Akşamüstü yönetim ofisinde gelen maillerde biri öne çıkıyor: 3 aydır aidatı eksik olan bir daireli kısmi ödeme yapmak istiyor — ama hangi borçtan mahsup edeceğinize karar verilemiyor, gecikme faizi nasıl hesaplanacak ve icra öncesi hangi sıra uygulanmalı? Yönetici karar veremezse hem hesaplar karışır hem de hukuki itiraz riski büyür. Bu rehberde kısmi ödeme durumunda uygulanacak adımları, hukukî dayanakları ve pratik dijital iş akışını net ve örneklerle açıklıyorum.
Kısmi ödeme nedir ve hangi durumlarda sık görülür?
Kısmi ödeme, borçlunun (malikin veya kiracının) toplam aidat borcunun tamamını değil bir kısmını ödemesidir. Genellikle ekonomik sıkıntı, banka limitleri, transfer hataları veya ödeme itirazları nedeniyle ortaya çıkar. Apartman/site yönetimlerinde en yaygın kısmi ödemeler: gecikmiş üç aylık aidatın tek seferde ödenememesi, depozito mahsuplaşması talepleri veya kiracı tarafından yapılan sınırlı ödemelerdir.
Yasal çerçeve — hangi hukuk kuralları esas alınır?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun) ve genel borç hukuku ilkeleri çerçevesinde aidat, ortak gider payı mahiyetindedir. KMK uyarınca ortak gider alacağı, öncelikli nitelikte bir alacak olarak değerlendirilir; bunun dışında gecikme faizi uygulaması ise alacağın niteliğine göre düzenlenir. Net yöntem ve uygulama esasları mahkeme ve Yargıtay kararlarına göre şekillenmektedir; somut bir durumda farklı yorumlar olabileceği için ihtilaf varsa uzman görüşü alınmalıdır.
Kısmi ödeme geldiğinde uygulanması gereken adımlar (pratik sıra)
- Kabul: Ödeme yazılı veya banka dekontuyla alınır; ödemenin hangi tarihte yapıldığı kayda geçirilir.
- Borç dökümü çıkarın: Aylık ana aidat, gecikme faizi, varsa icra masrafı, diğer hizmet bedelleri (kapıcı, yakacak) şeklinde ayrıştırın.
- Mahsup kurallarını tespit edin: Yönetim planı veya genel kurul kararı varsa ona göre; yoksa aşağıdaki öncelik ilkesi uygulanır.
- Mahsup uygulayın ve makbuz düzenleyin: Hangi borç ödenmiş, ne kadar bakiye kaldığı açıkça gösterilmeli.
- Bildirim gönderin: Sakinlere SMS/e-posta ile ödeme ve bakiye bilgisi iletilir. Dijital yapılırsa itirazlar azalır.
Kısmi ödemede önerilen öncelik sırası (genel uygulama ve nedenleri)
Aşağıdaki sıra, borçların hukuki önceliği, alacağın korunması ve icra/masraf yükünün azaltılması gözetilerek yaygın olarak kabul edilir:
- İcra masrafları, vekalet ücretleri (varsa) — icra sürecinin maliyeti kapanmadan diğer alacakların korunması zorlaşır.
- Gecikme faizi ve gecikme cezaları — geciken alacağın maliyetini düşürmek ve sonraki faiz işletimini kolaylaştırmak için.
- Ana aidat (asıl borç) — ortak giderin esas kısmı.
- Diğer hizmet veya ikramiye benzeri alacaklar (kapıcı yakacağı vs.)
Bu sıra, alacaklı (yönetim) açısından alacağın tahsiline yönelik rasyonel bir uygulamadır. Yönetim planında farklı bir düzenleme varsa o uygulanır.
| Durum | Uygun Uygulama |
|---|---|
| Kısmi ödeme dekontu var, yönetim planında hüküm yok | ✅ İcra masrafları → faiz → ana aidat → diğer |
| Genel kurul kararıyla farklı sıra belirlenmiş | ✅ Genel kurul kararı geçerli |
Gecikme faizi nasıl hesaplanır? Örnek uygulama
Gecikme faizi hesaplaması, taraflarca belirlenmişse sözleşme/faiz oranına göre; yoksa uygulanan yönetim kararı ve genel kabul gören oranlar üzerinden yapılır. Pratik örnek:
- Aylık aidat: 1.500 TL, gecikme faizi yıllık %18 (aylık %1,5) olarak kabul ediliyor.
- 3 ay gecikmiş toplam ana borç: 4.500 TL. Bir sakin 2.000 TL kısmi ödeme yapıyor.
- Öncelikle gecikme faizi hesaplanır (örneğin 3 aylık faiz ≈ 4.500 x %1,5 x 3 = 202,50 TL). Eğer yönetim bu faizi öncelikli kabul ediyorsa önce 202,50 TL düşülür, sonra ana borca aktarılır.
Hesaplamada kullanılacak oran ve yöntem yönetim planında veya genel kurul kararında belirtilmemişse, yönetim uygulamasını açıkça duyurmalı ve makbuzda gösterilmelidir.
Dijital çözüm: İş akışını sadeleştirmek için ne yapmalısınız?
Kısmi ödemelerde hataları ve uyuşmazlıkları azaltmanın en etkili yolu ödeme ve mahsup sürecini dijitalleştirmektir. Bu süreç, otomatik tahakkuk, gecikme faizi otomasyonu, makbuz oluşturma ve anında bildirimle sorunsuz işler. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümler toplu tahsilat, gecikme faizi otomasyonu, online tahsilat ve otomatik makbuzlama sunar; ücretsiz denemeyle süreci test edebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme nasıl resmileştirilir?
Net cevap: Ödeme dekontu veya banka kaydı alınır, yönetim tarafından ayrıntılı mahsup içeren makbuz düzenlenir ve kayıt başlığına işlenir.
Mahsup sırası yönetim planında farklıysa ne olur?
Net cevap: Yönetim planındaki hüküm genel uygulamanın önündedir; o hükme göre mahsup yapılır.
Gecikme faizi hangi tarihten itibaren hesaplanır?
Net cevap: Aidatın vadesi geçirilmişse vade tarihinden itibaren gecikme faizi işletilir; oran ve hesap yöntemi yönetim kararı veya sözleşmeye göre belirlenir.
Kısmi ödeme icra dosyasını durdurur mu?
Net cevap: Kısmi tahsilat icra tâbirinde durdurma sağlamaz; icra takibi ancak borcun tamamı ödendiğinde ya da alacaklı (yönetim) geri çektiğinde sonlanır.
Mahsup sırasında kiracı mı yoksa malik mi sorumlu kabul edilir?
Net cevap: Kanunen sorumlu malik olup, kiracıyla yapılan kira sözleşmesi hükmüne göre sorumluluk farklılaşabilir; somut durumlara göre değerlendirme gerekir.
Kaynaklar:
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti ile ilgili hükümler), Türk Borçlar Hukuku ilkeleri ve Yargıtay içtihadı doğrultusunda uygulama eğilimleri. Somut uyuşmazlıklarda hukuki yol ve yorum için avukata başvurulması önerilir.
