Genel kurul sonrası binada birkaç malik, çağrı ve hazirun listesine baktığında "Arsa payı toplamı kayıtlı listede fazlalık var" diyerek itiraz ediyor. Toplantı yeni bitmiş; kararlar alınmış; aidat, yönetici seçimi veya bütçe onaylanmış. Bu anın gerginliğini bilirsiniz: Kararın yürürlüğü, yapılacak düzeltme ve hukuki riskler belirsizdir. Aşağıda adım adım ne yapılması gerektiğini, hangi kararların tehlikede olduğunu ve yöneticinin uygulanabilir görevlerini 2026 uygulamalarıyla anlatıyorum.
Arsa payı fazlalığı nedir, nasıl oluşur?
Hazirun listesinde arsa paylarının toplamının yönetim planı ve tapu kayıtlarıyla örtüşmemesi durumu ‘‘arsa payı fazlalığı’’ olarak karşımıza çıkar. Nedenleri şunlardır:
- Yanlış tapu verisinin kopyalanması veya güncellenmemesi.
- Hazirun listesinin elle, eksik kontrolle hazırlanması; imza/arka yüz hataları.
- Aynı bağımsız bölümün iki kez veya hatalı arsa payıyla yazılması.
- Kat malikinin vekaletinde veya hisseli mülkiyetlerde arsa payı dağılımı hataları.
Hangi kararlar tehlikede? İptal riski hangi durumda doğar?
Genel Kurul kararlarının geçerliliği oy çokluğu ve arsa payı esasına göre belirlenir. Arsa payı hesap hatası şu riskleri doğurur:
- Arsa payı ağırlıklı kararlar (bina bütçesi, uzun vadeli bakım, ortak yerlerin niteliğini değiştiren kararlar) için gerekli çoğunluk sağlanmamış olabilir.
- Yönetici seçimi ve bazı usuli kararlar kişi sayısına göre alınsa da, arsa payı hatası itirazla birlikte toplantı çağrı usulü ve hazirun hatalarını gündeme getirir.
Sonuç: Arsa payı fazlalığı tespit edilirse, bu durum özellikle arsa payı çoğunluğu gerektiren kararların iptali için delil teşkil eder. Kesin sonuca varmak için kararın hangi sayı/arsa payı esasına göre alındığı incelenmelidir.
İtiraz ve düzeltme için izlenecek adımlar (yönetici için pratik sıra)
- İtiraz yazısını ve somut tespiti (hazirun listesi fotokopisi, toplantı tutanağı) alın.
- Tapu kayıtlarını ve yönetim planını temin edip arsa paylarını karşılaştırın.
- Hata tespit edildiyse genel kurulu derhâl bilgilendirin; düzeltme toplantısı çağrısı veya ilave bildirim (kararların askıya alınması) gerekebilir.
- Genel kurulun yeniden toplanması veya eksikliğin giderilmesi için gündem önerin; üyeleri yazılı bilgilendirin.
- Tartışma sürerse, somut durum için hukuki danışmanlık önerin; somut dava tavsiyesi vermeyin.
Ne zaman yeniden genel kurul gerekir, ne zaman tutanakla düzeltme yeterli?
Durumun ağırlığına göre iki yol mümkündür:
| Tespit | Önerilen İşlem |
|---|---|
| Hesap hatası küçük, karar arsa payı çoğunluğu gerektirmeyen usuli bir karar | ✅ Yönetici düzeltme bildirimi + kararın uygulanmasına devam edilebilir |
| Arsa payı hatası, arsa payı çoğunluğu gerektiren kararları etkiliyor | ✅ Yeniden çağrı ile ek genel kurul veya hatanın giderilmesi amacıyla mahkeme/uygulama süreci |
Pratikte; bütçe, aidat oranı veya ortak yerlerin niteliğini değiştiren kararlarda hatanın etkin olduğu tespit edilirse yeniden genel kurul gündeme gelir.
