Akşamüstü genel kurul salonunda yüzlerce sayfanın arasından çıkan 'hazirun' listesine bakıyorsunuz: toplam malik sayısı ile arsa payı yüzde hesabı birbirini tutmuyor; bazı kararlar alınırken tartışma büyüdü. Yönetici olarak hangi sayıya dayanarak oyları saymalısınız, toplantıyı iptal etme riski var mı ve yanlış uygulama nasıl düzeltilir? Bu rehber, arsa payı ile sayı çatışmasında uygulanacak kuralları, örnek hesaplamaları ve pratik yönetici adımlarını somut şekilde açıklar.
Temel ilke: Kat Mülkiyeti düzeni ve karar yeter sayısı
Kat Mülkiyeti uygulamalarında genel kurul kararlarının geçerliliği, hangi nitelikte karar alındığına göre değişir. Birçok kararda hem 'bağımsız bölüm sayısı' hem de 'arsa payı' dikkate alınır; hangi durumda hangi ölçütün esas alınacağını işletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu (kanun adıyla) hükümleri ve önceki uygulamalar belirler.
Hangi kararda hangi ölçüt kullanılır? Örnekler
Aşağıda sık karşılaşılan karar türleri ve uygulanacak ölçütlerin genel çerçevesi:
- Basit çoğunluk gerektiren kararlar: Genelde toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu (sayı) ile alınır; ancak işletme projesinde aksi belirtilmişse arsa payı da istenebilir.
- Önemli değişiklik / olağanüstü harcama: İşletme projesi veya kanuni düzenleme arsa payı esasını öngörebilir; bu tür kararlar için arsa payı ve sayıya ilişkin yüksek nisap aranabilir.
- Yönetici ücreti, bütçe onayı: Uygulamada hem sayı hem arsa payı bağlamında uyuşmazlık çıkabilir; tutanak ve hazirun listesi burada kritik.
Somut hesaplama: Arsa payı ve sayı çatışması örneği
Pratik bir örnekle farkı görün:
- Toplam bağımsız bölüm: 30 daire. Toplam arsa payı: 1000/1000 (örnek kolay hesap için).
- Toplantıda hazır bulunanlar: 18 bağımsız bölüm (sayı itibarıyla çoğunluk). Hazirunun arsa payı toplamı: 480/1000 (arsa payı açısından azınlık).
- Eğer karar türü ‘‘işletme bütçesi onayı’’ ise ve işletme projesinde "arsa payı esas alınır" hükmü varsa, 480/1000 ile yeterli olmayabilir.
| Durum | Geçerlilik |
|---|---|
| Karar basit çoğunluk (hazirun sayısı ile) — 18/30 | ✅ Geçerli olabilir (eğer işletme projesi sayıyı öngörüyorsa). |
| Karar arsa payı çoğunluğu gerektiriyorsa — 480/1000 | ❌ Yetersizse karar geçersiz sayılabilir. |
Yöneticinin yapması gereken adımlar (toplantı öncesi ve esnası)
Yöneticinin prosedürü doğru yürütmesi hem iptal riskini azaltır hem de sonradan itirazları zorlaştırır.
- Çağrı metninde hangi konuların gündem olduğunu net yazın; önemli kararlar için işletme projesine atıf yapın.
- Hazirun listesi düzenlenirken hem bağımsız bölüm sayısını hem arsa paylarını ayrı sütunlarda gösterin ve imzaya açın.
- Oylama öncesi tutanakta hangi ölçütün kullanılacağını (sayı/arsa payı) ilan edin; bu açıklama toplantı tutanağına geçirilmelidir.
- Karar alındıktan sonra karar defterine oy dağılımını (evet/hayır/çekimser) arsa payı ve sayı bazında kaydedin.
Karar defteri, hazirun ve sonradan düzeltme — yöneticinin sorumluluğu
Karar defterinin doğru tutulması ve hazirun listesinin eksiksiz imzalanması kararlara itiraz edilmesini zorlaştırır. Noter tasdiki gerektiğinde işlemler hızla yapılmalı; aksi halde mahkeme yoluyla iptal riski ortaya çıkar.
Uygulamada sık hatalar ve nasıl önlenir
Sık yapılan hatalar genelde çağrı eksikliği, hazirun listesi hataları ve işletme projesi hükümlerinin göz ardı edilmesidir. Önleyici adımlar:
- Çağrı süresi ve şekline dikkat edin (gündem açık olmalı).
- Hazirun listesinde arsa paylarını yazın ve imza alın.
- Karar türüne göre hangi nisap gerektiğini önceden ilan edin.
Teknoloji ile risk azaltma: Dijital kayıt ve hazır hesaplama
Toplantı öncesinde hazirun, oy dağılımı ve arsa payı hesaplarını manuel yapmak hata riski taşır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlarla hazirun ve oy sayısını netleştirip kayıt altına alabilirsiniz; hızlı kayıt için şu bağlantıyı kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Karar yeter sayısı her zaman arsa payına mı bakılarak hesaplanır?
Net cevap. Hayır; hangi ölçütün esas alınacağı kararın niteliğine ve işletme projesine göre değişir. Bazı kararlar sadece sayı çoğunluğunu, bazıları ise arsa payı çoğunluğunu gerektirir.
Hazirun listesinde arsa payı yanlış yazıldıysa karar geçersiz mi olur?
Net cevap. Tek başına küçük yazım hatası her zaman iptal gerekçesi olmaz; ancak arsa payı toplamını etkileyen ve nisabı değiştiren hatalar itiraz sebebi olabilir. Düzeltme belgelenmeli ve mümkünse noter onayı alınmalıdır.
Toplantıda hazır bulunanların sayısı çoğunluktaysa ama arsa payı düşükse ne yapılmalı?
Net cevap. Kararın niteliğine bakılmalı; önemli kararlarda arsa payı yeterliliği yoksa karar usulen geçersiz sayılabilir. Yönetici toplantı sırasında hangi ölçütle karar alınacağını açıkça ilan etmelidir.
Genel kurul karar defterine oy dağılımını arsa payı bazında nasıl yazmalıyım?
Net cevap. Her oy kullananın bağımsız bölüm numarası, adına/durumuna göre evet/hayır/çekimser ve arsa payı miktarı ayrı sütunlarda kaydedilmelidir; bu kayıt itirazları zorlaştırır.
Kararın iptali için dava açılırsa yöneticinin hatası ne olur?
Net cevap. Somut hataya bağlıdır; usul hatası yöneticinin eksikliğine işaret edebilir. Ancak davanın sonucunu etkileyen birçok faktör vardır — somut durum değerlendirmesi için hukuki danışma önerilir.
