Yeni taşınan kiracı komşunuzun çıkış evraklarını alıp giderken arkasında 3 aylık aidat borcu bıraktığını fark ediyorsunuz; yönetici olarak hem malike hem kiracıya nasıl doğru bildirimde bulunacaksınız, hangi deliller gereklidir ve icra sürecini kimin aleyhine başlatacaksınız? Bu rehber, pratik adımlar ve yargı uygulamalarına uygun dikkat edilmesi gereken noktaları açıklar.
Ana hukuki çerçeve: Kim sorumlu — malik mi kiracı mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan kiracı-malik ilişkisini düzenlemez; ancak kat malikleriyle ilgili ortak gider yükümlülüğü işletme projesi ve genel kurul kararlarıyla oluşur. Kiracı ile malik arasındaki iç ilişki ise Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesine dayalıdır. Uygulamada aidatın ödenmemesinin sonucu ve takip mercisi şu şekilde özetlenir:
- Ortak giderin asıl borçlusu bağımsız bölüm maliki (kat maliki)dir.
- Kiracı, kira sözleşmesinde açıkça aidat ödeyeceği yazılmışsa kiracı, üçüncü kişi olarak sorumlu olabilir; yazılı hüküm yoksa alacak malik aleyhine takip edilir.
Adım 1 — Taşınma kayıtlarını, sözleşme ve ihbar delillerini toplayın
İlk yapılacak iş delil toplamak: çıkış bildirimi, kapı teslim tutanağı, kira sözleşmesi, yapılan bildirimlerin kanıtları ve aidat hesap dökümleri.
- Yönetim kayıtlarından aidat tahakkuk ve ödenmeyen dönemlere ait hesap dökümünü çıkarın.
- Kiracıya veya malike yapılan yazılı bildirimlerin (e-posta, SMS, elden tebliğ tutanağı) kopyalarını saklayın.
- Eğer taşınma sırasında anahtar teslim veya tutanak düzenlendiyse o belgeyi ekleyin.
Adım 2 — Önce yazılı ihtar gönderin: muhatabı doğru seçin
İlk aşamada genel uygulama iki muhataplı bildirimdir: önce kira sözleşmesine bakarak kiracıya, ardından malike yazılı ihtar göndermek. İhtar içeriği şu unsurları taşımalıdır:
- Alacağın dönemi, tutarı, varsa gecikme faizi hesaplaması.
- Ödeme için son gün ve ödeme bilgileri (IBAN, hesap adı).
- Ödenmezse izlenecek hukuki yola (icra) başvurulacağı; ayrıca masrafların alacaklıya yükleneceği uyarısı.
İhtarları noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile göndermek delil bakımından avantaj sağlar. Elektronik iletişim (e-posta, SMS) da ek delil olabilir ancak tek başına yeterli olmayabilir.
Adım 3 — İcra takibi: kim aleyhine, hangi belgeyle başvurulur
Karar verirken şu rehber ilkelerine uyun:
- Eğer kira sözleşmesi kiracının aidatı ödeyeceğini gösteriyorsa alacak doğrudan kiracıya karşı İİK kapsamında talep edilebilir.
- Sözleşme yoksa veya hüküm yoksa alacak malik aleyhine takip edilir; malik aleyhine takip, KMK kapsamındaki ortak gider alacağı için yaygın uygulamadır.
İcra takibine başlarken yöneticinin yetkisi ve karar defterinde yazılı bir genel kurul veya yönetici yetkilendirmesi olup olmadığına dikkat edin. Takip için gerekli belgeler genellikle aidat borç cetveli, karar defteri veya yönetici vekaletnamesi ve ödeme taleplerinin kanıtıdır.
Gecikme faizi ve masrafların hesaplanması
Gecikme faizi uygulaması, genel kurul kararı ve işletme projesi hükümlerine göre belirlenir. Genel uygulama yıllık/aylık gecikme faizi oranının genel kurulda belirlenmesi veya yıllık/aylık banka faiz referansına bağlı şekillerde düzenlenmesidir.
| Açıklama | Uygulama |
|---|---|
| Gecikme faizi kaynağı | İşletme projesi/genel kurul kararı veya sözleşme hükümleri |
| İcra masrafları | İcra ve iflas kanunu hükümleri uyarınca borçluya rücu edilir; icra evrakı ile talep edilir |
Pratik deliller: başarı şansını artıran kayıtlar
İcra veya tahsilat sürecinde mahkeme/icra nezdinde güçlü deliller işinizi kolaylaştırır:
- Yönetim defteri ve tahakkuk kayıtları (ayrıntılı dönem bazlı döküm).
- Kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesinin aslı veya fotokopisi.
- İhtarların tebliğ delilleri (noter, iadeli taahhüt, SMS/push/eposta bildirim kayıtları).
- Taşınma esnasında düzenlenen çıkış-teslim tutanakları, site güvenlik giriş-çıkış kayıtları.
Yasal dayanak ve içtihat notu
Burada somut yasal metinler olarak Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu uygulanır; KMK ortak gider sorumluluğu ve işletme projesi uygulamasını belirler. Kiracı-malik ilişkisinde ise Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi hükümleri devredilmelidir. Uygulamaya ilişkin olarak Yargıtay içtihatları, kiracı aleyhine takipte kira sözleşmesinin açık hükmünü somut delil sayma eğilimindedir; ancak uygulama somut olay ve sözleşme koşullarına göre değişir. Somut hukuki öneri için bir avukata danışmanız uygundur.
Dijital süreç: Delil toplamak ve tahsilatı kolaylaştırma
Delil toplama, otomatik ihbar ve online tahsilat süreçlerini dijitalleştirirseniz zamandan kazanırsınız. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlar, aidat tahakkuku, mesaj/SMS bildirimleri ve online ödeme entegrasyonlarıyla (kredi kartı/banka) süreci kolaylaştırır. Hemen denemek isterseniz kayıt adımlarına buradan başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşındıktan sonra yönetici hemen icra başlatabilir mi?
Net cevap: Yönetici, alacak hakkı malik üzerinde ise doğrudan malike karşı; kira sözleşmesinde aidat yükümlülüğü kiracıya verilmişse kiracıya karşı icra başlatabilir. Ancak öncelikle yazılı ihtar ve delil toplanması önemlidir.
Kira sözleşmesinde aidat ödeneceği yazmıyorsa kim sorumlu?
Net cevap: Aidatın asıl borçlusu kat maliki olduğundan (KMK uygulaması), kiracı sözleşmede açıkça yükümlendirilmemişse malik aleyhine takip yapılır.
Yönetici hangi belgeleri icra dosyasına koymalıdır?
Net cevap: Aidat tahakkuk cetveli, genel kurul/işletme projesi hükümleri (varsa), yazılı ihtarların tebliğ delilleri, kira sözleşmesi (varsa) ve yönetim/hesap defterleri en önemli belgelerdir.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Net cevap: Gecikme faizi işletme projesi ya da genel kurul kararıyla belirlenir; aksi halde tahsilatta genel uygulamalar ve sözleşme hükümleri takip edilir. Kesin oran ve dönem hesabı belgeye göre yapılır.
İcra masrafları aidat alacağından düşülür mü?
Net cevap: İcra ve tahsilat masrafları başarılı takip halinde borçluya rücû edilir; takip aşamasında yönetim bunları ön finanse edebilir, ancak masrafların hukuki yükümlülüğü dosya sonucuna bağlıdır.
