Genel kurul toplantısında çağrı yapıldı, hazirun listesi tutuldu ama toplantıda bazı maliklerin arsa payı beyanıyla sayı (daire sayısı) arasında fark olduğu ortaya çıktı — örneğin bir malik birden fazla hissesi olduğunu ama tek bağımsız bölüm sahibi gibi kayıtlı görünüyor. Salondaki gerginlik büyüyor: "Karar geçerli mi? Hangi oylama uygulanmalı?" Bu rehber, yöneticinin ve genel kurulun hareket planını somut ve kaynaklı şekilde anlatır.
Özet: Arsa payı vs sayı — neden fark olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarında iki farklı ölçü kullanılır: bazı kararlar bağımsız bölüm sayısına göre (ör. yönetici seçimi bazı uygulamalarda) bazıları ise arsa payına göre alınır. Farklı kayıtlar, birleşik tapular, hisseli mülkiyet veya devir kayıtlarındaki eksikler bu çatışmanın başlıca nedenidir.
Hangi kararlar arsa payına, hangi kararlar sayıya dayanır?
Genel çerçeve olarak şunları dikkate alın:
- KMK (Kat Mülkiyeti Kanunu) uygulamalarında mali nitelikli kararlar (ör. bütçe, aidat oranları, ortak giderler) çoğunluk belirlenirken arsa payı ağırlığı önem taşır.
- Bazı nispi kararlar veya iç işleyişle ilgili konularda bağımsız bölüm sayısı esas alınır; ancak kesin ayrım yönetim planı ve yıldan yıla Yargıtay içtihatlarıyla şekillenebilir.
Pratik not: Yönetim planında açık hüküm varsa o hüküm önceliklidir; yoksa uygulamada arsa payı ağırlıklı oy daha sık kullanılır.
Toplantıda çatışma tespit edilirse yönetici ne yapmalı?
Yöneticinin temel sorumluluğu toplantının usulüne uygun şekilde yürütülmesini ve kararların ileride iptal riskinin azaltılmasını sağlamaktır. Adımlar:
- Hazirun listesini hemen gözden geçirin: tapu kayıtlarına göre arsa payı ve kayıtlı maliklerin isimleriyle karşılaştırın.
- Şüpheli durumları toplantıda tutanağa yazın ve itirazları kaydedin (hazirun itirazları da belgelendirilmelidir).
- Gerekiyorsa oylamayı hem sayı hem arsa payı şeklinde ayrı ayrı yapmayı önerin; bu şekilde kararın hangi ölçüyle geçtiği netleşir.
Oylama yöntemleri — uygulamalı örnek
Aşağıda en sık karşılaşılan iki senaryo ve doğru yaklaşım özetlenmiştir.
| Durum | Nasıl Uygulanır |
|---|---|
| Karar mali nitelikli (ör. aidat artışı) | ✅ Arsa payına göre oylama; tutanakta arsa payı toplamı ve kabul/red rakamları yazılmalı. |
| Karar personel/teknik nitelikli (ör. yönetici seçimi, gündem maddesine göre) | ✅ Yönetim planı hükmü varsa onun yazdığı usul; yoksa sayıya göre oylama veya çift oylama önerisi (hem sayı hem arsa payı) yapılması güvenlidir. |
Hazirun listesi, itiraz ve karar defteri notları
Hazirun listesi toplantı usulünün temel delilidir. İtiraz, eksik kayıt veya arsa payı uyumsuzluğu durumunda:
- İtirazlar derhal hazirun listesine ve tutanağa yazılmalı.
- Karar defterine oylama usulü (sayı/arsa payı) ve sonuçları açıkça işlenmeli.
- Noter tasdiki gerekip gerekmediği yönetim planında belirtiliyorsa o kurala uyulmalı; aksi halde Kanun ve uygulamalar doğrultusunda hareket edilmelidir.
Arsa payı kayıt karşılaştırması nasıl yapılır?
Yöneticinin hızlı kontrol listesi:
- Tapu sicilinden bağımsız bölüm ve arsa payı dağılımını kontrol edin (resmi kayıtlar).
- Yönetim planını inceleyin; varsa özel hükümlere uyun.
- Hisseli mülkiyet varsa hisselere ilişkin tapu beyanlarını ve vekalet/temsil belgelerini isteyin.
Elde edilen belgeleri tutanağa eklemek sonraki itirazlarda yönetimin savunmasını güçlendirir.
Karar sonrası itiraz ve iptal riski — yöneticinin sorumluluğu
Bir kararın usule aykırı alındığı iddiasıyla iptal davası açılabilir. Yönetici, usulü uygunluk için gerekli tedbirleri almalı; aksi halde hem kararlar hem de yönetici uygulamaları hukuki olarak risk altına girer. Somut hukuki değerlendirme gerektiğinde bir avukata danışılması uygun olur.
Kanunî dayanak ve içtihat notu: Genel kurul usulü ve oy çokluğu uygulamalarında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, yönetim planı ve Yargıtay kararları uygulanmaktadır. Mali konularda arsa payı esasının sık kullanıldığına ilişkin Yargıtay içtihatları mevcuttur; yönetim planında aksi düzenleme varsa o hüküm bağlayıcıdır.
Bu süreci dijitalleştirmek, hazirun listesi, tapu belgeleri ve oylama sonuçlarını tek platformda toplamak isterseniz BYönetim gibi çözümler süreci hızlandırır; ücretsiz denemeyle hızlıca başlamayı deneyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı ile sayı çatışması tespit edilirse genel kurul hemen iptal edilir mi?
Hayır; otomatik iptal söz konusu değildir. Önce tutanakta sorun kaydedilmeli, oylama yöntemi netleştirilmeli veya itiraz varsa ayrı kayıt yapılmalıdır. Somut sonuç davaya bağlanabilir.
Hangi kararlar kesinlikle arsa payına göre alınır?
Genel pratikte mali ve bütçe ile ilgili kararlar arsa payına göre değerlendirilir; ancak kesin ayrım yönetim planı hükmüne ve somut uygulamaya bağlıdır.
Hazirun listesinde kayıt hatası varsa ne yapılır?
Toplantıda itiraz kaydedilmeli, ilgili tapu belgeleri istenmeli ve itiraz tutanağa geçirilmelidir. Ciddi uyuşmazlık halinde toplantı ertelenip belgelerle yeniden çağrı yapılması tavsiye edilir.
Karar defterine arsa payı/sayı ikisini de yazmak gerekli mi?
Evet; belirsizliği azaltmak için oylama sonuçlarını hem arsa payı hem bağımsız bölüm sayısı cinsinden yazmak hukuken güvenli bir tutumdur.
Yönetici, tek başına hangi durumda kararı iptal eder veya toplantıyı erteleyebilir?
Yönetici, toplantının usulüne ilişkin ciddi bir eksiklik gördüğünde tutanakla itiraz edip gerektiğinde toplantının ertelenmesini teklif edebilir; ancak hukuki açıdan somut tavsiye ve dava gerektiren konularda avukata danışılmalıdır.
