Genel kurul salonunda yöneticinin elinde işletme projesi; zemin kattaki iki dükkânın aidata nasıl dahil edileceği tartışılıyor. Malikler, ‘arsa paylarına göre mi, yoksa işyeri olduğu için farklı mı tahakkuk yapılacak’ diye birbirine bakıyor — yönetici nasıl hesaplayacağını ve gelirleri nasıl kaydedeceğini bilmiyor. Bu rehber, 2026 uygulamaları ve Kat Mülkiyeti hukuku çerçevesinde konut dışı bağımsız bölümler (mağaza, depo, dükkan, işyeri) olan binalarda aidat tahakkukunun pratik, kaynaklı ve denetlenebilir yöntemini adım adım anlatır.
İşletme projesinin önceliği: metin ne diyorsa o uygulanır
Kat Mülkiyeti temelinde ilk ve belirleyici belge işletme projesidir. İşletme projesinde aidat dağılımı, arsa payı esasına mı yoksa eşit dağıtıma mı göre yapılacağı açıkça yazıyorsa, uygulama ona göre olur. Yönetim ve malikler işletme projesini değiştirmedikçe bu metin bağlayıcıdır.
Arsa payı vs. eşit dağıtım: hangi durumda hangisi uygulanır?
Aşağıdaki kıstaslar karar verir:
- İşletme projesi arsa payına göre düzenlenmişse: her bağımsız bölümün aidatı arsa payı oranında tahakkuk eder.
- İşletme projesi eşit dağılım öngörüyorsa: bağımsız bölümler eşit pay alır, konut/işyeri ayrımı olmaz.
- Proje sessizse veya muğlâksa: yönetim, genel kurulda uygulama biçimini karara bağlatmalı ve bu karar esas alınır.
İşyeri (konut dışı) için özel düzenlemeler ve gelir mahsubu
İşyeri olan bağımsız bölümler bazen ortak giderlere katkı sağlamak üzere kira geliri getirir. Bu gelirlerin tahakkuka etkisi şu şekilde ele alınır:
- İşletme projesinde kira geliri mahsup hükmü varsa, gelir öncelikle ilgili dönemin ortak giderine mahsup edilir.
- Genel kurul kira gelirinin tamamını yıllık bütçeye gelir kaydetme kararı alabilir; bu durumda aidat düşürülmez, gelir genel bütçeye girer.
- Gelirin doğrudan belirli bir bağımsız bölüme mahsup edilmesi isteniyorsa bu açıkça kararlaştırılmalıdır; aksi halde genel esas uygulanır.
Pratik hesap örnekleri: 3 senaryo
Aşağıda 3 kısa örnekle arsa payı ve eşit dağıtımın sonuçlarını görün.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| İşletme projesi: arsa payı | ✅ Aidat her bölümün arsa payına göre tahakkuk eder; işyerleri de dahil. |
| İşletme projesi: eşit | ✅ Tüm bağımsız bölümler eşit pay alır; net bir ayrım yapılmaz. |
| Proje sessiz veya çelişkili | ✅ Yönetim genel kurula sunar, karar verilir; uygulama karar metnine göre olur. |
Muhasebe kaydı ve tahakkuk-defter uygulaması
Aşağıdaki kayıt pratikte denetlenebilir bir yol sağlar:
- Aidat tahakkuku oluşturulurken her bağımsız bölümün payı ayrı satırda gösterilmeli (konut/işyeri ayrımı notlanmalı).
- İşyeri kira geliri varsa: kira gelirleri ayrı gelir hesabına (ör. 600 serisi) kaydedilir; mahsup yapılacaksa karşılıklara ilişkin belge (genel kurul kararı veya işletme projesi maddesi) muhafaza edilmeli.
- Kasa/banka hareketleri, alacak-borç takibi şeffaf tutulmalı ve hesap mutabakatı aylık yapılmalı.
Güncel uygulamada yazılımla pratikleştirme: dijital kayıt, rapor ve tutanak
İşletme projesindeki kurallara göre farklı tahakkuk düzenleri izleniyorsa, bunların manuel takibi hata riskini artırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir araçla binadaki bağımsız bölümlere özel tahakkuk şablonları, kira gelirlerinin otomatik mahsup seçenekleri ve denetlenebilir raporlar oluşturabilirsiniz. Örneğin hızlı kayıt için ücretsiz deneme adımı burada başlar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Uygulamada karşılaşılan sık sorunlar ve çözüm önerileri
Sık görülen hata ve çözümler:
- Projeyle uygulama çelişkisi: Önce belge, sonra genel kurul düzeltmesi — proje metni dışında uygulama risklidir.
- Kira gelirinin yanlış mahsup edilmesi: Gelirin kullanımına ilişkin yazılı genel kurul kararı alınması gerekir.
- Tahakkuk kayıtlarının belgesiz değiştirilmesi: Yönetici kayıt değişikliği yapmadan önce karar defterine ek bilgi düşmeli.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde konut dışı bölümler açıkça belirtilmişse aidat nasıl hesaplanır?
Projedeki hüküm esas alınır; eğer arsa payı esaslı belirtilmişse arsa payına göre, eşit dağıtım yazıyorsa eşit olarak tahakkuk edilir.
Kira geliri aidattan düşülebilir mi?
Sadece işletme projesi veya genel kurul kararı kira gelirinin aidata mahsup edilmesini öngörüyorsa düşülebilir; aksi halde gelir genel bütçeye kaydedilir.
Proje sessizse yönetici tek başına hangi uygulamayı yapabilir?
Tek başına uygulama değiştiremez; belirsizliklerde uygulamayı genel kurula sunup karar alınması gerekir.
İşyeri için farklı gecikme faizi uygulanır mı?
Gecikme faizi uygulaması genel kurul kararı veya yönetim planı ile belirlenir; özel bir düzenleme yoksa ortak düzenlemeye tabidir.
Muhasebe kayıtlarında nelere dikkat etmeliyim?
Aidat tahakkuk satırlarının bağımsız bölüm bazında ayrılması, kira gelirlerinin ayrı hesapta izlenmesi ve mahsup için yazılı kararların saklanması gereklidir.
