Genel kurul salonunda imzaların toplandığı hazirun listesine baktınız ve bazı kat maliklerince kayıtlı arsa paylarının toplamının tapu kayıtlarına göre farklı olduğunu gördünüz — toplantı ortasında itirazlar yükseliyor, karar alınamaz mı endişesi var. Bu rehber, hazirun listesinde arsa payı fazlalığı tespit edildiğinde yönetici ve malikler için uygulanabilir, yasal zemine dayanan adım adım çözüm sunar.
Neden arsa payı fazlalığı önemli? Karar yeter sayısına etkisi
Kat mülkiyetinde bazı kararların alınmasında hem "bağımsız bölüm sayısı" hem de "arsa payı" çoğunluğu önem taşır. Hazirun listesinde bildirilen arsa payları, toplantı çoğunluğunu ve sonuçta alınabilecek kararların geçerliliğini doğrudan etkiler. Eğer kayıtlı arsa payı fazlalığı varsa, çoğunluk hesabı yanlış yapılabilir ve sonrasında karar iptal davası riski doğar.
İlk tespit: Hemen durdurma ya da karar erteleme şartları
Toplantı esnasında arsa payı fazlalığı fark edildiğinde yapılabilecek pratikler:
- Toplantı başkanı veya yönetici, fazlalığın niteliğini kısa belgeyle tespit ettirip (ör. tapu fotokopisi, vekâlet, kimlik) toplantıyı erteleyebilir.
- Eğer fazlalık birkaç yanlış yazımdan kaynaklanıyor ve kısa sürede düzeltilebilecekse, salon huzurunda düzeltme yapılması ve düzeltmenin tutanağa geçirilmesi tercih edilebilir.
- Kararın alınması zaruri ise ve şüphe büyükse, hukuki riskleri azaltmak için karar alınmasını ertelemek genellikle daha güvenlidir.
Adım adım düzeltme ve teyit süreci
- Hazirun listesinde şüpheli kayıtları işaretleyin ve kayıtlı sahibin kimlik bilgisini tutanağa geçirin.
- İlgili bağımsız bölüm için tapu senedinin veya yönetim planının arsa payı bilgisini talep edin; kopya alın. Tapu kaydıyla uyuşmazlık varsa tapu senedi esas alınır.
- Eğer malik vekâletle temsil ediliyorsa vekâletnamenin kapsamını ve tarihini kontrol edin; bazı vekâletnameler oy kullanma/oy verme hakkı sınırlı olabilir.
- Düzeltme mümkünse aynı toplantıda, tüm katılımcılara duyurup onay alarak hazirun listesini güncelleyin ve karar yeter sayısını yeniden hesaplayın. Yapılamıyorsa toplantıyı erteleyin ve yeni çağrı yapın.
- Toplantı sonunda kararlara itiraz ihtimali varsa, yönetici karar defterine düzeltme tutanağını eklemeli; gerektiğinde noter tasdiki veya yasal danışmanlık düşünülmeli.
Karar geçerliliği: Hangi durumlarda iptal riski olur?
Hazirun listesindeki hata nedeniyle alınan kararların iptal edilme olasılığı şu durumlarda yüksektir:
- Arsa payı hatası, karar yeter sayısını etkileyerek kararın hukuki çoğunluğunu değiştirmişse.
- Hatalı veya sahte vekâletname kullanımı söz konusuysa.
- Yönetici veya toplantı başkanının hatayı bilerek görmezden gelmesi, usul eksikliğine neden olduysa.
Uygulamada sık yapılan hatalar ve önleyici tedbirler
Sık tekrar edilen yanlışlar ve önlemler:
| Sık hata | Önleyici tedbir |
|---|---|
| Tapu ile uyumsuz arsa payı bildirimi | ✅ Tapu fotokopisi veya e-devlet çıktısı istenmesi |
| Eksik/uygunsuz vekâletname | ✅ Vekâletnamenin noter onaylı kopyasının toplantıda sunulması |
| Hazirun listesinin elle ve kontrolsüz yazılması | ✅ Hazirun listesinin yazılı standart formata göre ve toplantı başlamadan önce kontrol edilmesi |
Yönetici sorumluluğu ve KMK ile bağlam
Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından (Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümleri) yönetici, genel kurulun usulüne uygun çağrılmasından, hazirun listesi ve karar defterinin doğru tutulmasından sorumludur. Yönetici hata veya usulsüzlük nedeniyle zarar verilmesine yol açarsa, malikler adına sorumluluk doğabilir. Somut hukuki değerlendirmeler olay bazlıdır; gerektiğinde profesyonel hukuki destek alınması önerilir.
Dijital araçlarla risk azaltma: pratik bir öneri
Hazirun listesi, arsa payı ve vekâlet bilgilerini kağıt üzerinde karıştırmak yerine dijital kayıt tutmak hataları azaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümler toplantı öncesi arsa payı doğrulaması, hazirun listesi şablonları ve karar defteri entegrasyonu gibi özelliklerle yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesinde arsa payı fazlalığı tespit edilirse toplantı zorunlu olarak ertelenir mi?
Her durumda zorunlu değildir; eğer fazlalık kısa sürede belgeyle düzeltilebiliyorsa toplantıda düzeltme yapılıp devam edilebilir. Ancak hata çoğunluğu etkiliyorsa erteleme güvenliğidir.
Hazirun listesi ile tapu arasındaki farkı kim kesinleştirir?
Tapu kaydı esas kabul edilir. Yönetici, ihtilaf halinde tapu senedi veya resmi tapu kayıt dökümünü talep ederek durumu netleştirmelidir.
Vekâletname sunan kişinin arsa payı farklı yazıldıysa ne yapılmalı?
Vekâletnamenin kapsamı ve temsil yetkisi kontrol edilmeli; gerekirse noter onaylı vekâlet istenmeli ve yanlış yazım tutanağa geçirilerek düzeltme talep edilmeli.
Hazirun listesinde hata nedeniyle alınan karar iptal edilebilir mi?
Evet; hata karar yeter sayısını etkilediyse veya usulsüzlük bulunuyorsa karar iptal davası riski vardır. Somut sonuçlar olayın koşullarına bağlıdır.
Yönetici hata yaptıysa hangi önlemleri almalı?
Hatanın düzeltilmesi için belgeleri toplamak, tutanak düzenlemek, toplantıyı ertelemek veya toplantı sonrasında düzeltme kararı almak gibi adımları izlemelidir. Gerektiğinde hukuki danışmanlık alınmalıdır.
