Genel kurulda oturuyorsunuz: karar okunuyor, bazı maliklerin imzası ve arsa payı kayıtlarına bakıyorsunuz — sonra bir malik itiraz ediyor: "Hazirun listesindeki arsa payı kayıtları yanlış, fazlalık var." Salondaki huzursuzluk, yönetici için hem prosedür hem hukuki risk anlamına gelir. Peki hangi kararlar geçerli sayılır, hangi kararlar iptal edilebilir ve hazirun düzeltmesi nasıl yapılır?
Hazirun listesi ve 'arsa payı fazlası' nedir?
Hazirun listesi, genel kurula katılan malikler veya temsilciler ile bunların arsa paylarını gösteren kayıttır. "Arsa payı fazlası" terimi, hazirun listesinde bir kişinin kaydının; resmi tapu/kat mülkiyeti kayıtlarındaki arsa payından daha fazla gösterilmesi anlamına gelir. Bu hata oy ve arsa payı hesabını doğrudan etkiler.
Hangi kararlar tehlikede? (Geçerlilik analizi)
Hazirun listesinde arsa payı fazlası tespit edildiğinde kararların etkilenişi, kararın niteliğine ve gereken çoğunluk türüne göre değişir:
- Küçük nitelikli kararlar (çoğunlukla basit çoğunluk isteyenler): Eğer yanlış arsa payı nedeniyle çoğunluk yanlış belirlenmişse, bu kararlar dava veya itirazla iptal edilebilir.
- Önemli/özellikli kararlar (ör. yönetim planı değişikliği, kısıtlayıcı işlemler): Arsa payı hesabı esastır; hatalı hazirun bu tür kararların yokluğuna veya iptaline yol açar.
- Usul hatasına ilişkin kararlar: Çağrı usulü, hazirun imza süreci ve çağrı içerikleri de incelenir; arsa payı hatası tek başına bazı basit kararların geçerliliğini zedelemeyebilir.
Düzeltme ve itiraz süreci: Adım adım
- Hemen tutanak kayıtları: Toplantı tutanağına itiraz edildiğini net şekilde kaydedin.
- Hazirun belgesinin saklanması: İmzalı hazirun listesi ve varsa vekâletnamelerin fotokopilerini muhafaza edin.
- Resmi kayıt kontrolü: Tapu sicilinden veya kat mülkiyeti sicil kayıtlarından arsa payı/veri kontrolü yapın.
- Düzeltme kararı: Hata toplantıda fark edilip üzerinde mutabakat sağlanabilirse, genel kurul aynı oturumda düzeltme yapabilir ve tutanağa geçirilebilir.
- İhtilaf varsa hukuki yol: Anlaşma yoksa etkilenen malikler kanun yoluna başvurabilir; somut durumlara göre sonuç değişir ve bir avukata danışılması gereklidir.
Yönetici sorumluluğu ve alınacak önlemler
Yönetici, genel kurul çağrısı ve hazirun düzenlemesinde özen yükümlülüğüne sahiptir. Hatası nedeniyle hakkaniyete aykırı sonuçlar doğarsa, kusur değerlendirmesi yapılır. Ancak somut hukuki sonuçlar dava ve içtihatla belirlenir; bu yüzden "mutlak sorumluluk" ifadesinden kaçınmak gerekir.
- Önlem 1: Hazirun listesi düzenlenmeden önce tapu kayıtlarıyla çapraz kontrol yapın.
- Önlem 2: Vekâletnameleri ve kimlikleri toplantı başlangıcında doğrulayın, sözlü itirazları tutanağa yazın.
- Önlem 3: Karar defterine geçirilmeden önce itirazlar çözülmezse düzeltme için genel kurulda ayrı karar alın.
Pratik örnek: Toplantıda düzeltme nasıl yapılır?
Örneğin A Blok'ta malik X'in hazirun listesinde arsa payı 10/100 iken tapuda 8/100 kayıtlıysa:
- İtiraz eden malik veya yönetici durumu bildirir.
- Tapu kaydı kontrol edilir (muhtemelen e-devlet tapu kaydı da kullanılabilir).
- Genel kurula kısa açıklama yapılarak düzeltme önerisi sunulur; kabul edilirse tutanaktaki arsa payı dikte edilip imzalanır.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Hata toplantıda tespit edilip mutabakat sağlandı | ✅ Hazirun düzeltilir, kararlar geçerli kalır |
| Hata itirazla çözülemedi | Kararlar dava konusu olabilir; yönetici için eksik özen iddiası gündeme gelebilir |
Delil, tutanak ve noter gerekliliği
Karar defterine geçirilmeden önceki hazirun listesi, imzalı vekâletnameler, kimlik fotokopileri ve toplantı tutanakları delil niteliğindedir. Noter tasdiki, karar defteri ilk sayfası veya yönetim değişikliği gibi özel işlemler için gerekebilir; ancak hazirun düzeltmesi her zaman noter onayı gerektirmez. Somut uygulama değişebilir ve ihtilaf halinde hukuk yoluna başvurulmalıdır.
Genel kurulu sorunsuz yönetmek için teknoloji önerisi
Hazirun hatalarını azaltmak, vekâlet ve arsa payı verilerini hızlı çapraz kontrol etmek ve itiraz kayıtlarını güvenli tutmak için süreçleri dijitalleştirmek yardımcı olur. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim araçları, bağımsız bölüm ve malik verilerini, vekâlet kayıtlarını ve toplantı hazirununu merkezi şekilde tutarak hata riskini azaltır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesinde arsa payı fazlası tespit edilirse genel kurul kararları otomatik olarak iptal olur mu?
Hayır. Kararın iptali, kararın niteliği, etkilenen çoğunluk türü ve hatanın karar sonucuna etkisine göre değişir; somut değerlendirme gerekir.
Toplantı tutanağına itirazı nasıl kaydederiz?
İtirazı sözlü olarak beyan eden kişinin adı, itiraz gerekçesi ve talebi tutanağa açıkça yazılmalı; imza veya tutanağın oturum başkanı tarafından onayı alınmalıdır.
Hazirun düzeltmesi için noter tasdiki şart mı?
Tüm durumlarda zorunlu değildir. Noter tasdiki belirli resmi işlemler için gerekebilir; hazirun düzeltmesi genellikle genel kurul içinde tutanakla yapılır ancak ihtilaf halinde hukuki süreç farklılık gösterebilir.
Yönetici hatalı hazirun nedeniyle sorumlu tutulabilir mi?
Somut koşullara bağlıdır. Yönetici özen yükümlülüğünü yerine getirmediyse kusur değerlendirmesiyle tazmin sorumluluğu gündeme gelebilir; kesin değerlendirme için hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Itiraz sonrası kararlar deftere geçirilirse ne yapılmalı?
Derhal düzeltme talebi ve itirazlar tutanağa geçirilerek kayıt altına alınmalı; gerekiyorsa toplantıda düzeltme kararı alınmalı veya hukuki danışmanlığa başvurulmalıdır.
