Akşam saatlerinde yöneticinin eline gelen banka bildiriminde bir dairenin aidatının normal tutarının yalnızca bir kısmı yatmış; malik arıyor "Bu kısmi ödeme nereye yazılacak?" diye. Yönetici hem hesapların tutmasını hem de hukuken doğru uygulamayı bilmek zorunda — yanlış mahsup ya da faiz hesaplaması hem itirazlara hem de tahsilat sorunlarına yol açar.
Aidatların mahsup prensibine kısa giriş
Kısmi ödeme, ödeme yapanın alacak sahibine yaptığı ancak borcun tamamını kapatmayan ödemedir. Türk hukuku genel mahiyette kısmi ödemede paranın öncelikle hangi alacağa uygulanacağını tarafın belirttiği ölçüde kabul eder; taraf bir şey söylemezse medenî borçlar hukuku ilkeleri uygulanır. Kat Mülkiyeti uygulamasında yönetim ile malik/ kiracı arasındaki yazılı beyanlar, genel kurul kararları ve yönetim planı önem taşır.
Kısmi ödemenin öncelik sırası — uygulamada izlenen mantık
Genel olarak uygulanabilecek öncelik (yönetici veya genel kurulca aksi kararlaştırılmadıysa):
- 1) Tahsilat masrafları ve avukat/hukuk giderleri (varsa icra/iltizam masrafları),
- 2) Gecikme faizi ve gecikme faizi üzerinden işlem gören giderler,
- 3) Asıl ana borç (aidat/ayrılmış dönem ana tutarı),
- 4) Gelecek döneme ait ön ödemeler veya depozitolar (taraflar aksi kararlaştırmışsa farklı düzenlenebilir).
Bu düzen genel hukuk pratiğiyle uyumludur; ancak Kat Mülkiyeti özelinde yönetim planı, genel kurul kararları veya malik tarafından yapılan ödeme açıklaması bu sıralamayı değiştirebilir.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır — pratik formül ve örnek
Gecikme faizi, yükümlülüğün vadesinden itibaren işleyecek tutardır. KMK veya özel bir oransal düzenleme yoksa faiz TBK ve uygulama gereği sözleşme/karar temelinde hesaplanır; genellikle aylık/ yıllık oran üzerinden hesaplanır. Yönetim planında veya genel kurul kararında faiz oranı belirtilmişse o oran kullanılır.
Basit hesaplama mantığı:
- Gecikme başlangıcı = aidatın vade tarihi (genelde aidatın ait olduğu ayın son günü veya genel kurul kararıyla belirlenen gün).
- Gecikme gün sayısı = Ödeme yapıldığı tarih ile vade tarihi arasındaki gün sayısı.
- Gecikme faizi = (Ana borç x yıllık faiz oranı x gün sayısı) / 365.
Örnek: 2.000 TL aidat, yıllık %24 gecikme faizi, 30 gün gecikme: (2.000 x 0.24 x 30) / 365 ≈ 39,45 TL.
Kısmi ödemede gecikme faizi ve mahsup ilişkisi — net uygulama adımları
Kısmi ödeme geldiğinde izlenecek adımlar şunlardır:
- Ödemenin dekont/mesajında mahsup amacı belirtilmiş mi kontrol et.
- Ödeme miktarını mevcut borç kalemlerine yukarıdaki öncelik sırasına göre sırala.
- Mahsup sırasında önce gecikme faizi varsa onu kapat, sonra ana borca aktar; böylece ana borcun kalanı üzerinden yeni faiz hesaplanır (uygulamada bu yaklaşım alacak sahibinin hakkını korur).
- Ödeme sonrası borç özetini ilgili malike/kiracıya bildiren yazılı makbuz veya e-posta gönder (delil amaçlı olarak saklayın).
Genel kurul, yönetim planı ve taraf beyanlarının etkisi
Genel kurul, yönetim planı çerçevesinde aidatın nasıl tahsil edileceği, gecikme faiz oranı ve mahsup esasları konusunda bağlayıcı karar alabilir. Bu kararlar alacaklı (site/apartman) açısından uygulanmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yaşamla ilgili düzenlemeler genel kurul tasarrufuna tabidir; dolayısıyla mahsup düzenleri de açıkça karara bağlanırsa uygulama netleşir.
Pratik örnek akış (kısmi ödeme senaryosu)
| Açıklama | Tutar |
|---|---|
| Ödenen kısmi miktar | 1.000,00 TL |
| Mevcut borçlar (ana borç 2.000 TL + gecikme faizi 40 TL + icra masrafı 200 TL) | 2.240,00 TL |
| Mahsup sonucu (önce icra masrafı 200, sonra gecikme faizi 40, kalan 760 ana borca yazılır) | Sonraki bakiye: 1.240,00 TL |
Yönetici için kayıt, belge ve iletişim yükümlülükleri
Her kısmi ödeme için dekont ve ödeme açıklamasını muhafaza edin; muhasebe kaydında hangi kalemlerin kapandığını açıkça gösterin. Ödeme sonrasında malik veya kiracıya yazılı özet gönderilmesi olası itirazları azaltır. Eğer ödemenin mahsup sırası konusunda anlaşmazlık çıkarsa, deliller (dekont, e-posta, genel kurul kararı) belirleyici olur.
Eğer bu süreci dijitalleştirip mahsup ve faiz hesaplamasını otomatik hale getirmek isterseniz, BYönetim gibi çözümler kademeli mahsup, gecikme faizi otomasyonu ve otomatik bildirim modülleri sunar; hızlı başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme dekontunda "aidat" yazıyorsa yönetici nasıl hareket etmeli?
Ödeme beyanı açıkça "aidat" ise yönetici bu beyana öncelik vermeli; hangi döneme ait olduğu belirtilmemişse mevcut eski borçlardan başlayarak yukarıdaki mahsup sırasını uygulayabilir.
Genel kurul mahsup sırasını değiştirebilir mi?
Evet, genel kurul yönetim planı çerçevesinde mahsup esaslarını ve faiz oranını karara bağlayabilir; bu kararlar uygulanır.
Gecikme faizi oranı yönetici tarafından tek taraflı belirlenebilir mi?
Hayır. Faiz oranı genellikle yönetim planında, genel kurul kararında veya taraflarca kabul edilmiş düzenlemede belirlenir; aksi yoksa emsal uygulama ve hukuki ilkeler dikkate alınır.
Kısmi ödemede önce ana borcu kapatıp sonra faiz mi hesaplanır?
Uygulamada önce gecikme faizi ve masraflar kapatılır; kalan tutar ana borca yazılır. Böylece yeni ana borç üzerinden sonraki faiz hesaplaması net olur.
Mahsup sırası hakkında anlaşmazlık çıkarsa ne yapmalıyım?
Önce yazılı delilleri (dekont, mesaj, genel kurul kararları) toplayın; şartlara göre değişir, gerektiğinde bir hukuk uzmanına danışılması tavsiye edilir.
Hangi yasal dayanaklar uygulanmalı?
Kısmi ödeme ve mahsup uygulamalarında genel borçlar hukuku ilkeleri ile yönetim planı ve genel kurul kararları esas alınır. Özel çözümler için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve sözleşmeler dikkate alınmalıdır; somut hukuki tavsiye için uzman görüşü gerekir.
