Taşınma günü gelip çatmış: kiracı çamaşır makinesini boşalttı, anahtar teslim edildi ama aidat borcu duruyor. Yönetici, aidat ihbarnamesi gönderiyor; kiracı taşındığı için iletişim zorluğu, malikin adres değişikliği veya depozito talebi karışıyor. Bu rehberde, kiracı taşınırken kalan aidatların tahsili, ihbar ve icra prosedürleri ile depozitonun kullanımı arasındaki ilişkiyi KMK çerçevesinde ve pratik yönetici adımlarıyla anlatıyoruz.
Aidat sorumluluğu: Kiracı mı, malik mi? Hangi hallerde kim öder?
Kiralık bağımsız bölümde aidatın kim tarafından ödeneceği sözleşme ile belirlenir; aksi belirtilmemişse uygulamada genellikle kiracı öder. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından malik, ortak giderler bakımından esas borçludur; kiracı malik ile yaptığı kira sözleşmesi çerçevesinde ödeyebilir. Dolayısıyla yönetim için muhatap önce malik, pratikte ödeme talebi kiracıya da yöneltilebilir.
Taşınma sırasında gönderilen aidat ihbarnamesi: deliller, adres ve tebliğ
İhbarnameler ve ödeme talepleri için doğru tebligat önemlidir. Yönetici; malik ve/veya kiracıya yazılı ihbar, elektronik bildirim veya adrese taahhütlü posta yoluyla bildirim yapmalıdır. Eğer malikin adresi değişmiş ve ulaşamıyorsanız, yönetimce kayıtlı son adrese tebligat yapılması gerekir; tebliğ usulü hatalı olursa sonraki icra süreçleri zayıf delil ortaya koyabilir.
Depozito kullanımı: Yönetici depozitoya el koyabilir mi?
Depozito, malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine bağlı bir güvencedir. Yönetici doğrudan depozitoya el koyamaz; depozitonun kullanımı hususunda malik ile kiracı arasındaki sözleşme ve yasal prosedür belirleyicidir. Yönetim ancak malikin açık talimatı ile veya mahkeme/ilam varsa depozitonun ortak gider mahsup edilmesini sağlayabilir.
İcra süreci ve pratik adımlar: Yönetici hangi yolu izlemeli?
Aidat borçları için izlenecek temel yol genelde önce yazılı bildirim; ödeme sağlanmazsa genel kurul veya yönetim kararı ile alacak takibi başlatmaktır. İcra takibine başlama yetkisi, yönetim/kurul kararları ve site iç düzenlemelerine göre belirlenir. Aşağıda yönetici için adımlar özetlenmiştir.
- Önce kayıtlı iletişim yollarıyla (taahhütlü posta, e‑posta, SMS) aidat ihbarnamesi gönderin ve ödeme süresi belirtin.
- Kiracı taşındıysa yeni adres ve varsa depozito bilgilerini talep edin; malikin kayıtlı adresine de tebligat yapın.
- Ödeme gelmezse yönetim kararıyla ihtar ve icra sürecini başlatın; kararda takip yetkisi ve yetkilendirilen kişi açık olmalı.
- İcra yoluna gidecekseniz delil dosyası hazırlayın: tahakkuk kayıtları, makbuzlar, ihbar yazıları, taşınma tarihi, sözleşme bilgileri.
- Depozito konusunda malikten talep gelirse, malik talimatına göre hareket edin; mahkeme ilamı yoksa tek taraflı mahsup risklidir.
Pratik deliller: Yönetici dosyasında ne olmalı?
İcra takibinde başarı veya prosedürün doğru yürütülmesi için yönetim dosyası aşağıdaki belgeleri içermelidir:
- Aidat tahakkuk ve tahsilat kayıtları (tarihli makbuzlar)
- Taahhütlü posta/eposta/SMS bildirimlerinin kopyaları
- Kira sözleşmesinin bir kopyası (varsa) ve depozito tutarı bilgisi
- Genel kurul veya yönetim kurulunca alınmış tahsilat/icra başlatma kararı
- Taşınma teslim tutanağı veya anahtar teslim yazısı (varsa)
| Durum | Pratik Yönetici Adımı |
|---|---|
| Kiracı taşındı, depozito alıkonulmuş | ✅ Malikin yazılı talebi veya mahkeme ilamı ile mahsup |
| Malik adresi değişik | ✅ Kayıtlı son adrese taahhütlü tebligat + elektronik bildirim |
Hangi yasal dayanaklar ve içtihatlar dikkate alınmalı?
KMK ilkeleri gereği ortak gider sorumluluğu malikte bulunur; taraflar arasındaki hukuki ilişkiler kira sözleşmesine ve genel kurul kararlarına göre şekillenir. Yönetici işlemlerinde Kanun metinlerine sadık kalınmalı; somut hukuki tavsiye için avukata başvurulmalıdır. İcra-usulü uygulamalarında icra mevzuatı ve yerleşik Yargıtay kararları takip edilmelidir.
Digital kolaylık: Taşınma ve tahsilatı nasıl daha sağlam kaydedersiniz?
Taşınma, ihbar ve tahsilat süreçlerinde çoklu iletişim ve dijital kayıt önemlidir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, bildirim ve makbuz kayıtlarını merkezi tutan; depozito ve sözleşme bilgilerini ilişkilendiren çözümler zaman kazandırır ve delil hattını güçlendirir. Örneğin süreci hızlı başlatmak için BYönetim’in ücretsiz deneme kayıt sayfasından başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşınırken kalan aidat borcunu kim öder?
Net cevap: Hukuken asıl borçlu malik olmakla birlikte pratikte kira sözleşmesi kiracıyı sorumlu kılabilir; sözleşme ve kayıtlar kontrol edilmelidir.
Yönetici depozitoya el koyup aidata mahsup edebilir mi?
Net cevap: Yönetici tek taraflı olarak depozitoya el koymamalıdır; malik talebi veya mahkeme ilamı gereklidir.
Malikin adresi değiştiyse ihbar nasıl yapılmalı?
Net cevap: Kayıtlı son adrese taahhütlü posta yapılmalı; eş zamanlı elektronik bildirimler (e‑posta, SMS) delil amaçlı kullanılmalıdır.
Aidat için doğrudan icra başlatabilir miyiz?
Net cevap: Yönetim/kurul kararına göre evet; ancak önce yazılı bildirim ve kayıtlı deliller hazırlanmalıdır. Somut durumlara göre hukuki danışmanlık önerilir.
Depozito varsa, önce depozito mu yoksa icra mı tercih edilmeli?
Net cevap: Hukuken depozitonun kullanımı malik-kiracı ilişkisine bağlıdır; yönetici depozitoyu kullanmadan önce malik talebi veya yasal zemin aramalıdır. İcra başvurusu ayrı süreç olup delil ve maliyet değerlendirilmelidir.
