Sabah kahvesini içiyorsunuz; site yöneticisi arıyor: "Genel kurul çağrısında çoğunluğu sayı üzerinden aldık, ama büyük malik itiraz ediyor, arsa payına göre karar alınmalı diyor — şimdi ne olacak?" İşte bu yazı, yönetici ve kat malikleri kurulunun en sık kararsız kaldığı bu çatışmayı somut örneklerle ve uygulanacak adımlarla açıklar.
Özet: Sayı mı, arsa payı mı önce gelir?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) hükümlerine göre genel kurul kararlarının geçerliliği bakımından hangi çoğunluğun gerektiği, karara ilişkin nitelik ve yönetim planı hükümlerine göre değişir. KMK genel çerçeve sunar; uygulamada "sayı" ve "arsa payı"na göre farklı sonuçlar çıkabilir. Bu sebeple her karar öncesi hangi çoğunluğun gerektiğini özel olarak tespit etmek gerekir.
Hangi kararda hangi çoğunluk aranır? Kısa hatırlatma
KMK genel olarak aşağıdaki ayrımı uygular; (kanun metninden doğrudan alıntı yerine özet uygulanabilir):
- Günlük yönetim ve rutin işler: genelde "sayı" çoğunluğu ile alınır (örnek: rutin bakım, temizlik personeli sözleşmesi onayı gibi).
- Önemli değişiklikler, yönetim planı değişiklikleri veya yapısal değişiklikler: arsa payı çoğunluğunu gerektirebilir (örnek: binanın dış cephesinde kalıcı değişiklik, yönetim planı tadili).
Ancak kesin tespit için karar konusu, yönetim planı maddesi ve KMK hükümleri birlikte yorumlanmalıdır.
Arsa payı ile sayı çatışması — üç somut örnek
Aşağıda sık karşılaşılan üç durumu numaralandırılmış örneklerle açıklıyorum.
- Örnek 1 — Aidat artışı (yıllık işletme giderlerinde artış): Yönetim planında aidat hesaplama yöntemi açık ve değişiklik gerektirmiyorsa, aidatın tutarına ilişkin karar genel kurulda sayı çoğunluğu ile alınabilir. Ancak yönetim planının değiştirilmesi gerekiyorsa arsa payı çoğunluğu aranır.
- Örnek 2 — Ortak alanın ticari kullanımına onay (kısa süreli kiralama): Bu tür kararlar genelde ortak kullanım niteliğini değiştirdiği için arsa payı çoğunluğu gerekebilir; özellikle yönetim planında ortak kullanım sınırlamaları varsa arsa payı önceliklidir.
- Örnek 3 — Yönetici seçimi: Yönetici seçimi çoğunlukla hazır bulunan kat maliklerinin "sayı" çoğunluğuna göre yapılır; ancak yönetim planı farklı düzenlemiyorsa ve seçimin usulü sıradan yönetim işiyse sayı geçerlidir.
Karar yeter sayısını nasıl hesaplarsınız? Adım adım uygulama
Çatışma durumunda izlenecek pratİk adımlar:
- Kararın niteliğini tespit edin: yönetim planı değişikliği mi, ortak alan niteliğini değiştirme mi, yoksa rutin bir idari karar mı?
- Yönetim planını inceleyin: orada özel bir yeter sayısı düzenlemesi var mı?
- KMK hükümlerine göre hangi çoğunluğun gerektiğini belirleyin.
- Çağrı, hazirun ve tutanaklarda seçim/kabul çoğunluğunu açıkça yazın; itiraz varsa tutanağa geçirtilsin.
Hazirun listesi, tutanak ve karar defterinde dikkat edilecekler
Karar yeter sayısı tartışmasının çözümü için yazılı kayıtlar çok önemlidir. Aşağıdaki bilgileri tutanağa mutlaka yazın:
- Hazirun listesinde hem "sayı" olarak katılanların sayısı hem de toplam arsa payı yüzdesi.
- Hangi çoğunluk arandığına dair çağrı metninde yapılan açıklama.
- Tartışma ve itiraz varsa itiraz edenin beyanı ve imzası.
| Durum | Uygulanacak Çoğunluk |
|---|---|
| Aidat artışı (yönetim planı değişmiyorsa) | ✅ Sayı çoğunluğu yeterli olabilir |
| Yönetim planı tadili | ✅ Arsa payı çoğunluğu gerekir |
Uyuşmazlık çıktıysa izlemeniz gereken hukuki adımlar (genel bilgi)
Tarafların ihtilafı çözmek için başvurabileceği yollar genel olarak şunlardır:
- Genel kurul tutanağının noter veya kayıtlı tutanağa ilişkin itiraz ve düzeltme talepleri;
- Mahkeme yoluna başvurma: kararın iptali veya yürütmenin durdurulması talepleri—bu süreçler somut duruma göre değişir ve hukuki değerlendirme gerektirir.
Somut olayınız için bir avukata danışmanız, süreç ve delillerin değerlendirilmesi bakımından gereklidir.
Dijitalleştirme ile karışıklıkları azaltma — pratik öneri
Hazirun, çağrı, tutanak ve oy sayımı hataları çoğunlukla insan kaynaklı kayıt eksikliklerinden kaynaklanır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi araçlar çağrı metni, hazirun kaydı, dijital oylama ve karar defteri kayıtlarını düzenli tutmanıza yardımcı olur. Denemek isterseniz hızlı başlangıç için kayıt adımı: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Karar konusu açıkça çağrıya yazılmadıysa hangi çoğunluk geçerli olur?
Net cevap: Çağrı eksikse sonradan itiraz ihtimali artar; kanun ve yönetim planına göre kararın niteliği değerlendirilir. Bu tür durumlarda kayıtların eksiksiz tutulması ve avukat görüşü önemlidir.
Genel kurulda sayı çoğunluğu ile alınan karar arsa payı çoğunluğunu ihlal ediyorsa ne olur?
Net cevap: Böyle bir durumda, arsa payı çoğunluğu kanunen gerekiyorsa karar iptal edilebilir; somut olayda kararın niteliği ve yönetim planı incelenmelidir.
Hazirun listesinde arsa payları yanlış yazıldıysa karar geçersiz mi?
Net cevap: Arsa payı hatası önemli bir eksikliktir; düzeltme talep edilmelidir. Eksik/yanlış kayda dayanarak alınan kararlar ileride iptal edilebilir.
Yönetim planı sessizse hangi çoğunluk uygulanır?
Net cevap: Yönetim planı açık hüküm içermiyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve kararın niteliği belirleyicidir; çoğu idari karar için sayı çoğunluğu yeterli olabilir.
Genel kurulda itiraz eden bir malik varsa tutanakta nasıl gösterilmeli?
Net cevap: İtiraz edenin itiraz gerekçesi, imzası ve mümkünse itirazın hangi çoğunluk hesabına dayandığı tutanağa açıkça yazılmalıdır; bu delil niteliği taşır.
