Öğle sonrası toplantıda bir daire satıldı; eski malik gidiyor, alıcı tapuyu almış ama kapıcı birkaç yıldır binada çalışıyor. Yönetim kurulu şimdi soruyor: "Kıdem tazminatı kimde kalır, ödeme aidata nasıl yansır, nasıl belgeleyelim?" Bu rehber, satış sırasında ve sonrasında kapıcı kıdem tazminatı yükümlülüğünün nasıl tespit edileceğini, muhasebe kaydını ve yöneticinin atacağı adımları somut örneklerle açıklar.
Özet: Satışta kıdem tazminatı sorumluluğu hangi halde kimde olur?
Kapıcı çalışanı ile apartman/site arasında hizmet ilişkisinin sürmesi halinde kıdem tazminatı işveren sıfatını taşıyan tarafın sorumluluğudur. Apartmanlarda işveren genelde kat malikleri topluluğudur; ancak pratikte yönetici/temsilci ödeme işlemini yürütür. Tapu devri tek başına işverenliği değiştirmez. Dolayısıyla satıcı malik, işveren sıfatına ilişkin açık bir devir sözleşmesi veya genel kurul kararıyla sorumluluğu devretmediyse eski dönemlere ilişkin tazminat yükümlülüğü devam edebilir.
Kıdem tazminatının hukuki dayanağı ve işleyişi
Kıdem tazminatı Türk iş mevzuatının temel düzenlemeleri kapsamında ele alınır; özellikle işçinin hizmet süresi ve işverenin sona erdirme koşuları önemlidir. Bu alanda kanun maddesi aktarımı gerektiyorsa somut madde numarası verme talimatınız olmadığında kanun ismi kullanılmalıdır: Kıdem tazminatı, Türk iş hukuku kuralları gereğince işçinin işveren nezdindeki hizmet süresine bağlı haklardan biridir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) uyarınca ortak yönetim işleri ve ortak giderlerin kim tarafından üstlenileceği genel kurul kararlarıyla belirlenebilir; işveren sıfatının kimde olduğunun tespiti konut satışıyla karıştığında önem kazanır.
Satış anında dikkat edilmesi gereken belgeler ve tespit adımları
Satış sırasında yöneticinin hızlıca kontrol etmesi gerekenler:
- Kapıcı iş sözleşmesi ve işe giriş SGK kayıtları (işveren kim gözüküyor?)
- Kıdem hesapları, son maaş bordroları ve varsa hakediş dökümü
- Genel kurul kararları veya maliklerarası yazılı devir sözleşmesi
- Tapu devri tarihi ve yönetim defterine yapılan kayıtlar
Hesaplama: Örnek rakamlarla kıdem tazminatı tutarının belirlenmesi
Kıdem tazminatı hesabı genelde işçinin son maaşı ve hizmet yılı üzerinden yapılır. Örnek hesaplama (sadece gösterim amaçlı):
- İşçinin son net/brüt maaşı ve düzenli ödemeler tespit edilir.
- Hizmet yılı belirlenir (tam yıl/ay farkları dikkate alınır).
- Kıdem tazminatı formülü uygulanır — örnek: her tam yıl için 1 aylık brüt ücret.
Örnek: Son brüt maaş 25.000 TL, hizmet süresi 5 yıl ise yaklaşık tazminat: 25.000 x 5 = 125.000 TL (SGK ve vergi kesintileri ayrı hesaplanır). Bu hesap sadece örnek; gerçek tutar brüt, kıdem tavanı ve varsa ek haklara göre değişir.
Muhasebe ve aidata yansıtma: Yönetimin atacağı adımlar
İşveren sıfatına hangi maliklerin/resimler sorumlu olduğu tespit edilirse muhasebe kaydı şu adımlarla yapılmalıdır:
- Önce tazminat tutarı yönetim bütçesi dışında, özel hesapta borç olarak kaydedilir (ör. "Kıdem Tazminatı Karşılığı").
- Kimin ödeme sorumluluğunda olduğu netleşene kadar genel giderlerden ayrı tutulur.
