Yönetim masasının üzerindeki dosyada, geçen yıl taşınan dairenin eski kiracısına ait birkaç aylık aidat makbuzu ve notlar var; yeni malik de taşındı ama aidat borcu hâlâ duruyor. Yönetici olarak hem kiracı hem malik değişikliklerinde tahsilatı nasıl sürdüreceğinizi, icra öncesi ve icra sürecinde hangi ispatlara ihtiyaç duyacağınızı bilmek istersiniz.
Kim Sorumlu? Kiracı mı, malik mi — Temel kural
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan "kiracı" veya "malik" sorumluluğunu genel olarak düzenlemez. Ancak uygulamada aidatın malik sorumluluğu esas kabul edilir; kiracı içinse kira sözleşmesi veya söz konusu ilişkinin niteliğine göre kiracı sorumlu tutulabilir.
İlk adımlar: Taşınma tespitinden önce yapılması gerekenler
Taşınma tespit edildiğinde yönetici olarak aşağıdaki adımları takip edin:
- Tapu, kayıt ve kişi bilgilerinin güncelliğini kontrol edin (yeni malik varsa tapu kaydını isteyin).
- Aidat kayıtlarını düzenleyin: hangi dönemler, hangi tutarlar, hangi ödemeler eksik liste halinde olsun.
- Kiracı-sözleşme var mı? Yönetim dosyasında kira sözleşmesi veya tahakkuk sırasında verilen beyanlar varsa kopyalayın.
İhbarname (ödeme talebi) nasıl gönderilmeli?
İhbarname gönderimi tahsilat sürecinin önemli adımıdır. Önce kayıtlı iletişim adresine yazılı bildirim yapın; mümkünse noter aracılığıyla veya taahhütlü posta ile gönderin.
- Aidat tutarı, gecikme faizi ve dönemler açıkça yazılmalı.
- Ödeme için son tarih ve banka/IBAN bilgisi bildirilmeli.
- İhbarnameye itiraz veya bilgi talebi için iletişim kanalı eklenmeli.
Adres tespiti: Kiracı hangi adrese tebliğ edilir?
Kiracı taşındıysa yeni adresini tespit etmek gerekir. Olası yollar:
- Yönetim kayıtları, kapıcı veya site güvenliğinden giriş-çıkış bilgisini kontrol etmek.
- Eski kira sözleşmesi veya depozito dekontları, e‑postalar, SMS kayıtları gibi iletişim delilleri.
- Gerekirse icra dairesi yoluyla adres araştırması veya Nüfus Müdürlüğü kanalıyla tebligat adresi sorgulama (hukuki prosedür dahilinde).
İcra takibine karar verirken dikkat edilmesi gerekenler
Yönetim genel kurulunun veya yönetici karar defterinin alacak takibi yetkisini inceleyin. İcra takibine başlamadan önce şunları kontrol edin:
- İhbarname ve tahakkuk belgeleri sıralı ve usule uygun mu?
- Aidat borcunun dönemleri, tutarı ve varsa gecikme faizi hesaplaması açık mı?
- Kiracıya yönelik takip mi yoksa malike yönelik mi olacak? (Sözleşme varsa kiracı, yoksa malik)
Genel uygulama: Önce kiracıya ihbarname gönderilir; muhatap bulunamazsa veya cevap alınmazsa malike yönelik takip başlatılır. Ancak takip türü ve muhatap, somut belge durumuna göre değişir; gerektiğinde hukuki danışmanlık alın.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Gecikme faizi hesaplaması yazılı karar, yönetim kararı veya sözleşme hükümlerine göre yapılır. Faiz oranı belirlenmemişse genel olarak sözleşme serbestîsi vardır; uygulamada yönetim kurulu kararı veya işletme projesi/faiz hükmü esas alınır.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Yönetim kararı/faiz oranı belirlenmiş | ✅ Karar uygulanır |
| Faiz oranı yoksa | ✅ Genel uygulama ve makul oranlarla hesaplama; ihtilaf durumunda mahkeme/icat yolu |
İcra takibinde hangi belgeler delil olarak sunulmalı?
İcra dosyasında ve olası itirazlarda yönetici yararına olacak belgeler:
- Aidat tahakkuk fişleri, yönetim karar defteri ve genel kurul kararları (varsa işletme projesi hükümleri).
- İhbarname ve tebligat kayıtları (noter/taahhütlü posta/elbette elektronik kayıtlar).
- Kira sözleşmesi kopyası veya kiracıya ilişkin beyanlar (kiracıya yüklenmişse).
- Banka dekontları, ödeme talepleri ve iletişim kayıtları.
Pratik çözümler: Tahsilatı kolaylaştırma ve önleyici adımlar
Tekrarlayan taşınmalar ve muhatap değişiklikleri aidat tahsilatını zorlaştırır. Süreci dijitalleştirerek iz bırakmak, otomatik hatırlatmalarla tahsilatı artırır. Bu amaçla, aidat tahakkuku ve online tahsilat modülleri olan bir yazılım kullanmak işinizi kolaylaştırır; bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz BYönetim’in ücretsiz deneme kaydını inceleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşındıktan sonra yönetim doğrudan maliki mi takip etmeli?
Genel kural olarak malik sorumludur; ancak kira sözleşmesinde aidat borcunun kiracıya yüklendiği açıkça yazılıysa kiracı aleyhine de takip başlatılabilir.
İhbarname eski adrese gitti, kiracı taşındığını iddia ediyor — ne yapılır?
Adres tespiti yapın, alternatif iletişim kanallarını (e‑posta, telefon, sosyal medya kayıtları) ve delilleri toplayın; gerekirse icra dairesi aracılığıyla resmi adres sorgulaması yaptırın.
İcra başlamadan önce genel kurul onayı gerekir mi?
Çoğu yönetim planında yönetici/kurulun alacak takibi yetkisi vardır; yönetim karar defterini kontrol edin. Belirsizlik varsa hukuki danışmanlık alın; somut duruma göre değişir.
Gecikme faizi nasıl hesaplanmalı, hangi oran uygulanır?
Faiz oranı işletme projesi, yönetim kararı veya kira sözleşmesinde belirlenmişse o oran uygulanır. Belirlenmemişse makul bir oran veya genel uygulama esas alınır; ihtilaflarda mahkeme değerlendirmesi gündeme gelebilir.
İcra masrafları aidata eklendikten sonra tahsil edilebilir mi?
İcra masrafları ve vekalet ücreti, takip sonucuna göre alacağa eklenebilir; bunun uygulaması dosyanın türüne ve mahkeme/icra kararına bağlıdır. Kesin uygulama için hukuki danışmanlık önerilir.
