kararı alabilir. Bu tür kararlar, kararı alan genel kurulun yetkileri dahilinde ve toplantı yeter sayıları gözetilerek yapılmalıdır.
Yıllık bakım mı, arızi onarım mı? Muhasebe ve tahakkuk farkı
Asansör bakım sözleşmesi düzenli, periyodik hizmet ise yıllık işletme gideri (periyodik bakım) olarak muhasebeleştirilir. Ancak asansörün ani arızası nedeniyle yapılan büyük onarımlar genelde olağanüstü (sermaye/kapital) gider kategorisine girebilir ve farklı karar/oy çoğunluğu gerektirebilir.
| Harcama Türü | Genel Uygulama |
|---|---|
| Periyodik yıllık bakım sözleşmesi | ✅ Ortak gider, aidata tahakkuk (arsa payı genelde) |
| Büyük onarım / değişim (kule, makine dairesi yenileme) | ⚠️ Olağanüstü gider; genel kurul kararı ve bazen özel finansman gerekir |
Gecikme, teminat ve sözleşme maddeleri: yöneticinin kontrol listesi
Asansör bakım sözleşmesi imzalanmadan önce yöneticinin kontrol etmesi gereken başlıca hususlar:
- Hizmet kapsamı ve periyot (aylık, üç aylık, yıllık bakım vs.).
- AR-GE, yedek parça ve acil müdahale ücretleri sözleşmeye net yazılmalı.
- Garanti, sorumluluk sigortası ve SGK/iş güvenliği yükümlülükleri.
- Fesih ve ceza maddeleri; gecikme durumunda uygulanacak şartlar.
Genel kurul kararı gerektiğinde izlenecek adımlar
- Sözleşme taslağını yönetim sunar ve maliyet analizini hazırlar.
- Genel kurul gündemine eklenir; maliyet, dağıtım yöntemi ve ödeme planı teklif edilir.
- Karar alınırsa karar defterine işlenir; aidat tahakkuku bu karara göre oluşturulur.
Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar ve pratik çözümler
Sık problemler: maliyet artışı iddiası, karara rağmen aidatın farklı hesaplanması, kiracı-malik karışıklıkları. Pratik çözüm önerileri:
- Bakım maliyetini detaylı faturayla duyurun; aylık tahakkuka bölünmüş tutarı gösterin.
- Kiracı-malik ayrımında KMK madde hükümlerine göre (Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde) malik aidat sorumluluğunun esas olduğunu hatırlatın; kira sözleşmelerini kontrol edin.
- Dijital kayıt ve otomatik tahakkuk sistemi kullanarak itirazların kaynağını azaltın.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkukunu, otomatik bildirimleri ve ödeme takibini kolaylaştıran araçlar işinizi hızlandırır; örneğin ilgili binalarda hızlı kayıt için BYönetim’in ücretsiz deneme sürecini başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Yapılan Muhasebe Kayıt Örneği
Yıllık bakım sözleşmesi bedeli aidata tahakkuk ettirildiğinde tipik kayıt akışı:
- Yıllık bakım faturası geldiğinde gider hesabı açılır ve ortak giderler hesabına alınır.
- Genel kurul/işletme projesine göre bağımsız bölümlere tahakkuk kaydı yapılır (aylık taksitlere bölünürse aylık tahakkuk).
- Tahsilat gerçekleşince kasa/banka hesabı alacaklandırılır, ilgili alacak kapatılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Asansör bakım sözleşmesi aidata nasıl dağıtılır?
İşletme projesinde belirtilen hüküm varsa o uygulanır; yoksa genel kurul kararı ve genelde arsa payı oranı esas alınır.
Periyodik bakım ile büyük onarım arasında fark nedir?
Periyodik bakım işletme gideridir ve aidata dahil edilir; büyük onarımlar olağanüstü gider olarak ayrı değerlendirilir ve farklı karar/finansman gerektirebilir.
Kiracı aidat mı öder, malik mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde malik asıl sorumlu olsa da kira sözleşmesine göre kiracı da ödeyebilir; somut durumlar farklılık gösterir.
Asansör bakım sözleşmesinde nelere dikkat etmeliyim?
Hizmet kapsamı, acil müdahale süresi, yedek parça maliyetleri, sigorta ve fesih maddeleri mutlaka açık yazılmalıdır.
Genel kurul kararına rağmen bir malik itiraz ederse ne olur?
Genel kurul kararları usule uygun alındıysa bağlayıcıdır; ancak usul hatası iddiası veya orantısızlık halinde hukuki yollara başvurma ihtimali doğar — somut durum için uzman hukukçuya danışın.
