Hafta sonu site yönetiminden bir etkinlik izni aldığınızı düşünün: bir komşu terasta küçük bir davet düzenlemek, başka bir komşu ise asansör önündeki koridoru tadilat için bir hafta kullanmak istiyor. Hangi talepler kabul edilir, kim karar verir, alınması gereken karar metni nasıl olmalı ve ortaya çıkan giderler ortak mı kişiye mi yüklenir? Bu rehber, gerçek hayat sahneleri üzerinden ortak alanların geçici kullanımı konusunu adım adım açıklar.
Ortak alan nedir? Yetki ve karar organı
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak alanlar, kat maliklerinin müşterek yararına tahsis edilmiş yerlerdir. Ortak alanların kullanımı ve tasarrufu konusunda nihai yetki kat maliklerinin bulunduğu kat malikleri kurulundadır; yönetici ise yürütme organı olarak kurul kararlarını uygular ve günlük yönetimi sağlar.
Geçici kullanım talepleri: kabul kriterleri ve öncelikler
Geçici kullanım taleplerinde (etkinlik, tadilat malzeme deposu, özel görüntüleme vs.) yönetici şu temel kriterleri değerlendirir:
- Güvenlik ve emniyet riski (yangın, kaçış yolları, asansör kullanımı)
- Diğer sakinlerin erişim hakkı ve rahatsızlığın süresi/yoğunluğu
- Ortak alanın fiziki zarar görme olasılığı
- Yönetim planı/işletme projesi hükümleri ve daha önce alınmış benzer kurallar
Bu değerlendirme sonucunda yönetici, acil/dönemsel durumlarda sınırlı süreli ve şartlı izin verebilir; ancak kalıcı veya mütalaa gerektiren kullanımlar için kat malikleri kurulunun kararı gerekir.
Genel Kurul kararı gerekli mi? Ne tür kararlar alınır?
Kısa süreli, az riskli ve diğer sakinlerin haklarını ihlal etmeyen kullanımlar yönetici kararıyla sınırlı olarak verilebilir. Ancak aşağıdaki durumlarda kat malikleri kurulunda karar alınması daha doğrudur:
- Ortak alanda süreklilik gerektiren kullanım (ör. aylar süren depo veya reklam panosu)
- Ortak alanın bir bölümünün sürekli olarak kiraya verilmesi veya gelir getirecek kullanım
- Yapısal değişiklik veya ortak alana kalıcı müdahale gerektiren tadilat
- Yönetim planında açık hüküm gerektiren haller
| Kullanım Tipi | Karar Gereği |
|---|---|
| Kısa süreli özel etkinlik (1 gün) | ✅ Yönetici kararı yeterli olabilir |
| 1 haftadan uzun depo/tadilat | ✅ Genelde kat malikleri kurulu kararı tavsiye edilir |
Maliyet, tazminat ve ortak mı kişiye mi? Hesaplama ilkeleri
Ortak alan kullanımı sırasında meydana gelen zararlar veya ek temizlik, güvenlik masrafları doğrudan talep eden kişiye yükletilir. Ortak gider veya kişi gideri ayrımı yapılırken uygulanacak ilkeler şunlardır:
- Kullanımın ortak yarara olup olmadığı (ör. site festivali ortak yarar sağlayabilir)
- Masrafın kaynağı ve doğrudan faydalanan kişi/kiştinin tespiti
- Yönetim planı/işletme projesinin özel düzenlemeleri
Eğer kullanım özel bir malik veya kiracı talebiyle yapılmışsa ve diğer malikler bundan fayda sağlamıyorsa masraf talep edenden talep edilir. Masrafın tahsili için kat malikleri kurulunda karar alınması veya talep halinde doğrudan tahsilat/izin şartı konulması mümkündür.
Uygulama adımları: izin talebinden sonuca 7 adım
- Yazılı izin talebi alın (tarih, süre, kullanım amacı, önlemler)
- Güvenlik/SGK/İtfaiye açısından risk değerlendirmesi yapın
- Gerekirse kat maliklerinin bilgi edinmesi için duyuru yapın
- Kısa süreli ve az riskli taleplerde yönetici şartlı izin verebilir; aksi halde kurula taşıyın
- İzin veriliyorsa şartları yazılı hale getirin (temizlik, depozito, sigorta, saatler)
- Yetkili kurullar karar aldıysa karar defterine ve ilan panosuna kaydedin
- Kullanım sonrası kontrol, hasar tespiti ve gerekli tazminat işlemlerini uygulayın
Dijital süreç ve kayıt tutma: neden önemli?
İzin süreçlerinin yazılı ve zamanaşımına dayanacak şekilde belgelenmesi, sonradan doğabilecek ihtilafları engeller. Dijital platformda başvuru, onay, ödeme ve belge saklama süreçleri hem izlenebilirlik sağlar hem de icra/itiraz durumlarında güçlü delil oluşturur.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, başvuru, duyuru, karar defteri kaydı ve tahsilatlar için https://byonetim.com.tr/ gibi bir yönetim platformu kullanılabilir; platform, izin talepleri, karar defteri ve alacak takibini tek yerde toplamanıza yardımcı olur.
Hukuki dayanak ve içtihadî yaklaşımlar
Ortak alanların yönetimi temel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu ilkelerine tabidir; yönetim ve karar yetkisi kat malikleri kurulunundur. Yönetim planı ve işletme projesi öncelikli düzenlemelerdir. Kanun açık madde numarası gerektirmeyen temel ilke olarak ortak alanların müşterek mülkiyet niteliğini ve kurulun yetkisini ortaya koyar. Uyuşmazlıklarda Yargıtay kararları, ortak yarar, zararın tespiti ve usule ilişkin ispat yükü açısından belirleyici olmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak alanda bir komşu düğün yapmak isterse yönetici izin verir mi?
Yönetici kısa süreli, az riskli ve diğer sakinlerin haklarını sınırlamayan tarihlerde şartlı yazılı izin verebilir; aksi halde kurul kararı gerekir.
Tadilat için koridoru 1 hafta depo olarak kullanmak mümkün mü?
Genelde geçici depolama 1 haftayı aşarsa kat malikleri kurulunda karara bağlanması ve hasar/depozito şartı konulması tavsiye edilir.
Ortak alanda verilen iznin ardından zarar oluştu, kim öder?
Zarar talepte bulunan veya izni kullanan kişi/taraf tazminattan sorumludur; bunun tespiti ve tahsili için belgeler gereklidir.
Yönetim planında ortak alan kullanımı hakkında hüküm yoksa ne yapılır?
Eksik düzenleme varsa kurul, genel kurula teklif yaparak açık bir kullanım ve ücret/prosedür düzeni oluşturmalıdır.
Karar defterine yazılmayan yönetici izinleri geçerli midir?
Yazılı kayıt ve karar defteri kaydı, sonradan itirazlarda güçlü delil sağlar; kayıt dışı izinler risklidir ve ihtilafa yol açabilir.
