Genel kurula hazırlanan yönetici masasında, işletme projesinde iki ticari dükkân ve bir depo olduğunu gösteren kroki duruyor; bazı malikler ‘‘onlar neden daha az aidat ödüyor’’ diye itiraz ediyor. Yöneticinin sorunu: İşletme projesindeki konut dışı bağımsız bölümler (ticari üniteler, depo, büfe vb.) aidat hesabına nasıl dahil edilecek — arsa payı, ortak gider sorumluluğu ve uygulama hataları nelerdir?
Özet: Hangi ilke geçerli?
Aidat tahakkuku temelde Kat Mülkiyeti Kanunu ve işletme projesindeki düzenlemelere göre yapılır. İşletme projesi açıkça konut dışı bağımsız bölümlerin payını, ortak giderlere katılım şeklini veya özel hükümler öngörmüşse o hüküm uygulanır. İşletme projesinde bir açıklama yoksa, ortak gider dağılımı için arsa payı esas alınır; aksi ortak karar ile düzenlenebilir.
1) İşletme projesi ne diyor, neden önce ona bakmalısın?
İşletme projesi genellikle arsa paylarını, bağımsız bölümlerin kullanım amacını (konut, işyeri, depo) ve ortak giderlere katılım esaslarını belirtir. Projede açık hüküm varsa o hüküme uyulur; örneğin "ticari bağımsız bölümler ortak giderlerin %X'ini arsa payından farklı olarak öder" şeklinde bir madde varsa onu uygulamak gerekir.
2) Arsa payı temel alınarak tahakkuk: örnek hesap
Eğer işletme projesinde özel bir düzenleme yoksa ortak giderler arsa payına göre paylaşılır. Kısa örnek:
- Toplam aylık ortak gider: 30.000 TL
- Toplam arsa payı: 10.000 pay (örnek)
- Ticari dükkânın arsa payı: 500 pay → aidat = 30.000 * 500/10.000 = 1.500 TL
Bu hesap yöntemi hem şeffaftır hem de KMK uygulamasına uygundur; özel düzenleme yoksa yönetici bu yöntemi kullanır.
3) Konut dışı bölümün farklı sorumluluğu: işletme projesinde açık hüküm varsa
İşletme projesi ticari bölümlere farklı oran veya ilave gider yazmışsa bu hüküm uygulanır. Uygulamaya geçirirken dikkat edilecekler:
- Hükmün hangi giderleri kapsadığı (sadece ortak kullanım giderleri mi, yoksa bakım-onarım, asansör vb. de dahil mi) açıkça okunmalı.
- Hüküm emredici değilse genel kurul kararı ile farklılaştırılabilir; ancak kararın usulüne ve çoğunluk şartlarına uyulmalı.
4) Kiracı mı, malik mi öder? Aidat sorumluluğunun tespiti
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve sözleşme ilişkileri çerçevesinde aidat borcu maliklere aittir; ancak kira sözleşmesiyle kiracıya ödemesi yükümlülüğü aktarılmış olabilir. KMK m.20 ve m.22 uygulamasına dikkat (burada kanun adını veriyoruz; somut tespit için metin kontrolü önerilir). Yönetici tahsilat yaparken kasada görünen borçlu malik adına işlem yapar; kiracı-malik ilişkisine dair ihtilaflar için hukuki danışmanlık gerekebilir.
5) Ortak gider / demirbaş ayrımı: ticari bölümün katkısı nasıl belirlenir?
Ortak giderler (akaryeri, bina sigortası, temizlik, güvenlik, asansör vb.) ile demirbaş (ortak alımı, kapı, asansör motoru gibi amortismana tabi varlık) ayrımı önemlidir. İşletme projesi veya yönetim planı yoksa genel kurullar hangi giderlerin işletme hesabına hangilerinin amortismana tabi olarak kaydedileceğini belirleyebilir.
| Gider Türü | Uygulama |
|---|---|
| Genel bakım-onarım | ✅ Arsa payına göre ortak gider |
| Yeni kapı/alınan teçhizat | Amortisman kaydı / demirbaş olarak ayrı bütçe |
6) Uygulamada sık yapılan hatalar ve çözüm yolları
Sık hata: İşletme projesindeki farklı düzenlemeyi görmezden gelip herkes için arsa payı üzerinden standart tahakkuk yapmak. Bu, itirazlara ve hatta hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Çözüm: Önce belge taraması (işletme projesi, yönetim planı), sonra şeffaf duyuru ve gerektiğinde genel kurul kararı.
- İşletme projesi ve yönetim planını tarayın.
- Özel hüküm varsa uygulama formülü çıkarın ve duyuru yapın.
- Hüküm yoksa arsa payına göre tahakkuk edin; ilgili hesapları toplantıda gösterin.
- İtiraz varsa genel kurul gündemine alın veya hukuki görüş alın.
7) Dijitalleştirme ile uygulamayı kolaylaştırma
Bildiğiniz gibi belge tarama, arsa payı hesapları ve makbuz kayıtlarının düzenli tutulması zaman ve hata riski gerektirir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuklarını, arsa payı bilgilerini ve makbuz düzenini merkezi bir sistemde saklamak işleri kolaylaştırır; örneğin BYönetim gibi araçlar işletme projesi bilgilerini, bağımsız bölüm kayıtlarını ve tahakkuku tek platformda yönetmeye yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde ticari bölüm açıkça farklı oran yazmıyorsa hangi oran geçerlidir?
Genel olarak arsa payı esas alınır. İşletme projesinde özel düzenleme yoksa ortak giderler arsa payına göre paylaşılır.
Ticari bölümün giderlere farklı katılımı için genel kurul kararı gerekir mi?
Eğer işletme projesinde hüküm yoksa ve malikler farklı bir dağılım istiyorsa, bunu genel kurul kanunu çerçevesinde karara bağlayabilir; kararın usulü ve çoğunluk şartlarına dikkat edilmelidir.
Kiracı aidatı ödediğini söylüyorsa yöneticinin yapması gereken ilk adım nedir?
Yazılı delil talep edin: makbuz, dekont veya kira sözleşmesindeki hüküm. Delil yoksa tahsilat malikin sorumluluğunda kalır; ihtilaf için hukuki görüş alınmalıdır.
Ortak demirbaş giderini ticari bölüm diğer dairelerle aynı mı öder?
Demirbaş niteliğindeki harcamalar muhasebe kayıtlarında amortisman/sermaye gideri olarak ayrı izlenir; katkı paylaşımı işletme projesi veya genel kurul kararına göre belirlenir.
İşletme projesinde hata veya eksik hüküm varsa ne yapılır?
Belirgin çelişki veya eksiklik varsa, uygulamada yönetici önce usulüne uygun genel kurul kararı almaya çalışmalı; gerektiğinde hukuki danışmanlıkla çözüm aranmalıdır. Somut durumlar farklı sonuç doğurabileceği için uzman görüşü önerilir.
