Akşamüstü tapu işlemleri tamamlanmış, yeni malik anahtarı almış; ama yönetici gelen ilk telefonla şaşkına dönüyor: “Kapıcı uzun süredir çalışıyor, satış yapıldı, kıdem tazminatını kim ödeyecek?” İşlem hızlı ama hukuki sorumluluk ve muhasebe kaydı karışık—yönetici, satıcı ve alıcı hangi şartlarda nasıl yükümlü olur?
1. Temel ilkeler: İstihdam ilişkisinin tarafı kimdir?
Kapıcı ile işveren arasında kurulan iş sözleşmesi ve SGK bildirgesi, fiilen kimin işveren olduğunu gösterir. Apartman ve site yönetimlerinde işveren genellikle kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilen yönetici ya da site yönetimidir; ancak pratikte işverenlik maliklerden oluşan tüzel ilişkiyle ve yönetici aracılığıyla yürütülür.
2. Satış (tapuda devir) kıdem sorumluluğunu değiştirir mi?
Dairenin satışı tek başına kapıcının iş sözleşmesini veya işverenlik ilişkisini sona erdirmez. Kapıcının çalıştığı hukuki işyeri—yani apartman/site yönetimi—aynı kaldığı sürece iş akdi devam eder. Ancak uygulamada şu senaryolar sık görülür:
- Satış sadece bağımsız bölümün mülkiyet değişikliği: Kapıcıya ilişkin iş ilişkisi etkilenmez.
- Yönetim/temsil yetkilerinin devri (yeni yönetici/müdür atanması): İşveren temsilcisi değişebilir; bu durumda işverenlik borcu devam eder, ancak yönetimi devreden ile devralan arasında sorumluluk paylaşımı söz konusu olabilir.
3. Kıdem tazminatı kim öder? Pratik kurallar
Kıdem tazminatı işçinin işten çıkarılması veya belirli hallerde hizmet sözleşmesinin sona ermesi halinde işverence ödenir. Bir daire satışı tek başına iş akdinin sona erdirilmesi sonucu oluşturmaz; bu nedenle satıcı-malik veya alıcının otomatik tazminat sorumluluğu doğmaz. Yine de uygulamada şu hususlar önemlidir:
- İşveren kimse (yönetim/yönetici) kıdem ödemekle yükümlüdür; yönetim değişse bile işveren sıfatı devam ettiği sürece prim ve tazminat borcu baki olur.
- Eğer yönetim/işverenlik fiilen devrediliyorsa ve devir sözleşmesi ile borç devri açıkça yapılmamışsa, alıcı yeni yönetim sorumluluğunu kabul etmişse borçlar devredilebilir; aksi halde alacaklı (çalışan) yönünden yönetici ve malikler sorumlu kalır.
- Tapu devriyle birlikte malik değişince yönetici ataması/yönetim değişikliği yapılmamışsa önceki yönetimin sorumluluğu devam eder.
4. Satış, devreden yönetim ve borç devri: Sözleşmelerde hangi ifadeler olmalı?
Eğer satıcı malik veya bağımsız bölüm alıcısı, yönetim hak ve borçlarını devredecekse tapu devri sonrası yapılacak sözleşmede açık hükümlere yer verin. Uygun ifadeler:
- “Satışla birlikte yönetim yetkisi ve yürürlükteki personel ilişkilerine ilişkin ... borçları/ alacakları devralıyorum.”
- Kamu kayıtları ve SGK dökümanları üzerinden muhasebe kapanışı yapılacağına dair madde.
Bu tür borç devri hükümleri, müteakip uyuşmazlıklarda delil niteliğindedir ancak çalışan açısından asıl belirleyici işverenlik ilişkisidir.
5. Yönetici pratik adımları: Satış olduğunda ne yapılmalı?
Yönetici olarak süreçleri net tutmak hem hukuki riskleri azaltır hem de hesapların doğru kapanmasını sağlar. Adımlar şunlardır:
- Tapu devrini yönetim kayıtlarına işleyin; yeni malik bilgisini güncelleyin.
