Genel kurul salonunda tartışma kızışıyor: sesli sayımda çoğunluk var görünürken arsa payı hesabında bazı kararların kabul edilemeyeceği söyleniyor. Yönetici olarak hangi sayıya güveneceksiniz, tutanakta ne yazmalı ve itiraz ihtimali doğursa nasıl hareket etmelisiniz?
Özet: Sayı ve arsa payı kıstası neden çakışır?
Kat Mülkiyeti uygulamalarında bazı kararlar için 'sayı' (bağımsız bölüm sayısı) çoğunluğu, bazıları için ise 'arsa payı' çoğunluğu gerekir. Çakışma genelde iki kaynaktan doğar:
- Duyuruda, gündemde veya yönetim planında karar için farklı çoğunluk şartlarının belirtilmesi.
- Hazirun cetvelinde hatalar, eksik imzalar veya vekaletlerin yanlış sınıflandırılması nedeniyle arsa payı toplamının yanlış hesaplanması.
Hangi kararlar hangi çoğunluğu gerektirir?
Genel olarak pratikte karşılaşılanlar:
- Basit yönetim işleri, yıllık bütçe, yönetici seçimi: çoğunlukla toplantıda hazır bulunanların oy çokluğu (sayı çoğunluğu) yeterli kabul edilir. Ancak yönetim planı veya çağrı farklı düzenlemişse ona uyulur.
- Mülkiyet hakkına etki eden değişiklikler (bölümlerin birleştirilmesi, süresinde kullanım hakları, yönetim planı değişikliği): arsa payı çoğunluğu ve/veya belirtilen nitelikli çoğunluk gerekir.
- Ortak yerlerin kullanımı ve devri gibi hususlar: yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre arsa payı hesabı önem kazanır.
Karışıklık olduğunda uygulanacak adımlar (yönetici için pratik rehber)
- Çağrı ve gündemi kontrol edin: Çağrıda hangi çoğunluğun ilan edildiğini belirleyin.
- Hazirun cetvelini doğrulayın: isim, bağımsız bölüm no, arsa payı payı/asılı miktarı, imzalar kontrolü.
- Oyları hem sayı hem arsa payı olarak tutanağa yazın: kabul/ret/çekimser sayıları ve arsa payı toplamlarını açıkça kaydedin.
- Kararın niteliğine göre hangi çoğunluğun kullanıldığını tutanakta gerekçelendirerek belirtin.
- Şüphe varsa noter veya bilirkişi görüşü talebi ile işlem yapılacağı not edilir; yönetim planı ve KMK hükümlerine atıf yapılır.
Örnek hesaplama: 20 bağımsız bölümlü binada arsa payı çakışması
Sadeleştirilmiş örnek:
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Toplantıda 12 malik hazır (sayı çoğunluğu sağlandı) | ✅ Sayı çoğunluğu: karar alınabilir. |
| Hazirun cetvelinde arsa paylarının toplamı %40 (toplam arsa payı %100 üzerinden) | Arsa payı çoğunluğu sağlanmadığı için arsa payı gerektiren kararlar için karar sakat olabilir. |
Bu durumda yönetici, hangi kararın hangi çoğunluğu gerektirdiğini tutanakta açıkça yazmalı ve arsa payı gerektiren gündem maddelerini erteleyip yeniden çağrı yapılabileceğini belirtmelidir.
Hazirun cetveli hatası varsa ne yapılır?
Hazirun cetvelinde eksik imza, yanlış arsa payı veya vekaletlerin hatalı kaydı görüldüğünde uygulanacak adımlar:
- Toplantı sonrasında hatayı düzeltmeye yönelik olarak tutanakta düzeltme şerhi düşülmesi mümkünse bunu kayıt altına alın.
- Eğer hata kararların geçerliliğini etkiliyorsa, etkilenen maliklere itiraz hakkı ve dava yolunun açık olduğu hususu açıklanmalıdır (somut hukuki tavsiye için avukata yönlendirin).
- Gelecekte benzer hataları önlemek için hazirun cetveli ve arsa payı tablolarının toplantı öncesi elektronik ortamda (ör. yönetim yazılımı) kontrol edilmesi yararlı olur.
Belgeler: Yönetici olarak hangi evrakları hazırlamalısınız?
Toplantı öncesi ve sonrası en az aşağıdaki belgeler eksiksiz olmalı:
- Çağrı yazısı ve gönderim kayıtları (tarih, yöntem).
- Gündem listesi ve gündeme ilişkin ek belgeler.
- Hazirun cetveli (isim, bağımsız bölüm no, arsa payı, imza).
- Oy dağılım tabloları: sayı ve arsa payı bazında sonuçlar.
- Karar defteri kayıtları ve tutanak—kararın hangi çoğunlukla alındığına dair açık ifade.
Bu belgelerin dijital olarak saklanması ve hesaplamaların izlenebilir olması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda delil sağlamada büyük avantaj verir. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi sistemlerle hazirun, çağrı takibi ve karar defteri süreçleri daha tutarlı yürütülebilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Yargıtay uygulamaları ve hukuki dayanak
Kat Mülkiyeti uygulamalarında Yargıtay kararları genelde hazirun cetvelinin doğruluğu, çağrı usulüne riayet ve karar yeter sayısının doğru hesaplanması gerektiği yönündedir. Özellikle yönetim planında farklı çoğunluk şartları varsa, kararların iptali davalarında mahkemeler yönetim planını, çağrı metnini ve hazirun cetvelini birlikte değerlendirir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve ilgili Yargıtay içtihadı uygulamada belirleyicidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda sayı çoğunluğu varsa ama arsa payı çoğunluğu yoksa karar geçerli midir?
Kararın türüne göre değişir; arsa payı gerektiren bir karar için arsa payı çoğunluğu yoksa kararın sakat olma ihtimali vardır. Kararın niteliğine göre değerlendirme gerekir.
Hazirun cetvelinde arsa payı hatası bulunursa hemen toplantıyı iptal etmeli miyiz?
Hemen iptal zorunluluğu yok, ancak hata kararların geçerliliğini etkiliyorsa hatayı tutanağa geçirip hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Karar defterine sadece "karar alındı" yazmak yeterli mi?
Hayır; kararı hangi çoğunlukla aldığınız (sayı ve arsa payı şeklinde) ve oy dağılımını açık yazmanız delil açısından önemlidir.
Vekâleten oy verilen hazirunda arsa payı nasıl yazılır?
Vekalet veren malikin arsa payı hazirun cetveline yazılır; vekâlet alanın imzası ve vekâletin kayıtları da tutulmalıdır.
Arsa payı hesaplama için hangi belge esas alınır?
Genelde tapu kayıtları ve yönetim planındaki arsa payı dağılımı esas alınır; şüpheli durumlarda tapu fotokopisi ve yönetim planı kontrol edilmelidir.
