Bir apartmanın 1. katta oturan sakin, aidat artışı görüşülürken sayıca çoğunluğun sağlandığını ancak arsa payına göre kararın reddedildiğini görünce toplantı salonunda karışık bakışlar oluştu. Yönetici hem kararı tescil ettirmek hem de tutanakta hata olmamasını sağlamak zorunda — çünkü yanlış hesaplanan karar yeter sayısı sonraki yıllarda yapılacak işlemleri geçersiz kılabilir.
Karar yeter sayısı neden iki farklı ölçütle hesaplanır?
Kat Mülkiyeti uygulamalarında iki temel ölçüt kullanılır: kişisel sayı (bağımsız bölüm sayısı) ve arsa payı. Türkiye'de hangi kararın alınacağına göre kanun ve yönetim planında öngörülen çoğunluk bazen sayıya, bazen arsa payına, bazen de her ikisine birden bağlıdır. Bu ayrım, gerçek çoğunluğun tespitinde çakışmaya yol açar.
Hangi kararlar hangi çoğunluğu gerektirir?
Genel kuruldaki kararlar genel olarak üç gruba ayrılır:
- Basit nitelikli kararlar: Olağan işlerin onayı, küçük bakım-onarım gibi işlemler. Genelde toplantıya katılanların çoğunluğu yeterlidir (sayı esaslı).
- Ağırlıklı/nispi nitelikli kararlar: Aidat oranı değişikliği, yönetim planında küçük değişiklikler: hem sayı hem arsa payı esas alınabilir; yönetim planına bakın.
- Niteliği ağır kararlar: Yönetim planı değişikliği, ortak yerlerin irtifak hakkı veya kat mülkiyeti kısıtlamaları gibi maddi sonuç doğuran kararlar; genellikle arsa payına göre nitelikli çoğunluk (çoğunluk oranı yönetim planında veya genel uygulamada belirtilir).
Daha spesifik düzenleme gerektiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı birlikte yorumlanır.
Pratik hesaplama: Sayı mı, arsa payı mı yoksa ikisi birden mi?
Genel kurul çağrı ve kararı hazırlanırken şunları adım adım kontrol edin:
- Gündem maddesinin niteliğini tespit edin (ör. aidat, yönetim planı değişikliği).
- Yönetim planını kontrol edin; özel bir çoğunluk öngörülmüş mü?
- KMK veya içtihat gerektiriyorsa arsa payına göre mi karar alınması gerektiğini belirleyin.
- Hazirun cetvelinde hem bağımsız bölüm sayısını hem toplam arsa paylarını net yazın.
- Karar metninde hangi ölçütün sağlandığını açıkça gösterin (ör. "Toplantıya katılanlar toplam arsa payı %57, bağımsız bölüm sayısı 18/30").
Sık yapılan 5 uygulama hatası ve nasıl düzeltilir
Uygulamada yöneticiler ve kat malikleri sıkça şu hataları yapar. Her birinin kısa çözümü aşağıda:
- Hazirun cetvelinde arsa paylarının yazılmaması: Karar itirazına açık zemin. Düzeltme: Eksik bilgi varsa sonraki toplantıda tutanak düzeltilmeli veya noter onaylı ek hazırun düzenlenmelidir.
- Gündem maddesinin niteliğini yanlış sınıflandırmak: Basit işlem sanılıp yaklaşık çoğunlukla karar alınması. Düzeltme: Yönetim planı ve KMK'ya bakılıp gerekiyorsa toplantı tekrarı.
- Temsilci ve vekaletlerin arsa payı hesaplamasında göz ardı edilmesi: Vekalet sahibi kat maliki yerine oy kullanır; arsa payı yine ilgili bağımsız bölümün payı üzerinden hesaplanır. Düzeltme: Vekalet belgelerini hazirunla eşleştirip cetveli güncelleyin.
- Karar defterine eksik tutanak kaydı: Noter kayıtlı olmayan belirsiz ifadeler. Düzeltme: Kararın hangi ölçüte göre alındığı açıkça yazılmalı; gerekirse kararın noter onaylı sureti saklanmalı.
- Arsa payı toplamlarında yuvarlama hatası: Hesaplama yönteminden kaynaklı farklar. Düzeltme: Ondalık ve yüzde gösterimini standardize edin; örnek hesapla tutanağa ekleyin.
| Hata | Çözüm |
|---|---|
| Hazirun cetvelinde arsa payı yok | ✅ Cetveli noter onayı ile düzeltin |
| Gündem hatası | ✅ Yönetim planı/KMK'ya göre yeniden çağrı |
Uygulamalı örnek: 30 daireli binada aidat artışı
Senaryo: 30 bağımsız bölüm, toplam arsa payı 1000. Toplantıya 18 malik katıldı; bu katılımcıların toplam arsa payı 470. Aidat artışı için yönetim planı "toplantıda çoğunluk" diyorsa nasıl karar alınır?
Analiz: Sayı çoğunluğu (18/30 = %60) sağlanmış; arsa payı çoğunluğu ise 470/1000 = %47, arsa payına göre çoğunluk sağlanmamış. Eğer karar niteliği arsa payı gerektiriyorsa karar alınamaz. Bu çelişkiyi tutanakta açıkça yazın.
Toplantı sürecini düzgün yapmanın pratik aracı
Hazirun cetveli, oy dağılımı ve arsa payı hesaplarını elle yapmak hata riskini yükseltir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir çözüm toplantı hazırlığı ve hazirun cetveli oluşturma süreçlerini hızlandırır; hızlı kayıtla toplantı çağrısı, hazirun ve karar defteri uyumunu kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Yasal dayanak ve içtihat notları
Karar yeter sayısı uygulamalarında başvuru yapılabilecek kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı hükümleri ve Yargıtay içtihatları. Özellikle yönetim planındaki çoğunluk düzenlemeleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilir. Somut uyuşmazlıklarda yerleşik Yargıtay kararları ve mahkeme içtihatları belirleyici olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Karar alınırken yalnızca hazirun cetvelindeki kişi sayısına bakılır mı?
Hayır. Birçok karar için arsa payı da belirleyici olabilir; karar türüne göre her iki ölçüt de dikkate alınır.
Arsa payı cetveli eksik yazıldıysa karar geçersiz olur mu?
Eksiklik itiraz sebebi olabilir; çoğu durumda kararın geçerliliği risk altındadır ve düzeltme veya yeniden toplantı gerekebilir.
Vekalet verilen kat malikinin arsa payı nasıl hesaplanır?
Vekalet verilen kişi, vekalet verenin bağımsız bölümünün arsa payı kadar oy kullanır; hazirun cetvelinde bu eşleştirme net gösterilmelidir.
Yönetim planı ile KMK çelişirse hangi hüküm uygulanır?
Yönetim planı, Kanun'a aykırı olmamak kaydıyla bağlayıcıdır. Kanuna aykırı hükümler geçersiz sayılır; uygulamada her iki metin birlikte yorumlanır.
Karar yeter sayısı konusunda anlaşmazlık çıkarsa ne yapılmalı?
Somut olaya göre değişir; yöneticinin ilk adımı cetvel, tutanak ve yönetim planını gözden geçirmek olmalıdır. İhtiyaç halinde hukuki görüş almak veya dava yolu söz konusu olabilir; somut tavsiye için uzmanla görüşün.