- Kapıcı bordro ve SGK kayıtlarını kontrol edin; ödenmemiş prim/ücret varsa tutarlarını hesaplayın.
- Söz konusu tutarlar varsa satıcı ve alıcı ile yazılı mutabakat/borç devri görüşmesi yapın; gerekirse genel kurul kararı alın.
- Hesap kapanışı yapılıp taşınma veya işten ayrılma durumları varsa kıdem/ihbar ve izin hesaplarını netleştirip çalışana yazılı bildirim verin.
- Tüm yazışma ve kararları yönetim defterine ve mali kayıtlara ekleyin.
6. Hesaplama örneği: 5 yıllık çalışan kapıcının kıdem ve izin hesabı (özet)
Aşağıdaki örnek yalnızca gösterim amaçlıdır; somut hesaplama iş sözleşmesi, ücret ve fazla mesai kayıtlarına göre farklılık gösterir.
| Kalem | Tutar (örnek) |
|---|---|
| Kıdem tazminatı (5 yıl, brüt aylık 15.000 TL üzerinden, yıllık 30 günlük hesap) | ✅ ~75.000 TL |
| Kullanılmamış yıllık izin (5 yıl, 10 gün/yıl muhtemel) | ✅ ~25.000 TL |
Bu rakamların doğruluğu için bordro ve iş sözleşmesindeki brüt ücret, fazla mesai ve ödenmiş primler incelenmelidir. İşin niteliği ve sözleşme koşulları sonucu değiştirir.
7. Kanuni dayanak ve içtihat notları
Kapıcıya ilişkin işçilik alacakları ve işveren sorumluluğu açısından doğrudan bir Kat Mülkiyeti Kanunu maddesi kıdemi düzenlemez; iş hukuku kuralları (ör. iş sözleşmesi, 4857 sayılı İş Kanunu hükümleri) geçerlidir. SGK bildirimi, prim ödemeleri ve bordro kayıtları ise idari ve denetim açısından belirleyicidir. Uyuşmazlıklarda Yargıtay kararları, somut işverenlik ilişkisi ve fiili uygulamaları esas alır.
8. Dijitalleştirmenin faydası ve pratik araç
Bu tip devri ve hesap kapamalarında bordro, SGK kayıtları, tapu belgeleri ve genel kurul kararları bir arada, düzenli ve erişilebilir olursa hata ve ihtilaf riski azalır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlarla personel ve bordro, kişiler ve bağımsız bölüm bilgilerini entegre ederek kayıtları hızlı kapatabilirsiniz; ücretsiz denemeyle başlayıp süreci test etmek için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 adresini kullanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Satışla birlikte otomatik olarak alıcı kıdem tazminatını mı öder?
Net cevap. Hayır. Tapu devri tek başına kıdem ödemek yükümlülüğü getirmez; işverenlik ilişkisi ve borç devri sözleşmesi belirleyicidir.
Kapıcı işten çıkarıldıysa kıdemi kimden talep eder?
Net cevap. Öncelikle işveren olarak kayıtlı kişiden talep eder; işverenlik değişmişse alacak için mevcut işverene ve gerekiyorsa önceki yönetime başvurulabilir.
Sözlü anlaşmayla borç devri geçerli olur mu?
Net cevap. Sözlü anlaşma hukuken mümkün olsa da, tazminat ve işçilik alacaklarında yazılı mutabakat, SGK ve bordro kayıtları delil açısından önemlidir; yazılı belge önerilir.
Yönetici değiştiğinde SGK prim borçları ne olur?
Net cevap. SGK prim borçları işveren sıfatına bağlıdır; devir sözleşmesine ve fiili duruma göre borç devri söz konusu olabilir; SGK idari olarak kayıtları esas alır.
Kapıcının kıdem hesabını nasıl doğrularım?
Net cevap. Bordro kayıtları, SGK hizmet dökümü ve iş sözleşmesi başlangıç/bitiriş tarihleri ile ücret kayıtları incelenerek doğrulanır; gerektiğinde denetim ve resmi belge istenmelidir.
