Genel kurul sonrası elinizdeki hazirun cetvelini kontrol ederken bazı bağımsız bölümlerin arsa payı sütununda eksik veya yanlış değerler olduğunu fark ettiniz. Toplantıda önemli bir aidat artışı ve yönetici ücreti onaylandı — şimdi bu kararın geçerliliği ve cetveli düzeltme süreci aklınızı kurcalıyor. Bu rehber, yöneticiler ve yönetim kurulları için 2026 uygulamalarına uygun, adım adım çözüm sunar.
Ne tür hatalar sık görülür ve neden önemlidir?
Hazirun cetvelindeki eksik arsa payı ya da yanlış arsa payı yazımı şu sorunlara yol açar:
- Karar yeter sayısının yanlış hesaplanması (sayı ve/veya arsa payı yönünden).
- İtiraz ve iptal davalarına zemin hazırlanması.
- İcra, aidat veya kira gibi uygulamalarda belge eksikliği nedeniyle gecikmeler.
Hangi kararlar arsa payı eksikliğinden doğrudan etkilenir?
Genel olarak arsa payına dayanan kararlarda eksik kayıtlar daha kritik sonuç doğurur. Örnekler:
- Aidat dağıtım şeklini değiştirme (eşit / arsa payı veya yeni işletme projesi onayı).
- Büyük bakım/onarım harcamaları ve olağanüstü giderler için alınan kararlar (arsa payına göre ağır yükümlülükler).
- Yönetici seçimi ve ücret tespiti sırasında arsa payına göre oy ağırlığı uygulanıyorsa.
Adım adım: Eksik arsa payı tespitinden düzeltmeye (yönetici için pratik yol haritası)
- Hazirun cetvelini ve kat mülkiyeti tapu kayıtlarını karşılaştırın: Hangi bağımsız bölümlerde arsa payı yok veya farklı? (Tapu kayıtları esas referanstır.)
- Genel kurul kararlarının hangi oylama yöntemine göre alındığını belirleyin: sayı mı, arsa payı mı yoksa her ikisi mi gerekiyordu? Karar metnini inceleyin.
- Hatalı cetveli tutanakla kaydedin ve yönetim defterine not edin; düzeltme sürecini başlatacağınızı ilan edin.
- Eksik arsa payı olan maliklerden yazılı belge (tapu fotokopisi veya noterden onaylı belge) isteyin. Talep iletişimini yazılı yapın ve saklayın.
- Gerekirse yeni bir toplantı ya da düzeltme toplantısı çağrısı yapın; gündeme "hazirun cetveli düzeltmesi" ve gerekiyorsa kararların yeniden oylanması maddesini ekleyin.
- Yeni hazirun cetveli noterde tasdik edilecek şekilde düzenlenip karar defterine işlenmelidir; noter tasdikli belgeler itirazları zorlaştırır.
Yasal ve usul çerçevesi — neye dikkat etmelisiniz?
Hazirun cetveli, Kat Mülkiyeti esaslarına göre genel kurulun kimlerin katıldığını ve hangi arsa payına sahip olduklarını gösteren temel belgedir. Usule ilişkin kusurlar kararın iptaline neden olabilir. Yönetici olarak aşağıdakilere dikkat edin:
- Hazirun cetvelinin toplantı tutanağıyla birlikte karar defterine eksiksiz geçirilmesi gerekir.
- Karar yeter sayısı hesaplanırken hangi yöntemin (sayı/arsa payı) gerektiğine ilişkin tereddüt varsa şirketin/uzmanın görüşü alınarak hareket edin.
- Noter onayı, özellikle itiraz riskinin bulunduğu toplantılarda delil gücünü artırır.
Pratik örnek: Aidat artışı kararı ve yüzde sapma
Örnek senaryo: 20 daireli bir blokta genel kurulda aidat artışı arsa payına göre oy çokluğuyla kabul edildi. Hazirun cetvelinde 3 dairenin arsa payları eksik yazıldı. Bu durum arsa payı hesabını %6 oranında düşük gösteriyor; bir malik itiraz ederse mahkeme kararın arsa payı şartıyla alındığını görüp iptal edebilir. Peki çözüm?
- Eksik payların tapu örnekleriyle tamamlanması ve yeni hazirun cetveli hazırlanması.
- Toplantıda alınan aidat artış kararının aynı gündemle yeniden oylanması veya kararların icrasına geçmeden noter onaylı düzeltme yapılması.
- İtirazın önüne geçmek için düzeltmeyi ve belgeleri karar defterine işleyip (ve mümkünse noter tasdiki ile) arşivleyin.
Teknik kolaylık: Dijital düzenleme ve kanıt yönetimi
Hazirun cetveli hatalarını düzeltirken belge yönetimi, çağrı ve katılım kayıtlarının düzenli tutulması önemlidir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı kullanarak çağrı, hazirun cetveli dijital kopyası ve belge taleplerini sistem üzerinden takip edebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. Böylece eksik belgeleri toplamak, toplantı tekrar çağrısı ve kararların yeniden kaydı daha hızlı olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun cetvelinde bir dairenin arsa payı eksikse genel kurul kararı hemen iptal olur mu?
Net cevap: Hayır, otomatik iptal olmaz; etki kararın niteliğine ve eksikliğin toplam arsa payına etkisine bağlıdır. Ancak arsa payına göre alınması gereken kararlarda itiraz halinde mahkeme kusuru iptal nedeni yapabilir.
Eksik arsa payını toplantı sonrası nasıl resmi olarak düzeltebiliriz?
Net cevap: Tapu kayıtlarıyla düzeltme yaparak yeni bir hazirun cetveli oluşturun, bu cetveli toplantı tutanağına ve karar defterine işleyin; önemli durumlarda noter tasdiki alınması delil gücünü artırır.
Eksik arsa payı yüzdesi küçükse (ör. %1) ne yapmalı?
Net cevap: Küçük sapmalar bile arsa payına dayalı kararların geçerliliğini etkileyebilir; maddi önemsizliği değerlendirmek için uzman görüşü alın ve gerekiyorsa düzeltip yeniden oylamayı tercih edin.
Hazirun cetvelindeki hata yüzünden dava açılırsa yönetici sorumlu olur mu?
Net cevap: Somut şartlara göre değişir. Yönetici usul hatasını bilerek ve kasıtlı yaptıysa sorumluluğu gündeme gelebilir; iyi uygulama olarak kayıtları doğrulayıp düzeltme çabası göstermelisiniz.
Noter tasdiki zorunlu mu, yoksa elektronik kayıt yeterli mi?
Net cevap: Kanunda her cetvel için genel zorunluluk tanımlı değildir; ancak itiraz ve delil değeri açısından noter tasdiki yaygın ve güvenli bir uygulamadır. Elektronik sistem kullanılıyorsa yetkin ve güvenli e-arşiv mekanizmaları tercih edilmelidir.
