Akşamüstü blok toplantısında, bir kat maliki el kaldırıp “Ben arsa payıma göre değil sayıma göre oy kullanmak istiyorum” diyor; diğer malikler ve yönetici kararsız. Bu durumda hangi kurala göre yürünür, kararlar geçerli mi, yönetici ne yapmalı? 2026 güncel uygulama ve pratik adımlarla açıklıyoruz.
Özet: Arsa payı ve sayı sisteminin yeri nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman ve site yönetiminde oy kullanma ilkeleri işletme projesi ve yönetim planıyla belirlenir. Genel kurul kararlarının alınmasında çoğunluk ölçüsü konunun önemine göre değişir; bazı kararlarda arsa payı öncelikli, bazılarında ise ‘sayı’ (bağımsız bölüm sayısı) esas alınabiliyor. Ancak maliklerin tek taraflı tercih beyanı ("ben sayı ile" gibi) kuralı değiştirmez.
Hangi durumlarda arsa payı esas alınır?
Genel kurullarda özellikle bütçe, ortak yerlerin onarımı, yönetici seçimi, aidat dağılımı gibi mali ve idari konularda arsa payı esaslı çoğunluk aranması yaygındır. Yönetim planı aksi göstermediği sürece arsa payı, ortak giderlere katılım ve buna bağlı oy hesaplamasında belirleyici olur.
- Mali kararlar ve aidat oranları için arsa payı uygulaması uygundur.
- Ortak yerlerin ağır tadilatı, yapı bakım-onarım gibi yüksek bütçeli işler arsa payı çoğunluğu gerektirebilir.
Malik 'sayı' ile oy kullanmak isterse ne olur?
Tek bir malikin “ben sayı ile oy kullanmak istiyorum” beyanı, yönetim planı veya genel kurul kararıyla çelişiyorsa bağlayıcı değildir. Yönetici, hazirun cetvelini ve karar yeter sayısını hazırlarken hukuka uygun ölçüyü uygulamakla yükümlüdür. Eğer uygulamada hata varsa malik itiraz edebilir; itirazın yönü usule ve karar türüne göre farklılık gösterir.
Hukuki dayanak ve yargı uygulamaları
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı, oy dağılımında temel metinlerdir. Kanun maddesinin doğrudan oy dağılımı kuralı içermemesi durumunda yönetim planı dikkate alınır. Yargıtay içtihatları genelde -özellikle mali nitelikteki kararlar bakımından- arsa payına önem verilmesi gerektiğini vurgular; ancak somut uyuşmazlıkta kararın iptali, kayıtlı hatalar ve usul eksikliklerine göre değişir.
Yönetici için pratik kontrol listesi
Genel kurul öncesinde yöneticinin yapması gerekenler:
- İşletme projesi ve yönetim planını inceleyin: Oy ölçüsü ile ilgili açık hüküm var mı?
- Hazirun cetvelini arsa paylarıyla hazırlayın; cetveldeki yanlışlar düzeltildiyse tutanağa geçirin.
- Genel kurul çağrısında hangi çoğunluğun gerektiğini açıkça yazın (ör. "arsa payı çoğunluğu ile karar alınacaktır").
- Toplantıda itiraz eden malik varsa tutanağa şerh düşülmesini sağlayın ve itirazı yazılı olarak alın.
İtiraz yolları: Ne zaman dava açılır, hangi deliller önemli?
Malikler genel kurul kararına itiraz etmek isterse öncelikle yönetimle yazılı olarak eksikliği bildirmeli; düzeltilmezse kanuni süreler içinde yetkili mahkemeye iptal davası açabilirler. Dava sürecinde hazirun cetveli, çağrı belgesi, karar defteri kayıtları ve yönetim planı ana delillerdir.
| Durum | Önemli Delil |
|---|---|
| Arsa payı hatası iddiası | ✅ Hazirun cetveli ve işletme projesi |
| Çağrı usulü ihlali | ✅ Çağrı yazısı ve tebliğ kayıtları |
Pratik çözüm: Toplantı öncesi riskleri nasıl en aza indirirsiniz?
Çatışmayı ve ileride çıkacak iptal davalarını azaltmak için izlenecek adımlar:
- Çağrı yazısında oy ölçüsünü açıkça belirtin.
- Hazirun cetvelini toplantıdan önce maliklere gösterip itiraz almayı sağlayın.
- Özellikle maddi önemi büyük kararlar için toplantıdan önce hukuki danışmanlık alın.
- Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun, çağrı ve tutanak süreçlerini düzenleyen araçlar işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim’in ücretsiz deneme kaydıyla süreci dijital hale getirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Malik kendi oyunu sayı ile kullanabilir mi?
Tek başına mümkün değildir; uygulanacak yöntem işletme projesi veya genel kurul kararı ile belirlenir.
Hazirun cetvelinde arsa payı yanlışsa karar geçersiz mi?
Hata somut olarak kararın alınmasını etkilediyse mahkeme iptaline yol açabilir; etki derecesi önemlidir.
Yönetici çağrıda oy ölçüsünü yazmazsa ne olur?
Çağrının belirsizliği itiraz sebebi olabilir; yönetici bu nedenle çağrıda açık bilgi vermelidir.
Arsa payı mı yoksa sayı mı önceliklidir?
İşletme projesi veya yönetim planı varsa o düzenleme uygulanır; yoksa konunun niteliğine göre arsa payı çoğunluğu sıklıkla kabul edilir.
Genel kurul kararı iptal edilirse yönetici sorumlu olur mu?
Usul hatası veya kötü niyet varsa yöneticinin sorumluluğu gündeme gelebilir; somut duruma göre değerlendirme gerekir, hukuki yardım alınması tavsiye edilir.
