Genel kurul salonunda başkanlık divanı toplantı tutanağını okurken bir malik itiraz ediyor: hazirun listesinde birkaç dairenin arsa payı yanlış yazılmış. Toplantı yeni aidat oranı, yönetici maaşı ve site bakım sözleşmeleri gibi kritik kararlar alıyor; siz yönetici olarak bu hatanın kararları geçersiz kılıp kılmadığını, hangi düzeltme yollarını takip edeceğinizi ve olası itiraz süreçlerini düşünüyorsunuz.
Hatanın türü ve kararların geçerliliği: sayı mı, arsa payı mı?
Genel kurul kararlarının geçerliliği, karar türüne göre farklı hesaplanır. Karar yeter sayısı bazı hallerde kat maliki sayısına (sayı), bazı hallerde arsa paylarına göre (arsa payı) hesaplanır. Hazirun listesindeki hatalar bunları etkileyebilir.
- Eğer kararın kanunda veya yönetim planında arsa payına göre alınması gerekiyorsa ve hazirun listesindeki arsa payı yanlışsa, o kararın niteliğine göre eksik/quorum sorunu doğabilir.
- Sadece isim/daire numarası hatası olan durumlarda ve arsa payı doğruysa, hatanın nispi önemi düşer; ancak arsa payı hatası oy çokluğunu etkiliyorsa itiraz zemini oluşur.
Hangi hatalar düzeltilebilir, hangileri kararları zedeler?
Pratikte hata türleri ve etkileri şunlardır:
- Yazım/İmza eksikliği: Hazirun listesinde eksik imza varsa önce usule ilişkin eksikliktir; sonradan tamamlanması mümkünse düzeltilebilir.
- Arsa payı yanlış yazılmış: Arsa payı oy hakkını doğrudan etkilediği için niteliğe göre önemli hata sayılır; bu durumda kararın geçerliliği tartışılabilir.
- Yanlış daire numarası ama doğru arsa payı: Esas itibarıyla malik belirlenebiliyorsa düzeltme mümkündür.
Yönetici olarak hangi adımları atmalısınız?
Yöneticinin görevi hem toplantının usulüne uygun yürütülmesini sağlamak hem de sonrasında doğabilecek hukuki riskleri azaltmaktır. İzlenecek adımlar:
- Toplantı sırasında itirazı tutanağa geçirtilmesi ve divanın kaydının alınması.
- Hazirun listesinin noterden onaylı kopyasını veya toplantı öncesi dağıtılan listeyi saklama.
- Eğer hata önemliyse genel kurulun yeniden toplanması ya da eksikliğin düzeltilmesi için divanın karar alması yoluna gidilmesi.
- Gerekirse toplantı kayıtları, çağrı belgeleri, imzalı hazirun listesi ve karar defteri sayfalarını düzenli dosyalama.
Karar defteri, noter tasdiki ve sonradan düzeltme
Karar defterine kaydedilen genel kurul kararları ve hazirun listesi ile ilgili işlemler yöneticinin sorumluluğundadır. Karar defteri sayfalarında sonradan yapıştırma veya silinti varsa bu ayrı inceleme gerektirir.
| Durum | Etki |
|---|---|
| Hazirun'da arsa payı yanlış | ✅ Kararların arsa payı esasına göre alınanlarında geçerliliği etkilenebilir |
| İsim/daire numarası eksik ama arsa payı doğru | ✅ Genellikle düzeltilebilir, deliller önemli |
İtiraz ve dava yolları: ne beklenir?
Makul sürede yapılan itirazlar genel kurul kararlarının iptali veya düzeltilmesi için dava konusu olabilir. Yargıtay kararlarına bakıldığında usul eksikliklerinin özellikle karar yeter sayısını etkilediği durumlarda iptale yol açtığı görülmüştür; somut şartlar belirleyicidir.
Düzeltme yolları pratik rehberi
Hatanın önemli olup olmadığına göre aşağıdaki adımlar uygulanabilir:
- Toplantı sırasında divanın düzeltme kararı alması ve düzeltilmiş hazirun listesinin karara eklenmesi.
- Karar defterine hatanın ve düzeltmenin açıkça kaydedilmesi; tutanak ve hazirun listesi ile birlikte saklanması.
- Eğer hata dışarıdan belgelere dayanıyorsa (tapu, arsa payı cetveli vb.) bu belgelerin toplantı dosyasına eklenmesi.
- Gerekli görüldüğünde yeni bir genel kurul çağrısı ile kararların yeniden onaya sunulması.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun listesi, çağrı belgeleri ve karar defteri kayıtlarını düzenli saklamak ve gerektiğinde yeniden çağrı yapmak için BYönetim gibi bir araçla süreci kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesinde arsa payı yanlış yazıldıysa genel kurul kararları otomatik olarak geçersiz olur mu?
Hayır otomatik olarak geçersiz olmaz; kararın türü ve hatanın karar yeter sayısını etkileyip etmediği belirleyicidir.
Toplantı sırasında itiraz edilen hata sonradan düzeltilebilir mi?
Evet; divanın tutanağa geçirip düzeltme yapması, ilgili belgelerin eklenmesiyle birçok durumda düzeltme mümkündür.
Hazirun listesindeki hata karar defterine işlenmişse ne yapılmalı?
Hatanın niteliğine göre düzeltme kaydı yapılmalı, deliller (imzalar, çağrı belgeleri, tapu) dosyalanmalı; gerekirse yeni genel kurul gündeme alınmalıdır.
Arsa payı hatası nedeniyle karar iptali davası açılabilir mi?
Evet, eğer hata kararın hukuki yeter sayısını etkilediyse maliklerin iptal davası açma olanağı vardır; somut değerlendirme gerekir.
Yönetici bu tür hataları önlemek için ne yapmalı?
Hazirun listelerini çağrı belgeleri ve tapu kayıtlarıyla karşılaştırıp toplantı öncesi divana sunmak, toplantı sırasında itirazları tutanağa geçirmek ve karar defterini düzenli saklamak önemlidir.