- Eğer genel kurul veya malikler arası anlaşmayla toplu ödeme kararı alınırsa masrafın da hangi orana göre (arsa payı veya eşit) dağıtılacağı kararlaştırılır; Kat Mülkiyeti Kanunu gereğinde ve yönetim planına uyum sağlanmalıdır (KMK hükümleri çerçevesinde ortak gider paylaşımı değerlendirilir).
Eğer yönetim genel kurul kararıyla tazminatı geçici olarak öderse, sonraki malik değişiklikleri veya satış sözleşmesine göre alıcıya rücu hakkı aranabilir; bu sürecin kayıtları ve tahsilat takibi doğru tutulmalıdır.
Uygulama örneği: Daire satıldı, kıdem 3 ay sonra talep edildi
Somut örnek adımlar:
- Satış tarihinde yönetici tapu tarihini, satış bildirimini ve yeni malik bilgilerini yönetim defterine kaydeder.
- Eski malik ile yeni malik arasında kıdem devrine dair yazılı bir düzenleme varsa bu belge saklanır.
- Kıdem talebi yönetimce alındığında, talep tarihi itibarıyla hangi döneme ait olduğu belirlenir ve ilgili maliklere bildirim yapılır.
- Ödeme yapılması gerekiyorsa muhasebede "kıdem tazminatı" hesabı açılır; tahsil ve mahsup süreci şeffaf biçimde deftere işlenir.
Eğer bu süreci dijitalleştirip kayıt, tahakkuk ve görüşme takibini kolaylaştırmak isterseniz BYönetim'in bina kaydıyla hızlı başlangıç imkanı işinizi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Tapu devri var, yazılı devir yok | ✅ Yükümlülük muhtemelen eski malik dönemine ait; yazılı belge ile netleştirilmeli. |
| Genel kurul veya yazılı kabul ile devredilmiş | ✅ Yeni malik/kat malikleri sorumluluğu üstlenir; muhasebe buna göre düzeltir. |
Pratik kontrol listesi — Yönetici için
- Tapu tarihini, satış sözleşmesini ve yönetim defterini karşılaştırın.
- Kapıcı için işe giriş belgesi ve SGK işvereni kontrol edin.
- Kıdem hesap dökümünü hazırlayın; bordroları arşivleyin.
- Genel kurulda yahut malikler arası yazılı anlaşmada devir kararı varsa belgeleyin.
- Ödeme yapıldıysa alacak/borç muhasebesini ayrıntılı kaydedin.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri kıdem tazminatı sorumluluğunu otomatik olarak alıcıya aktarır mı?
Hayır. Tapu devri yönetimsel değişikliği gösterir ancak işverenliğin devri için yazılı bir kabul veya genel kurul kararı gerekir; aksi halde eski malik dönemine ait haklar talep edilebilir.
Kapıcı işten çıkarıldıysa kıdemi kim öder?
İşveren sıfatını taşıyan taraf öder; apartmanlarda işverenin kim olduğu iş sözleşmesi, SGK kayıtları ve genel kurul kararlarıyla tespit edilir. Somut duruma göre değişir; gerektiğinde uzman görüşü alın.
Genel kurul, kıdem ödemesini aidata nasıl yansıtabilir?
Genel kurul kararıyla tazminatın ortak gider olarak belirlenmesi halinde dağıtım yönetim planına uygun şekilde (arsa payı veya kararda belirtilen yöntem) yapılır ve muhasebede kayıt altına alınır.
Satıcıyla alıcı arasında kıdem için uyuşmazlık çıkarsa yönetici ne yapmalı?
Yönetici tarafsız belge toplamaya öncelik vermeli, genel kurul veya yazılı anlaşma talep etmeli; somut hukuki sonuçlar değişebileceği için bir avukata danışılması önerilir.
Kıdem tazminatı hesaplamasında hangi ödemeler dikkate alınır?
Genel uygulama son brüt ücret ve düzenli ödemeler üzerinden hesaplama yönündedir; yakacak, prim veya ikramiye gibi düzenli unsurlar etkileyebilir. Kesin hesaplama için bordro ve işe giriş kayıtları incelenmelidir.
