Hafta sonu site toplantısında, yönetici bir komşunun bodrumu geçici işyeri olarak kullanmak istediğini söyleyince tartışma alevlenir: Bazıları gelir sağlanmasını savunur, bazıları güvenlik ve örf-âdet gerekçesiyle karşı çıkar. Yönetici ne yapmalı, karar nasıl alınır, gelir ortak gider mi kaydedilir? Bu rehberde genel kurul karar sürecinden uygulamaya kadar adım adım, Kat Mülkiyeti hukuku çerçevesinde ele alacağız.
Ortak alanların ‘geçici kullanım’ kararı: hangi yetki ile alınır?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yerlerin kullanımı ve yönetimine ilişkin temel yetki kat malikleri kurulundadır. Ortak alanların başka amaçla geçici tahsisi genel kurul kararıyla düzenlenmelidir. Kararın türü ve çoğunluk arsa payı ve sayı esasına göre değişebilir; işletme projesi ve yönetim planında özel düzenleme varsa ona göre hareket edilir.
Hangi hususlar kararın geçerliliğini etkiler?
Bir genel kurul kararı somut olarak; amaç, süre, kullanıcısı, bedel (varsa) ve güvence hükümlerini içermelidir. Eksik, muğlak veya işletme projesine aykırı kararlar itiraz ve iptal nedeni olabilir.
- İlan ve çağrı usulü: Toplantı çağrısında gündemin net olması gerekir.
- Karar yeter sayısı: Oylama arsa payı veya sayı esasına göre değerlendirilir.
- İşletme projesi/yönetim planı uyuşmazlığı: Yönetim planı hükmü varsa öncelik taşır.
- Süre sınırlaması: ‘‘geçici’’ ifadesi ve kesin bitiş tarihi yazılmalı.
Ortak alana ilişkin hangi tasarruflar yasak veya sınırlıdır?
Ortak alanın maliklerin ortak kullanım hakkını kalıcı biçimde ortadan kaldıracak düzenlemeler (ör. devretme, bağımsız bölüme ilave etme) genelde mümkün değildir. Geçici tahsislerde de komşuların huzur ve güvenliği ile ana yapı güvenliği gözetilmelidir.
Gelir, gider ve muhasebe: Ortak gelir mi, yoksa tahsis eden malikin geliri mi?
Kararın içeriğine göre sonuç değişir. Genel kurul ortak alanı kira bedeli karşılığında tüm malikler adına kiraya verir veya gelir ortak kasa hesabına yazılır diyorsa elde edilen gelir ortak gelirdir ve işletme hesabına kaydedilir. Buna karşılık, tek bir malik ile yapılan özel kullanım anlaşması ve gelir onun kişisel geliri şeklindeyse (ör. malik kendi parçası gibi kullanması) farklı değerlendirme doğabilir.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Kira kararı Genel Kurul tarafından ortak gelir sayıldı | ✅ Gelir işletme hesabına kaydedilir. |
| Bireysel malik ile özel kullanım sözleşmesi (genel kurul izniyle değil) | Risk: İtiraz/iptal; gelir kişiye yazılamazsa hukuki sorun doğar. |
Pratik adımlar: Genel Kuruldan uygulamaya (özet halde)
- Gündeme açık biçimde ‘‘ortak alanın X amaçla, Y süreyle tahsisi’’ maddesini yazın.
- Kararda süre, kullanıcı, kullanım şartları (güvenlik, sigorta, temizlik), kira bedeli ve tahsil yöntemi açık olsun.
- Karar alındıktan sonra karar defterine eksiksiz işleyin ve duyuruyu yazılı yapın.
- Elde edilen gelir işletme hesabına kaydedilecekse muhasebe kodu ve raporlama net tutulmalı.
- Uygulama sırasında ortaya çıkabilecek şikâyetler için itiraz prosedürü belirleyin.
Önemli uygulama notu: Geçici kullanıma ilişkin sözleşmelerin kapsamı net değilse veya gelir paylaşımı belirsizse sonraki hukuki uyuşmazlık riski artar. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, duyuru, karar ve gelir kayıtlarını merkezi ve şeffaf yönetmek için BYönetim gibi çözümler yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/.
Kararlar ve itiraz: Ne zaman dava açılabilir, hangi hukuki dayanaklar öne sürülür?
Genel kurul kararlarına karşı kat maliklerinin itiraz hakkı ve dava yolu vardır. Kararın işletme projesine veya yönetim planına aykırılığı, bildirim eksikliği, veya yetki aşımı gibi nedenlerle iptal istenebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı temel dayanaklardır; ayrıca somut işleyişe göre Borçlar Kanunu hükümleri ve ilgili Yargıtay içtihatlarına atıf yapılabilir. Somut durumlar farklılık gösterir; hukuki strateji için bir avukata danışılması önerilir.
Uygulama örneği: Bodrum depo kullanımının kısa kontrol listesi
- Gündem metninde kullanım amacı ve süre (örn. 6 ay) açık yazıldı mı?
- Kullanım karşılığı ücret belirlendi ve kimin hesabına yazılacağı kararlaştırıldı mı?
- Güvenlik, yangın, sigorta sorumluluğu sözleşmeye konuldu mu?
- Karar defterine ve duyurulara işlendi; herkes bilgilendirildi mi?
- Uygulama süresinin sonunda değerlendirme ve sonlandırma prosedürü tanımlı mı?
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul ortak alanı 1 yıl boyunca bir komşuya tahsis ederse bu kalıcı hale gelir mi?
Net cevap. Tek başına süre uzunsa bile, kararın içeriği ‘‘geçici’’ olarak belirlenmişse kalıcı ekleme sayılmaz; ancak maliklerden itiraz gelirse mahkeme değerlendirmesi gerekir.
Karar yönetim planına aykırıysa ne olur?
Net cevap. Yönetim planı üstündür; aykırılık varsa ilgili malikler kararın iptali için dava açabilir.
Ortak alandan elde edilen kira geliri nasıl kaydedilir?
Net cevap. Genel kurul kararıyla ortak gelir sayıldıysa işletme hesabına yazılır; aksi durumda gelir paylaşımı hukuki risk yaratır.
Geçici kullanım sırasında ortaya çıkan hasar kimden tahsil edilir?
Net cevap. Kararda hasar, sigorta ve tazminat sorumluluğu açıkça belirlenmişse o hüküm uygulanır; aksi halde zararı veren taraf veya genel hukuk kuralları çerçevesinde tazminat talep edilir.
Karar alındıktan sonra genel kurula çağrı usulü eksik tespit edilirse?
Net cevap. Çağrı usulünde eksiklik varsa kararın iptali istenebilir; somut prosedürler ve süreler için yönetim planı ile KMK hükümleri dikkate alınmalıdır.