Karar defteri, hazirun listesi ve noter tasdiki: nelere dikkat edilmeli?
Karar defteri ve hazirun listesi; toplantı çağrı belgesi, kat maliklerinin imzaları ve varsa vekalet örnekleri ile birlikte incelenmelidir. Noter tasdiki ve tasdik zamanı usulü önemlidir çünkü sonradan tahrifat iddialarını önler.
- Hazirun listesinin orijinali karar defterine eklenmelidir.
- Vekaletlerin usulüne uygunluğu (imza, tarih, kapsadığı konular) kontrol edilmelidir.
- Karar defterine sonradan müdahale iddialarına karşı sayfa bütünlüğünü koruyun; sayfa atlaması, silinti, karalama gibi durumlarda usul tartışması çıkar.
Pratik öneriler: İdari çözüm ve dijital araç kullanımı
Hataların tekrarlanmaması için yöneticilerin uygulayabileceği pratik önlemler şunlardır:
- Toplantı çağrısını ve hazirun listesini yönetim planı ve tapu kayıtlarıyla çapraz kontrol etmek.
- Hazirun listesini hazırlarken bir bağımsız denetim veya danışmanlık sağlamak.
- Kararların kayıt altına alınmasını, hazirun ve oy dağılımını dijital araçlarla eşleştirmek.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümlerle hazirun, çağrı ve karar defteri kayıtlarını eşleştirmek; ayrıca toplantı öncesi arsa payı doğrulaması yapmak mümkündür. BYönetim ile hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Hangi yasal dayanaklara dikkat etmelisiniz?
Karar yeter sayıları, oy kullanma biçimleri ve genel kurul usulü için Kat Mülkiyeti Kanunu temel metindir. Özellikle kararların geçerliliği ve genel kurulun toplanma usulü KMK hükümleri ışığında değerlendirilir. Ayrıca yönetim planı, tapu sicil kayıtları ve kat maliklerinin açık beyanları delil teşkil eder. Somut hukuki çözüm gereksinimi varsa uzman görüşü alınması önemlidir; bu içerik hukuki danışmanlık yerine genel bilgilendirme amaçlıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesindeki arsa payı farkı hangi sürede itiraz edilmelidir?
Net cevap. KMK özel bir süre belirtmez; ancak usule ilişkin itirazlar ve kararların iptali için uygulamada gecikmeden hareket edilmesi, belgelere erişimin kolay olduğu ilk dönemde başvurmanın avantaj sağlar.
Arsa payı hatası yüzünden alınan kararlar otomatik olarak iptal olur mu?
Net cevap. Otomatik iptal olmaz; hatanın kararın alınmasındaki çoğunluğu etkileyip etmediği ve kararın niteliği değerlendirilir. Arsa payı çoğunluğu gerektiren konular için iptal riski yüksektir.
Yönetici hatayı fark edip karar defterine sonradan not düşerse bu yeterli midir?
Net cevap. Yönetici tek taraflı kayıtlarda bulunmamalıdır; usulen düzeltme için genel kurul veya ilgili maliklerin onayı, gerekirse yeniden toplantı tercih edilmelidir.
Hazirun listesindeki hatayı düzeltmek için yeniden genel kurul kaçıncı çoğunlukla toplanmalı?
Net cevap. Yeniden çağrı normal toplantı usulüne göre yapılır; KMK ve yönetim planındaki toplantı çağrı usulüne uyulmalıdır. Kararların niteliğine göre arsa payı çoğunluğu aranabilir.
İtiraz eden malik kararın yürütülmesini durdurabilir mi?
Net cevap. Yönetici idari olarak kararı durduramaz; ciddi bir ihtimal varsa maliklerin hukuki yollara başvurması ve mahkeme/kayyım gibi tedbir talepleri gündeme gelebilir. Bu durumda hukuki danışmanlık alınmalıdır.
