Taşınma günü geldi; kapı anahtar teslimi yapılacak ama yönetici elinde kiracının ödediği depozito ve hâlâ kapanmamış aidat borcu var. Yönetici hangi belgeyle, hangi sıra ve tutarda depozitodan mahsup edebilir? Bu yazıda gerçekçi örnekler, hesaplama şablonları ve yönetici/sakin açısından dikkat edilmesi gereken hukuki sınırlar veriyoruz.
Neden depozito mahsubu ayrı ele alınmalı?
Kira depozitosu ile aidat alacağı ilişkisi sık karışıyor: Depozito, kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini güvence altına almak için verilir; aidat ise ortak gider ödemesidir. Ancak mahsup işlemi sözleşme hükümlerine, Kat Mülkiyeti/kontrat kayıtlarına ve iyi uygulamaya bağlıdır.
Hukuki çerçeve: KMK, borçlar ve sözleşme ilişkisi
Kat Mülkiyeti Kanunu aidatın ödenmesini maliklerin ortak sorumluluğu kapsamında düzenler. Kiracı-malikin ilişkisi Türk Borçlar Kanunu düzenlemeleri ve kira sözleşmesiyle belirlenir. Yönetici doğrudan kiracıya hakkaniyete göre borç yükleyemez; ancak kira sözleşmesinde "kiracı aidat ve ortak giderlerden sorumludur" hükmü varsa kiracının depozitodaki payı mahsup edilebilir.
Uygulama adımları: Yönetici için pratik kontrol listesi
- Sözleşmeyi inceleyin: Kira sözleşmesinde aidat ve depozito mahsup düzenlemesi var mı?
- Genel Kurul veya Yönetim Planı hükümlerini kontrol edin: Aidat tahsil usulü ve makbuz düzeni açık mı?
- Borç kalemlerini belgeleyin: Son aidat bildirimi, ödeme emri/bildirim kayıtları ve hesap dökümü hazırlayın.
- Kiracıya yazılı bildirim gönderin: Mahsup niyeti, mahsup tutarı ve hesap dökümünü en az bir yazılı şekilde bildirin.
- İtiraz varsa uzlaşma/hesap mutabakatı yapın; uzlaşma yoksa hukuki süreç gerekebilir.
Hesaplama örneği: Depozitodan mahsup nasıl yapılır?
Pratik bir hesap örneğiyle prosedürü gösterelim.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Kiracı tarafından ödenmiş depozito | 6.000 TL |
| Son 2 aylık aidat (her ay 1.200 TL) | 2.400 TL |
| Gecikme faizi (aylık %2, 2 ay için yaklaşık) | ~96 TL |
| Diğer varsa (su ortak payı vb.) | 0 TL |
| Toplam mahsup talebi | 2.496 TL |
| İade edilecek depozito | 3.504 TL |
Hesaplamada gecikme faizi uygulaması, sözleşme veya yönetim kararı ile belirlenmişse uygulanır; aksi hâlde keyfi faiz uygulamaktan kaçının. Gecikme faizi hesaplamasında adil ve belgelenebilir yöntem kullanın.
Mahsup sırası ve belge düzeni
Mahsup işlemi yapılırken izlenecek ideal sıra ve düzenlenmesi gereken belgeler:
- Öncelik: aidat alacağının belgelenmesi (aidat bildirimi, hesap dökümü).
- Mahsup belgesi: Yönetici tarafından düzenlenen ve kiracı/malike imza karşılığı sunulan mahsup bildirimi.
- Makbuz/teslim belgesi: Geri kalan depozito iadesi için makbuz düzenlenmeli.
Sık karşılaşılan sorunlar ve pratik çözümler
Yönetici ve malikler genelde şu sorunlarla karşılaşıyor: kiracı depozitoyu farklı hesapta gösteriyor, malik itiraz ediyor, sözleşme belirsiz. Öneriler:
- Hukuki belirsizlik varsa tarafları uzlaştırma yoluna yönlendirin; kanıtları (bildirim, makbuz) düzenleyin.
- Devir/havale kanıtları varsa bankadan dekont alın; e-ödeme veya BYönetim benzeri yazılımlar kayıtları kolaylaştırır.
- Uzun süreli ihtilaflarda avukata danışılması daha güvenlidir.
Bu süreci dijitalleştirmek ve depozito/aidat kayıtlarını şeffaflaştırmak isterseniz BYönetim ile ücretsiz 6 aylık deneme için kaydolabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. Yazılım aidat tahakkuku, bordro, makbuz ve banka entegrasyonu ile delil toplama sürecini kolaylaştırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı depozitoyu bıraktıysa yönetici doğrudan mahsup yapabilir mi?
Net cevap. Yönetici doğrudan mahsup yapmadan önce kira sözleşmesi ve ilgili belgeleri kontrol etmelidir; sözleşmede açık yetki varsa mahsup mümkündür, aksi halde malik ve kiracı arasında anlaşma gerekir.
Mahsup için kiracıya yazılı bildirim göndermek zorunlu mu?
Net cevap. İyi uygulama ve delil için yazılı bildirim önerilir; bazı durumlarda mahkeme/merci huzurunda itirazların önlenmesi için yazılı belge önem taşır.
Depozitodan mahsup yapıldığında makbuz düzenlemeli miyim?
Net cevap. Evet; mahsup ve kalan iade tutarı için makbuz/dekont düzenlenmeli ve kayıt dosyasında saklanmalıdır.
Gecikme faizi hangi oranda uygulanır?
Net cevap. Gecikme faizi oranı kira sözleşmesi veya Yönetim Kurulu kararı ile belirlenebilir; aksi halde keyfi oranlardan kaçınılmalı ve somut hesaplama belgelenmelidir.
Malik depozitonun iadesini talep ederse yönetici ne yapmalı?
Net cevap. Yönetici öncelikle hesap dökümü sunmalı ve varsa mahsup gerekçesini belgeleyerek malike bildirimde bulunmalıdır; itiraz varsa hukukî yollara başvurulabilir.
