Genel kurul salonunda 30 haneden 18'i yönetici ücretini düşürmek istiyor; ancak toplam arsa payının yüzde 55'i halen mevcut yönetici ücretinin korunmasından yana. Salondaki tartışma ‘hangi çoğunluk gerekir’ sorusuna dönüştü — bu rehber, yöneticinin ücreti gibi hem ekonomik hem de düzenleyici etkisi olan kararlarda arsa payı ve sayı çakışmasını nasıl hesaplayacağınızı, hangi usullere bağlı kalmanız gerektiğini ve kararın nasıl deftere geçirilmesi gerektiğini somut adımlarla anlatır.
1. Neden arsa payı ve sayı farklı sonuç verebilir?
Kat Mülkiyeti hukuku uygulamalarında bazı kararlar, kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planı kapsamında ‘sayı’ (bağımsız bölüm sayısı) veya ‘arsa payı’ (her bölümün tapudaki payı) üzerinden değerlendirilir. Yönetici ücreti gibi ortak giderlerle ilgili uygulamalarda pratikte arsa payı dağılımı veya eşit dağıtım hükümleri nedeniyle katılımcıların tercihleri farklı bloklar oluşturabilir.
2. Hukuki çerçeve: Karar yeter sayısı neye göre hesaplanır?
Karar yeter sayısı konusunda temel kaynak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve ilgili yönetim planıdır. KMK hükümleri özel bir madde numarası gerektirmiyorsa kanunun adıyla atıf yapılabilir; karar alınırken kanun ve yönetim planı çelişki yaratıyorsa yönetim planı özel hükümler içeriyorsa uygulanır. Genel kural olarak eşitlik veya arsa payı esasına dair açık hüküm yoksa genel kurul tutanakları ve yönetim planı yol gösterir.
| Durum | Hangi ölçüt önceliklidir? |
|---|---|
| Yönetim planında açık hüküm var | ✅ Yönetim planı uygulanır |
| Yönetim planında hüküm yok | ✅ Genel uygulama ve kanunun amacı değerlendirilir; arsa payı sıklıkla mali konularda dikkate alınır |
3. Yönetici ücreti özelinde pratik hesaplama yöntemi
Aşağıdaki adımlar genel kurulda hangi oylama yönteminin uygulanacağını belirlemenize yardımcı olur. Uzmana danışma gerektiğini unutmayın; somut ihtilaflarda hukukçuya başvurulmalıdır.
- Öncelikle yönetim planını ve çağrı metnini kontrol edin: Ücret belirlemesine ilişkin özel bir düzenleme var mı?
- Hazirun listesini arsa paylarıyla birlikte hazırlayın; her bağımsız bölümün arsa payı ve temsilci sayısını net yazın.
- Oylama öncesi kurul Başkanı oylama usulünü (sayı mı, arsa payı mı yoksa her ikisinin birlikte kontrolü) ilan etsin ve bu tutanağa geçirilsin.
- Eğer şirket içinde çelişki varsa iki ayrı yoklama alın: önce sayı üzerinden sonra arsa payı üzerinden; sonuçlar tutanakta karşılaştırılsın.
4. Oylama sonuçları farklıysa ne yapılır?
Eğer sayı temelinde alınan sonuca göre yönetici ücreti kabul edilmiş ama arsa payı temelinde reddedilmiş ise yönetim planı hükmü yoksa aşağıdaki adımlar uygulanabilir:
- Kararın geçerliliği itirazlarına karşı nasıl savunulacağı tutanakta belirtilmeli; hangi ölçütün esas alınacağı karara bağlanmalı.
- Karar defterinde iki ayrı yoklama sonucu açıkça yazılmalı ve hangi ölçüte göre nihai karar verildiği belirtilmeli.
- Tarafsızlık sağlamak için gerektiğinde ikinci toplantı çağrısı veya ek oylama planlanmalı.
