Hafta sonu yönetici toplantısında ikinci kez bir daire için aidat ödenmediğini görünce, hem kapı çalmak hem de yasal süreçleri başlatmak arasında kararsız kaldınız. Komşular sinirli; kasa eksi, faturalar sabit. Bu rehber, icra yoluna gitmeden önce yönetici olarak atmanız gereken somut, sıralı adımları ve dikkat etmeniz gereken hukuki çerçeveyi (KMK dayanağıyla) açıklar.
1. Öncelik: Kimin Borçlu Olduğunu Netleştirin
Önce malikin mi yoksa kiracının mı aidattan sorumlu olduğunu tespit edin. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/22) kira sözleşmesi tarafları ve malik-sorumluluk ilişkileri düzenlenmiştir; yönetim planı veya kira sözleşmesi özel hüküm içeriyorsa buna göre hareket edin. Kira sözleşmesinde aidatın kim ödeyeceği açıkça belirtilmemişse malikin sorumluluğu devam eder.
2. Kayıt ve Delil: Dijital/Kâğıt Kanıtları Hazırlayın
Yönetim hesabı, aidat tahakkukları, gönderilmiş ihbarnameler, SMS/emailler ve varsa makbuzlar delil niteliğindedir. Düzenli kayıt tutmak hem icra sürecini kolaylaştırır hem de mahkeme/İcra dosyasında yönetimin itibarını korur.
3. Yazılı İhbarnameler: Önce Nazik, Sonra Resmî
Süreç iki aşamalı olsun:
- 1. Adım — Hatırlatma: 7–14 gün içinde durumu açıklayan nazik bir bildirim (SMS/e-posta/posta). Bu adım uyum sağlar ve ilişkiyi zedelemez.
- 2. Adım — Resmî İhtar: Ödeme talebi, gecikme faizi oranı ve 30 günlük ödeme süresi belirten taahhütlü ihtarname. İhtar, gelecekte icra dosyasında delil olarak kullanılır.
4. Gecikme Faizi ve Tahakkuk Hesaplama
Gecikme faizi uygulanması için genel kural: genel kurulda belirlenen oran veya yönetim planı hükmü yoksa kanuni faiz veya bildirilen oran uygulanır. Gecikme faizi hesaplamasında açık kayıt tutun: ana alacak, uygulanan oran, dönemsel hesaplama (günlük/gün sayısı) net yazılmalıdır.
| Açıklama | Uygulama |
|---|---|
| Ana alacak | İlan edilen aylık aidat tutarı |
| Gecikme faizi | Genel kurul kararı veya işletme projesi hükmü; yoksa yönetimin duyurduğu oran |
5. Mahsup, Kısmi Ödeme ve Öncelik Sırası
Konut sahibinin veya kiracının kısmi ödeme yapması durumunda hangi kalemlerden mahsup edileceği önceden belirlenmişse ona göre; aksi halde ortak gider alacaklarına öncelik verilmesi pratikte yaygındır. Tahsilatların nasıl mahsup edildiği konusunda yönetim planı veya genel kurul kararı varsa o uygulanır.
6. İcra Öncesi Genel Kurul veya Yönetim Kurulu Kararı
İcra yoluna başvurmadan önce borç hakkında genel kurul veya yönetim kurulunda kayıtlı ve tutanaklı bir karar almak faydalıdır. Bu karar; icra takibine yetki, borç tutarı ve uygulanacak işlemleri içerir. Karar, ileride hukuki süreçlerde yönetimin yetkisinin ispatı için önemlidir.
- Genel kurul/yönetim kurulu kararı alınması
- Resmî ihtar ve son ödeme süresi verilmesi
- Hâlâ ödeme yapılmazsa icra takibi başlatma yetkisi
7. Dijitalleşme ile Süreci Hızlandırma (Pratik Araç Önerisi)
Bu süreçte kayıt, tahakkuk, ihbar ve online tahsilat takibini dijitale taşımak hataları azaltır. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bir yönetim yazılımı tahakkuk ve bildirim süreçlerini, gecikme faizi otomasyonunu ve online tahsilatı kolaylaştırır. Hızlı kayıt açmak için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat borcu kiracıdan takip edilebilir mi?
Kiracı sözleşmesinde aidat yükümlülüğü varsa kiracıdan takip edilebilir; aksi halde malik sorumludur. Yönetim planı ve kira sözleşmesi hükümlerine bakın.
İhtarname göndermeden icra başlatabilir miyiz?
Kanunen mümkün olmakla birlikte, pratikte ihtarname delil sağlar ve mahkeme/İcra aşamasında yönetimin pozisyonunu güçlendirir; önce ihtarname önerilir.
Gecikme faizi hangi orana göre hesaplanır?
Genel kurul veya yönetim planında belirlenen oran uygulanır; yoksa duyurulan oran veya kanuni faiz dikkate alınır. Oranı uygularken yazılı kayıt tutun.
Kısmi ödeme yapıldıysa öncelikle hangi borç silinir?
Genel kurul/yönetim planı kararı varsa ona göre; yoksa ortak gider alacaklarına öncelik verilmesi yaygındır. Karar açıkça tutanakla sabitlenmeli.
Yönetici icra masrafını aidata yazabilir mi?
İcra giderleri yönetimin alacağı kapsamında tahsil edilebiliyorsa genel kurul kararı veya yönetim planı hükümleri doğrultusunda masraflar alacağa eklenebilir; somut uygulama farklılık gösterebilir, hukuki görüş alınması önerilir.
