Sabah toplantıya gelen birkaç malik, çoğunluğun sağlanamadığını fark ediyor; yönetici istifa etmiş veya görev yapamaz durumda ama aidat tahakkuku, personel maaşları ve acil onarımlar bekliyor. Bu tür kriz anlarında kat malikleri kurulunun toplanamaması halinde “geçici yönetici” atanması mümkün müdür, atama hangi esaslara göre yapılır ve nelere dikkat edilmelidir?
1. Geçici yönetici nedir, hangi durumlarda gündeme gelir?
Geçici yönetici, kat malikleri kurulunun olağan/yeni bir yönetici seçenecek şekilde toplanamadığı veya mevcut yöneticinin görevini yapamaz hale geldiği durumlarda, acil yönetim işleri ile sınırlı olarak atanan kişidir. Amaç, ortak giderlerin toplanması, asgari işletme işlerinin sürdürülmesi ve taşınmazın zarar görmesinin önlenmesidir.
2. Hangi merciler geçici yönetici atayabilir?
Resmî atama yetkisi genellikle sulh hukuk mahkemesine veya asliye hukuk mahkemesine (somut olayın niteliğine göre) aittir. Yönetici istifa etmiş, kaybolmuş, iflas etmiş veya yönetim yapılamayacak derecede ihtilaf varsa maliklerden biri mahkemeden geçici yönetici atanmasını talep edebilir.
- Sulh hukuk mahkemesi: Genelde acil ve geçici tedbir niteliğindeki atamalar için tercih edilir.
- Asliye hukuk mahkemesi: Daha kapsamlı ihtilaf ve kalıcı atama taleplerinde değerlendirilir.
3. Geçici yöneticinin yetkileri ve sınırları
Geçici yönetici, mahkeme kararıyla veya kat malikleri çoğunluğunun güvenli bir usulle onayıyla şu acil görevleri üstlenebilir:
- Acil onarım ve bakım işlerini yaptırmak (taşınmazın zarar görmesini önleyecek işler).
- Aidat tahakkuku ve tahsilat işlemlerini yürütmek, acil personel giderlerini ödemek.
- Gerekli görülen hallerde sigorta primi, elektrik, su gibi faturaları ödemek.
Ancak geçici yönetici, ortak malikleri etkileyecek uzun vadeli yatırım kararları, kalıcı kira/işletme sözleşmeleri veya işletme projesini değiştirecek kararlar alma yetkisine genelde sahip değildir; bu tür kararlar için kat malikleri kurulunun toplanması gerekir.
4. Atama süreci: başvuru, deliller ve mahkeme kararı
Mahkemeden geçici yönetici atanması talep edilecekse tipik süreç şöyledir:
- Talep eden malikin başvurusu (dilekçe) ve kimlik bilgileri.
- Mevcut durumun ortaya konduğu deliller: yönetici istifa yazısı, toplantı çağrı tutanakları, aidat tahsilatı aksaması, acil bakım gereksinimi belgeleri.
- Mahkeme hâkimince gerekli gördüğü takdirde bilirkişi incelemesi veya yasa dışı davranış iddiaları için ek inceleme.
- Geçici atama kararı ve yetki sınırlarının yazılı hükme bağlanması.
5. Sözleşme, maliyetler ve mali sorumlulukların düzenlenmesi
Mahkeme kararı geçici yöneticinin yetkilerini belirler; ancak atanacak kişiyle yapılacak yazılı bir yetki belgesi veya sözleşme aşağıdaki hususları netleştirmelidir:
- Görev süresi ve sonlanma koşulları (ör. yeni genel kurul seçilene kadar).
- Yetki sınırı: hangi tutara kadar harcama yapabileceği, hangi tür sözleşmeleri imzalayabileceği.
- Ücretlendirme ve giderlerin nasıl kaydedilip hesaplanacağı.
- Hesap verme, karar defteri kayıtları ve denetim usulleri.
Geçici yönetici yaptığı harcamalardan dolayı hesap vermekle yükümlüdür; malikleri bilgilendirme ve hesapları tevsik etme zorunluluğu vardır. Bu süreçte işletme hesabının açık tutulması, belgelerin arşivlenmesi ve gerektiğinde hesapların denetlenebilmesi önemlidir.
6. Kayıt, karar defteri ve noter tasdiki uygulaması
Geçici yönetici tarafından alınan kararlar ve yapılan işlemler düzenli olarak karar defterine veya işletme defterine kaydedilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça düzenlenen noter tasdiki zorunluluğu kararlara göre değişir; örneğin; bazı kararların tapu işlemleri veya sözleşme imzalanması için noter veya ilgili mercilerce onay istenebilir.
| İşlem | Noter/Tescil Gerekliliği |
|---|---|
| Acil bakım gideri ödemesi | ✅ Karara bağlı değil; belge ile izlenmeli |
| Taşınmazın uzun süreli kiralanması | ✅ Genelde malik kararı ve noter/sözleşme gerekir |
7. Pratik öneriler: yönetimi devralan için kontrol listesi
Geçici yönetici atandıktan sonra yapılması gereken öncelikli işler:
- İşletme hesabı ve kasa-banka hareketlerinin güncel bir çıktı alınması.
- Acil bakım ve güvenlik riski taşıyan hususların önceliklendirilmesi.
- Mevcut personel durumunun, maaş ve SGK yükümlülüklerinin kontrolü.
- Hazirun listesi, çağrı tutanakları ve önceki karar defteri kayıtlarının toplanması.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, işletme hesapları, tahakkuk, SMS duyuru ve bordro takibini kolaylaştıran araçlar işinizi hızlandırır; örneğin BYönetim gibi çözümler hizmete hızlı kaydolma imkanıyla süreçleri sadeleştirir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Mahkeme geçici yönetici atamaz mı?
Genelde mahkeme, acil durum ve yönetimin yapılamadığını kanaat getirirse geçici atama yapar; aksi halde reddedebilir. Somut deliller önemlidir.
Geçici yönetici hangi kararları alamaz?
Uzun vadeli kira veya taşınmazın devri gibi kalıcı tasarruf içeren kararlar genellikle geçici yönetici yetkisi dışındadır.
Geçici yöneticinin yaptığı harcamalar nasıl denetlenir?
Mahkeme kararı ve atama sözleşmesi çerçevesinde mali kayıt tutulmalı; malikler denetim isteyebilir. Harcamalar belgeyle desteklenmelidir.
Yönetici istifa etti ama yeni genel kurul henüz toplanmadı, ne yapmalı?
Malikler önce geçici yönetici atamak için uzlaşmayı deneyebilir; uzlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvuru gündeme gelir.
Atama sürecinde hangi kanun ve içtihatlara bakılmalı?
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde uygulama yapılır; bunun yanı sıra somut olaylarda Yargıtay içtihatları ve mahkeme uygulamaları belirleyicidir. Ayrıca borç ve alacaklarla ilgili düzenlemeler için Türk Borçlar Kanunu hükümleri gündeme gelebilir. Somut hukuki yol için bir avukata danışın.
