Genel kurul salonunda çağrı yapıldı, hazırun listesi imzalandı; ancak toplantı sonrası fark ediliyor ki bazı kat maliklerinin arsa payı hanesine yanlış oran yazılmış. Yönetici olarak elinizde 'imzalı hazirun' var ama arsa payları hatalıysa alınan kararların uygulanması, itiraz ve düzeltme süreçleri kafa karıştırır. Bu yazıda sahadan örneklerle hangi adımları atacağınızı, hangi belgelerin delil sayıldığını ve yöneticinin sorumluluk sınırlarını açıklıyorum.
Hazirun listesi ve arsa payı neden önemlidir?
Hazirun listesi, genel kurulda kimlerin hazır bulunduğunu, hangi bağımsız bölümlerin temsil edildiğini gösterir. Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasında karar yeter sayıları hem sayı hem de arsa payına göre belirlenir; dolayısıyla hazirun üzerindeki arsa payı kayıtları kararların geçerliliğini doğrudan etkileyebilir.
Hata tespit edildiğinde ilk yapılacaklar (yönetici için acil kontrol listesi)
Hata fark edildiğinde gecikmeden şu belge ve işlemleri kontrol edin ve kaydedin:
- İmzalı hazirun listesi ve tarihli toplantı daveti.
- Karar defteri kayıtları ve varsa tutanaklar.
- Tapu kayıt örnekleri (bağımsız bölüm arsa payı bilgisi için).
- Toplantı tutanağında oy dağılımı ve arsa payı gösterimleri.
Kararların iptal edilme ihtimali hangi durumlarda yüksek?
Genel kural olarak; hatanın mahiyeti, kararın alınmasında arsa payı hesabının belirleyici olup olmadığı ve hatanın kasıtlı mı yoksa dürüst bir yazım hatası mı olduğuna bakılır. İptal riski yüksek olan durumlar şunlardır:
- Toplantıda gereken arsa payı çoğunluğunun sağlanmadığı hâlde, hazirunda yanlış yüksek arsa payları yazılarak çoğunluk varmış gibi gösterilmişse.
- Bazı maliklerin arsa payları sistematik olarak değiştirilmiş veya başkalarının imzası taklit edilmişse.
- Karar alınırken arsa payı üzerinden oy kullanımı belirleyici ise (ör. işletme projesi değişikliği, ağır tadilat onayı) ve hata sonucu yeter sayı sağlanmış görünüyorsa.
Yönetici olarak düzeltme adımları (usule uygun ve kanuna göre)
Aşağıdaki adımlar, yöneticinin hatayı yönetimde asgariye indirmesi ve mümkünse mahkeme sürecine gerek kalmadan çözüm sağlaması içindir. Somut hukuki sonuçlar olayın koşullarına göre değişir; gerekirse avukata başvurun.
- Hatanın niteliğini yazılı olarak tespit edip tarih atın; düzeltme gerekçesini kısa açıklayın.
- Tapu kayıtlarından bağımsız bölümlerin gerçekte kayıtlı arsa payını belgeleyin.
- Bir sonraki olağan/olağanüstü genel kurulu çağırıp düzeltme gündemini koyun; hazirun listesi ve karar defterine ilişkin düzeltmeyi genel kurul onayına sunun.
- Eğer genel kurul toplanamıyorsa veya oy dağılımı tartışmalıysa, maliklere ihtar/duyuru ile durumu bildirip ortak iradeyi sağlamaya çalışın.
- Noter veya yargı yoluna gelmesi halinde, delillerinizi (imzalı hazirun, tapu örnekleri, çağrı belgeleri, tutanaklar) hazır tutun.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Yazım hatası (ör. ondalık nokta hatası) | ✅ Genelde düzeltme ile çözülür; iptal riski düşük |
| Kasıtlı veya çoğunluğu etkileyen değişiklik | ❗ İptal davası olasılığı yüksek; hukuki danışmanlık gerekir |
Noter tasdiki, karar defteri ve sonradan düzeltmelerin delil niteliği
Karar defteri ve hazirun listesi yönetici tarafından tutulur; noter tasdiki var ise delil değeri artar. Ancak KMK ya da özel bir hüküm, yazım hatasını otomatik olarak düzelten bir mekanizma öngörmez. Dolayısıyla yanlış kayıt varsa genel kurul kararlarının uygulanması sırasında uyuşmazlık çıkabilir.
Pratik örnek: '5 daire eksik arsa payı' vakası — ne olur?
Örnek: 20 daireli bir apartmanda toplantıda karar için arsa payı çoğunluğu gerekli; hazirunda 5 dairenin arsa payı yanlış yazılmış ve bu yazım hatası yüzünden arsa payı çoğunluğu sağlanmış gözüküyor. Yapılacaklar:
- Tapu suretleriyle gerçek arsa payı toplamını hesaplayın.
- Toplantı tutanağını, çağrı belgelerini ve hazirunu alıp malikleri bilgilendirerek düzeltme için olağanüstü genel kurul çağırın.
- Eğer malikler itiraz ederse ve çözüm bulunamıyorsa, ilgililer dava açabilir; mahkeme delilleri değerlendirir.
Bu tür uygulamalarda Yargıtay içtihadı, usule aykırılığın kararların iptaline yol açabileceğini kabul eder; ancak her somut olayın değerlendirilmesi farklıdır. Yönetici, usulü sağlamaya yönelik adımlar atmalı, belgeleri saklamalıdır.
Hatanın tekrarlanmaması için yönetici uygulama önerileri
Teknik ve organizasyonel önlemler, hataları azaltır:
- Genel kurul öncesi tüm arsa paylarını tapu kayıtlarından kontrol edin.
- Hazirunu hazırlarken BYönetim gibi dijital araçlarla bağımsız bölüm verilerini otomatik çekmeyi düşünün; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim üzerinde hızlı kayıt oluşturabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
- Hazirun ve karar defterini iki ayrı yönetici/üyeyle birlikte imzalayıp tutanak altına alın.
- Toplantı çağrısında arsa payı listesi ekleyin ve maliklerden varsa düzeltme talebini toplantı öncesi iletmelerini isteyin.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesinde arsa payı yazım hatası tek başına kararın iptali için yeterli midir?
Net cevap. Tek başına çoğu durumda yeterli olmayabilir; iptal için hatanın kararın alınmasında belirleyici olması veya usulsüzlük bulunması gerekir.
Yanlış arsa payları nasıl resmi olarak düzeltilir?
Net cevap. Öncelikle tapu kayıtlarıyla doğrulama yapıp bir sonraki genel kurulda düzeltme kararı aldırmak en yaygın yoldur; ihtilaf hâlinde yargı delilleri inceler.
Karar defteri noter tasdikliyse hata daha mı az sorun olur?
Net cevap. Noter tasdiki delil değerini artırır fakat hatanın usuli sonucu değiştirmesi hâlinde iptali engellemez.
Yönetici hatayı fark edip düzeltmezse sorumluluğu nedir?
Net cevap. Yönetici usulü yerine getirme yükümlülüğü nedeniyle sorumlulukla karşılaşabilir; somut duruma göre tazminat veya mesleki yaptırım söz konusu olabilir.
Malikler düzeltme istemezse ne yapılır?
Net cevap. Yönetici yine belgelerle durumu tespit edip gerektiğinde olağanüstü genel kurul çağırmalı; çözüm bulunamazsa ilgililer mahkemeye başvurabilir.