5. Karar defterine nasıl kayıt yapılmalı? (Noter tasdiki ve usul)
Karar defteri tutulurken alınan her oylama, yoklama sonuçları, hazirun listesinin arsa paylarıyla birlikte deftere geçirilmelidir. Karar defterinin noter tasdiki kanuni şart ise uygulanmalıdır; uygulamada genel kurul kararlarının kesinliği için aşağıdaki format önerilir:
- Toplantı tarihi, saati, yeri ve çağrı şekli
- Hazirun listesi: bağımsız bölüm numarası, malik adı, temsilen katılan varsa vekâlet ve arsa payı
- Gündem maddesi: yönetici ücreti teklifi, teklifin ayrıntısı
- Oylamanın şekli ve sonuçları: sayı yoklaması (lehte/aleyhte/çekimser rakamları) ve arsa payı yoklaması (arsa payı toplamı olarak lehte/aleyhte/çekimser rakamları)
- Kararın nihai şekli ve imzalar
Karar defterine sonradan eklenecek düzeltmeler dikkatle yapılmalı; sayfa atlama, sonradan yapıştırma gibi uygulamalar itiraz nedeni olabilir. (Genel Kurulun şeffaf kaydı hukuki ihtilaflarda savunma avantajı sağlar.)
6. Uygulama örneği (kısa vaka)
Örnek: 50 bağımsız bölüm var. Sayı oylamasında 28 lehte, 22 aleyhte çıktı → sayı çoğunluğu ile kabul. Arsa payı yoklamasında lehte arsa payı toplamı %45, aleyhte %55 → arsa payı çoğunluğu ile reddedildi. Eğer yönetim planında ücret belirleme 'arsa payı çoğunluğu ile' hükmü yoksa toplantıda başkanın hangi ölçütü esas alacağına ilişkin kararı ve bunu takip eden ikinci yoklamayı almadan nihai karar deftere geçirildiğinde itiraz riskleri doğar.
7. Dijital süreçle riski nasıl düşürürsünüz?
Hazirun listesi, arsa payı hesapları, çağrı metinleri ve yoklama sonuçlarını manuel tutmak hatalara ve itirazlara açıktır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümler; hazirun, oy kullanma, karar defteri kaydı ve tahakkukla bağlantılı düzenlemeleri tek platformda tutmanıza yardımcı olur. Denemek isterseniz kaydı sürtünmesiz başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında bir hüküm yoksa hangi çoğunluk geçerli olur?
Net cevap: Yönetim planında açık hüküm yoksa genel kurul uygulaması ve KMK ilkeleri çerçevesinde karar verilir; mali nitelikli konularda arsa payı esasının benimsenmesi yaygındır ama somut ihtilafa göre değişebilir.
Toplantıda önce sayı sonra arsa payı yoklaması almak geçerli mi?
Net cevap: Evet; iki yoklamanın birlikte alınması mümkündür ancak baştan hangi ölçütün nihai karar için bağlayıcı olacağının açıklanması itiraz riskini azaltır.
Hazirun listesindeki arsa payı hatası kararları iptal eder mi?
Net cevap: Hata önemli ve sonuca etki ediyorsa itiraz ve iptal sebebi olabilir; toplantı tutanaklarında arsa paylarının doğru gösterilmesi gerekir.
Karar defterine iki farklı yoklama sonucu nasıl yazılmalı?
Net cevap: Her iki yoklamanın sayısal ve arsa payı toplamları ayrı ayrı yazılmalı; hangi ölçüte göre nihai karar verildiği açıkça belirtilmelidir.
Karar sonrası itiraz gelirse ne yapılmalı?
Net cevap: İtirazın gerekçesi ve belgelere göre düzeltme veya yeni toplantı planlanabilir; somut durumlar değiştiğinden bir hukuk uzmanına danışılması önerilir.
Kaynaklar
Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı hükümleri ve uygulamada Yargıtay içtihatları bu konuda yol gösterir. Somut uyuşmazlıklarda yetkin bir hukukçuya başvurmanız tavsiye edilir.
