Genel kurul sonrası terasa yerleştirilen ortak güneş şezlonglarını bir malik özel etkinlikte kullanıp diğer maliklerden kullanım ücreti talep ettiğinde binada gerilim yükselir: yönetici ne yapmalı, yönetim planı ne diyor, genel kurul kararı gerekir mi? Bu rehberde yönetim planında "ortak demirbaş" olarak belirtilmiş eşya ve taşıtlar hakkında kullanım ücreti talebi, yetki dağılımı ve uygulanacak adımları KMK çerçevesinde ele alıyoruz.
Ortak demirbaş nedir? Hukuki çerçeve
Kat Mülkiyeti uygulamalarında "ortak demirbaş" ifadesi, yönetim planında veya genel kurul kararında bir eşyanın binanın ortak malı ve işletme bütçesinin parçası olarak kabul edildiğini gösterir. Karşılaşılan ihtilaflarda yönetim planı ve genel kurul kararları belirleyicidir. Hukuki temel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) çerçevesinde ortak alan ve ortak gider düzenlemeleri ile yönetim planı esas kabul edilir.
Yönetim planında "ortak demirbaş" yazıyorsa malik ücret isteyebilir mi?
Kural olarak yönetim planında ortak demirbaş olarak tanımlanan bir eşyadan bireysel malik veya kiracının kullanım için ayrı ücret talep etme yetkisi yoktur. Ortak demirbaşlar, genel kurul kararı ve bütçe içindeki giderlerle alınır, bakım onarım giderleri de ortak giderdir.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Yönetim planında "ortak demirbaş" olarak kayıtlı eşya | ✅ Ortak kullanım; bireysel ücret talebi için genel kurul onayı gerekir. |
| Genel kurulda kullanım ücreti alınmasına dair karar var | ✅ Karara göre ücret alınabilir; karar yasanın ve yönetim planının hükümleriyle çelişmemeli. |
Uygulamada izlenecek adımlar (yönetici için)
- Yönetim planını ve varsa daha önceki genel kurul kararlarını inceleyin.
- Malikin iddiasını yazılı olarak alın; hangi esaslarla ücret talep edildiğini belgeleyin.
- Genel kurula madde önerisi hazırlayın: kullanım ücreti alınacaksa oranın, sürenin ve gelirlerin ne amaçla kullanılacağının önerisini koyun.
- Aciliyet gerektiren durumlarda (güvenlik, hijyen) yönetici olarak geçici önlem alabilirsiniz; kalıcı ücretlendirme için genel kurul gerekir.
Genel kurul kararı nasıl olmalı? Örnek prosedür
Genel kurulda yapılacak düzenleme açık, ölçülebilir ve şeffaf olmalıdır. Örnek adımlar:
- Kullanım türü ve zaman dilimleri (rezervasyon sistemi vb.)
- Ücret tarifesi ve tahsilat usulü
- Gelirin hangi hesaba ve hangi amaçla aktarılacağı
- İstisnalar (sakinler için ücretsiz saatler gibi)
Muhasebe, kayıt ve tahsilat pratiği
Ortak demirbaştan elde edilen gelir işletme hesabına kaydedilmelidir; gelir-gider dengesi, kasa ve banka kayıtlarıyla tutulmalı, gelir ayrı hesapta raporlanmalıdır. Bu uygulama, denetim ve hesap verme sorumluluğu açısından gereklidir.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir yazılım, ortak demirbaş rezervasyonunu, ücret tahakkukunu, online tahsilatı ve gelir-gider raporlamasını kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Örnek durum: Teras güneş şezlongları — karar akışı
Senaryo: Yönetim planında teras şezlongları "ortak demirbaş" olarak kayıtlı. Bir malik hafta sonu için kiralama yapıp ücret talep ediyor.
- Yönetici önce mevcut yönetim planını ve daha önceki genel kurul kararlarını kontrol eder.
- Malikin talebinin yazılı dayanağı yoksa talebi reddedip genel kurula taşıma kararı alınır.
- Genel kurulda rezervasyon, ücret ve gelir kullanımına ilişkin madde oylanır; kabul edilirse yönetici uygulamayı yürütür.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında ortak demirbaş yazıyorsa genel kurul kararına gerek var mı?
Ortak demirbaşın kullanımından bireysel ücret alınması için yönetim planı veya genel kurul kararı gerekir; mevcut plan bu tür bir ücreti düzenlemiyorsa genel kurul onayı şarttır.
Yönetici tek başına kullanım ücreti belirleyip tahsil edebilir mi?
Hayır. Yönetici acil güvenlik veya koruma önlemleri alabilir; kalıcı ücretlendirme için genel kurul yetkilidir.
Ortak demirbaştan gelen gelir nasıl kaydedilir?
Gelir işletme hesabına kaydedilir; muhasebe kayıtlarında ayrı bir gelir kalemi açılmalı ve yıllık hesaplarla birlikte raporlanmalıdır.
Malik ortak demirbaşı izinsiz kullanıp ücret talep ederse ne yapılır?
İlk adım yazılı uyarı ve talebin reddi; ardından genel kurul gündemine taşınması ve gerekirse hukuki yollara başvurma seçeneği değerlendirilebilir (somut durumlara göre avukat danışmanlığı önerilir).
Yönetim planı değişikliği nasıl yapılır?
Yönetim planı değişikliği için Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde genel kurulda yeterli çoğunluk aranır; değişikliğin tapu siciline tescili gerekir. Değişiklik süreci karmaşık olabilir, ayrıntılı inceleme ve gerektiğinde hukuki destek alınması uygundur.
