Genel kurul salonunda tartışma yükseliyor: Birkaç malik el kaldırıp yöneticinin maaşına zam verildiğini söylüyor; bazıları ise çağrı yapılmadığını, gündemde olmadığını iddia ediyor. Karar defterinde imzalar var ama hazirun cetvelinde arsa payı eksik. Bu durumda yönetici ücreti gerçekten artırılmış sayılır mı, yönetici ne yapmalı, malikler hangi itiraz yolunu izler?
Özet: Hangi durumlarda yönetici ücreti artışı geçerli olur?
Yönetici ücretiyle ilgili kararlar, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Kararın geçerliliği; çağrı usulüne, gündeme, hazirun cetveline, karar yeter sayısına ve karar defterinin tutulmasına bağlıdır. Usule aykırılık durumunda kararın iptali mümkündür; ancak pratikte itiraz usulü ve zamanaşımı önem taşır.
Çağrı ve gündem zorunluluğu: Neden önemli?
Genel kurulun çağrısı ve gündemin duyurulması, kat maliklerinin bilgi sahibi olup hazırlıklı katılabilmeleri için gereklidir. Yönetici ücretinin artırılması mali nitelikli bir konu olduğundan çoğu işletme esasına göre önceden bildirilmelidir. Çağrı yapılmadan alınan kararlarda malikler, usul eksikliğine dayanarak kararın iptalini isteyebilir.
Hazirun cetveli ve karar yeter sayısı nasıl etkiler?
Hazirun cetvelinde eksik arsa payı, imza ya da yanlış imzalanma gibi hatalar kararların geçerliliğini etkileyebilir. Karar yeter sayısının hesabında iki ayrı kıstas olabilir: bağımsız bölüm sayısı ve arsa payları. Mali nitelikli kararlar için hangi kıstasa göre karar alındığı ve toplantıda hangi çoğunluğun sağlandığı önem taşır.
| Durum | Geçerlilik |
|---|---|
| Çağrı yapılmış, gündemde ücret artışı var, yeterli arsa payı sağlanmış | ✅ Geçerli |
| Çağrı yapılmamış ama salon kararıyla zam onaylanmış | ⚠️ İptal ihtimali yüksek |
Karar defteri ve noter tasdiki: Delil değeri nedir?
Karar defteri, alınan kararların resmi kaydıdır. Deftere geçirilen kararlar, somut usul hataları göstermezse bağlayıcı kabul edilir; ancak eksik imza, hatalı hazirun veya çağrı belgesi olmadan geçen kararların iptali için mahkemeye başvuru mümkün olabilir. Noter tasdiki her zaman zorunlu değildir; ancak bazı durumlarda noter onaylı belgeler ispat yükünü kolaylaştırır.
Uygulamada izlenecek adımlar (yönetici ve malik açısından)
Tarafların izleyebileceği makul adımlar şunlardır:
- Toplantı tutanaklarını, hazirun cetvelini ve çağrı belgelerini kontrol edin.
- Eksik veya usule aykırı işlem varsa önce tutanaklı yazılı itiraz yapın ve yöneticiye tebliğ edin.
- Uzlaşı sağlanamazsa, kararı iptal için hukukî yola başvurmadan önce arabuluculuk/uzlaştırma yollarını deneyin.
- Gerekirse avukat aracılığıyla kararın iptali için dava açma yoluna gidilebilir; her somut olgu farklı değerlendirilir, uzman görüşü alın.
Pratik örnek: 18 daireli bir apartmanda ne olur?
18 daireli apartmanda yöneticiye zam teklif edilmiş ancak çağrı posta ile ve gündem belirtilmeden yapılmış. Hazirun cetvelinde bazı maliklerin arsa payları eksik gözüküyor. Bu durumda zamın uygulanması yöneticinin tek başına alacağı bir karar değildir; uygulama riskli olur. Malikler öncelikle yazılı itiraz, eksik kayıtların düzeltilmesi ve gerekirse yeni toplantı talep etmelidir.
Dijital süreçlerin faydası
Benzer uyuşmazlıklardan kaçınmak için toplantı çağrılarının, hazirun cetvelinin, karar defterinin ve oylama kayıtlarının dijital, izlenebilir biçimde tutulması faydalıdır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümler toplantı çağrısı, hazirun takibi ve karar defteri kaydı süreçlerini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
İlgili hukuki dayanak ve içtihat notları
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı önceliklidir; kararların geçerliliği bu düzenlemelere ve toplantı usullerine bağlıdır. Mahkemeler genelde usulü eksikliklerin somut etkisini araştırır; usul eksikliği ile kararın maddi içeriğinin çelişkisi somut olayda değerlendirilir. Bu metin kişiye özel hukuki tavsiye değildir; somut durumunuza göre bir avukatla görüşün.
Sıkça Sorulan Sorular
Çağrı yapılmadan alınan yönetici ücret artışı geçerli midir?
Genel olarak usule aykırı olduğu için geçersiz sayılma riski yüksektir; ancak somut etkiler ve hazirun durumuna göre mahkeme değerlendirmesi gerekir.
Hazirun cetvelindeki arsa payı eksikliği kararın iptaline yol açar mı?
Eksiklikler kararın geçerliliğini zayıflatır; mahkeme somut durumu, eksikliğin karar sonuçlarına etkisini inceler.
Yönetici bu kararı uygulayıp zammı maaşa yansıtırsa ne yapılmalı?
Önce yazılı itiraz ve geriye dönük ödeme talepleri değerlendirilmelidir; ödemeler için muhasebe kayıtları kontrol edilmeli, gerekirse hukuki yola başvurulmalıdır.
Karar defterinin noter tasdiki zorunlu mudur?
Her durumda zorunlu değildir; fakat noter tasdiki delil değerini artırır. Yönetim planı veya yerel teamüller farklılık gösterebilir.
Bu tür ihtilaflarda hızlı çözüm yolları nelerdir?
Önce iç uzlaşı, tutanaklı yazılı itiraz, yeniden toplantı talebi veya arabuluculuk denenmelidir; somutluk gösteriyorsa avukata danışmak en güvenli adımdır.
