Genel kurul salonundasınız: tutanak alındı, herkes ayrıldı; birkaç hafta sonra fark ediyorsunuz—kararın metni karar defterine eksik geçirilmiş. Yönetici endişeli: bu karar uygulandı mı, yoksa iptal edilir mi? Bu rehber, karar defterine eksik veya hatalı geçen Genel Kurul kararlarının nasıl ispatlanıp itiraz edilebileceğini, yönetici ve kat maliklerinin hangi belgeleri toplaması gerektiğini somut adımlarla açıklar.
Neden karar defterindeki eksik-not önemli?
Karar defteri genel kurulun resmi kayıtıdır; Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarında delil değeri yüksektir. Not eksikliği veya hatalı aktarma, kararın kapsamının, oy çokluğunun veya karar tarihinin belirsizleşmesine yol açar; bu da kararın uygulanmasını, icra edilmesini veya iptal davasını etkiler.
Hangi durumlar 'eksik-not' sayılır?
- Kararın metninin tamamının deftere geçirilmemesi (özellikle oy dağılımı, kararın uygulanma şekli, yetki devri gibi bölümler).
- Karar tarihinin, gündem maddesinin ya da kararı alan kurulun belirtilmemesi.
- Hazirun listesiyle (varsa) defterdeki kayıt arasında uyumsuzluk.
- Kararın karışık, muğlak yazılması; uygulamaya esas açık hüküm içermemesi.
Somut deliller: hangi belgeyi, neden toplamalısınız?
Eksik kaydı ispatlamak için birden fazla belge iyi delil oluşturur. Aşağıda öncelik sırasına göre listeledik.
- Hazirun listesi (toplantı yoksa çağrı tutanakları): Kimlerin katıldığını ve oy kullanma haklarını gösterir.
- Toplantı çağrısı ve gündem yazısı (davetiye, site panosu/elektronik duyuru kanıtı).
- Toplantı tutanağı veya dışarıdan alınan kısa notlar (başkan/divan notları, varsa ses kaydı).
- Ses-görüntü kayıtları: Zoom/e-oylama kayıtları veya toplantı sırasında kaydedilen ses dosyaları.
- Tanık ifadeleri: Divan başkanı, yönetim kurulu üyesi, kat maliklerinin kısa yazılı beyanları.
- Kararın uygulanmasına ilişkin yazılı işlemler (sözleşme, ödeme emri, ihale belgeleri) — kararın uygulandığını gösterir; fakat eksik kayıt hâlâ hukuki sorun yaratır.
Adım adım itiraz ve iptal süreci (pratik yol haritası)
Aşağıdaki adımlar yaygın uygulamadır; sonuçlar somut olay ve mahkeme takdirine göre değişir. Bu nedenle gerektiğinde bir uzmana danışın.
- Ön inceleme: Yönetici veya denetçi karar defterini yetkili önünde gösterir; eksik bölümü tespit eder ve tarih/numara notu alır.
- Delil toplama: Yukarıdaki belgeleri bir araya getirin; varsa ses/görüntü kayıtlarını kopyalayın.
- İdari çözüm: Eksikliği genel kurul gündemine alın ve kayıt düzeltme kararı alınmasını teklif edin — çoğu durumda aynı kurulun onayıyla düzeltme yapılabilir.
- Noter tasdiki kontrolü: Karar defterinin noter tasdikli sayfaları ve kimlerin imzası olduğu, sonradan müdahaleyi zorlaştırır. Noter tasdiki yoksa bu durum delil değerlendirmesinde rol oynar.
- İhtiyarî başvuru: Yönetici kararı uygulamadan önce hukuki görüş alınabilir; uygulanmışsa uygulanmanın durdurulması için ihtiyati tedbir düşünülebilir (somut durum değişir).
- Mahkeme yolu: Kararın iptali için sulh hukuk ya da asliye hukuk mahkemesine başvurular olabilir; dava türü ve usul somut olaya göre belirlenir. (Somut dava yönlendirmesi için avukat ile görüşün.)
Noter tasdiki ve karar defteri nasıl etkiler?
Noter tasdiki karar defterinin tahrifata karşı korunmasını sağlar. Kararın eksik geçirilmesi, noter tasdikli defterde bile mümkün olabilir; ancak tasdik, sonradan ekleme iddialarını çürütmede güçlüdür. Karar defterine ilişkin usul ve uygulama Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemeleri ve Yargıtay içtihatlarıyla değerlendirilir.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Defterde tam metin, noter tasdikli | ✅ Delil değeri yüksek — iptal zorluğu |
| Defterde eksik, ses kaydı mevcut | ✅ Ses kaydı destekleyici — iptal ihtimali artar |
| Defter eksik, hiçbir kayıt yok | ✅ Eksik delil — karar uygulanmaya devam edebilir, iptal şansı azalır |
Yönetici için pratik kontrol listesi
- Genel kurulun hemen ardından karar defterini kontrol edin; eksik kısımları tutanakla belgeleyin.
- Hazirun listesi, çağrı belgeleri ve varsa elektronik duyuruları arşivleyin.
- Toplantı kayıt alma (ses/görüntü) konusunda kurul onayı alın; onay varsa kayıt hukuki delil olur.
- Kararın uygulaması varsa uygulama belgelerini (sözleşme/fatura/ödeme) eksiksiz saklayın.
- Gerekirse düzeltme için bir sonraki genel kurul gündemine madde koyun.
Eğer bu süreci dijitale dönüştürmek isterseniz, kararlara ilişkin çağrı, hazirun, tutanak ve oy kayıtlarını sistematik arşivleyen bir yönetim aracı işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile sürecin dijital kayıtlarını 6 ay ücretsiz deneyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Karar defterine eksik geçen bir kararı kim itiraz edebilir?
Kural olarak kat malikleri veya yönetici itiraz edebilir; hak düşürücü süreler ve mahkeme usulü duruma göre değişir.
Noter tasdikli defterde eksik varsa bu iptal için yeterli midir?
Tek başına yeterli olmayabilir; eksikliğin mahiyeti, varsa ses/görsel kayıt ve uygulama delilleri değerlendirilir.
Genel kurul sonrasında defter düzeltmesi yapılabilir mi?
Evet; genellikle aynı kurulun onayı veya yeni bir genel kurul kararı ile düzeltme yapılır. Ancak düzeltme sonradan yapılırsa şeffaflık ve deliller önem kazanır.
Ses kaydı olmadan ispat şansım var mı?
Evet; hazirun listesi, çağrı belgeleri, tanık beyanları ve uygulamaya ilişkin yazışmalar birlikte güçlü delil oluşturabilir.
Karar zaten uygulanmışsa iptal şansı nedir?
Uygulama, mahkeme açısından kararın varlığını karmaşıklaştırır; uygulanmanın hukuka uygunluğu ve iyi niyet değerlendirilir. Somut durum değişir; bir uzmana danışın.
