Akşamüstü site bahçesinde bir komşu düğün yapmak istiyor; aynı gün içinde diğer maliklerden bazıları itiraz ediyor, yönetici ‘hızlı hallederim’ diyor — peki kanunen ne yapılabilir? Bu rehberde genel kurul kararı olmadan ortak alanların kısa süreli etkinlik veya ticari kullanımı konusunda yöneticinin yetkileri, riskleri ve uygulamada izlenecek adımlar gerçekçi örneklerle açıklanacaktır.
1. Ortak alan kullanımı: KMK çerçevesinde hangi yetkiler yöneticide?
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) esasen ortak yerler üzerinde maliklerin müşterek kullanımını ve yönetimi düzenler. Yönetici, kanun ve yönetim planı çerçevesinde ortak alanların korunması, bakım-onarımı ve işletilmesi için gerekli işleri yapar; ancak ortak alanların ticari veya kiralama amaçlı kullanımı çoğunlukla genel kurulun yetki alanına girer.
2. Yönetici acil durumlarda veya kısa süreli kullanım taleplerinde neler yapabilir?
Herhangi bir açık hüküm yoksa yönetici makul ölçüde ve aciliyete göre şu işlemleri yapabilir:
- Geçici, küçük düzenlemeler için zaruri güvenlik ve düzenlemeleri sağlamak.
- Etkinliğin ortak kullanımı engellemeyecek veya zarar vermeyecek nitelikte olduğunun tespiti halinde kısa süreli idari onay vermek (ancak kalıcı kullanım veya ticari gelir yaratma hâllerinde genel kurul onayı gerekir).
- Gerekli sigorta, temizlik ve güvenlik koşullarını talep etmek; bu şartların yerine getirilmesini yazılı hale getirmek.
| Durum | Yönetici Yetkisi |
|---|---|
| Kısa süreli, ücretsiz komşu etkinliği (ör. çocuk partisi) | ✅ Yönetici makul şartlarda onay verebilir. |
| Kısa süreli ticari kullanım/ücretli etkinlik | ❗Genel kurul kararı veya açık yönetim planı gerektirebilir. |
3. Yönetim planı ve genel kurul kararı neden önemli?
Yönetim planı, ortak alanların kim tarafından, hangi şartlarla kullanılacağını, gelirlerin nasıl dağıtılacağını veya sarf edileceğini düzenleyebilir. Yönetim planında hüküm yoksa ortakların iradesi (genel kurul kararları) esas alınır. Ticari nitelikli kullanımlar gelir yaratacağından, gelir kullanımı ve hesap kaydı gibi konular tartışma doğurur; bu nedenle genel kurul iradesi önem taşır.
4. Uygulama adımları — yönetici için 7 kısa adım
- Etkinlik talebini yazılı alın; tarih, katılımcı sayısı, ücret talebi var mı belirtin.
- Yönetim planını kontrol edin; ilgili hüküm varsa o maddeye göre işlem yapın.
- Etkinlik ticari nitelik taşıyorsa veya gelir yaratacaksa genel kurul kararı için gündeme alınmasını teklif edin.
- Güvenlik, temizlik, gürültü ve sigorta şartlarını yazılı olarak talep edin; talep eden tarafın koşulları kabul ettiğine dair muvafakat alın.
- Geçici kullanım onayı verirseniz, alınan ücrete ilişkin muhasebe kaydını (işletme hesabı veya özel hesap) şeffaf şekilde tutun ve gelir-gider raporunda gösterin (634 KMK hükümleri uyarınca ortak hesap takibi gereklidir).
- İtiraz halinde genel kurul kararı alınıncaya kadar kullanımı askıya alma ihtimalini açıkça bildirin.
- Taleplerin ve kararların delillerini karar defteri, yazılı onay ve duyuru ile kayıt altına alın.
5. Gelir-masraf muhasebesi: Ortak mı, bağımsız mı? (Pratik kurallar)
Eğer ortak alanın kullanımı karşılığında ücret alınıyorsa, bu gelir işletme hesabına geçirilmelidir; kullanım harcamaları (temizlik, güvenlik) doğrudan bu gelirden mahsup edilebilir. Yönetim planında farklı düzenleme yoksa alınan gelir ortak bütçeye aittir ve genel kurul kararıyla kullanım amaçları belirlenir.
6. Pratik örnek: Site bahçesinin haftasonu ücretli kullanımı
Örnek uygulama adımları:
- Talep yazılı alınır; ücret, tarih ve sigorta bilgisi talep edilir.
- Yönetim planında hüküm yoksa genel kurul gündemine alınmak üzere geçici karar: güvenlik ve temizlik şartı ile tek seferlik izin verilir.
- Gelir işletme hesabına kaydedilir, giderler gelirden düşülür, rapor genel kurula sunulur.
Eğer site yönetimini dijitalleştirip başvuru, onay süreci ve gelir-gider takibini düzenli kayıtla yürütmek isterseniz BYönetim gibi bir platform bu süreçleri kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici ortak alanı kendi takdirine göre kiraya verebilir mi?
Hayır. Yönetici, yönetim planı veya genel kurul yetkisi yoksa kalıcı veya ticari kiralamalar konusunda tek başına karar veremez; kısa, geçici ve zaruri kullanımlarda sınırlı idari tedbirler alabilir.
Etkinlik ücretleri doğrudan yöneticinin cebine mi gider?
Kesinlikle hayır. Alınan ücret işletme hesabına kaydedilmelidir; gelir kullanımı genel kurulun yetkisine tabidir.
Yönetim planında bir düzenleme yoksa ne yapılmalı?
Bu tür kullanım talepleri genel kurul gündemine alınmalı veya geçici izinlerle birlikte sonradan genel kurula raporlanmalıdır; aksi durumda uyuşmazlık riski artar.
Komşular kullanıma itiraz ederse yönetici ne yapmalı?
İtirazı yazılı kayda geçirin, geçici kullanım iznini askıya alın ve genel kurulda konunun karara bağlanmasını sağlayın.
Hukuki dayanak olarak hangi kaynaklar incelenmeli?
Temel düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) ile yönetim planıdır; ayrıca borçlar, sözleşme ve yargı içtihatları uygulamada yol gösterir. Somut durumlara göre hukuki sonuçlar değişeceğinden gerektiğinde bir avukata danışılması önerilir.
