Sessiz bir salonda iki komşu tartışıyor: biri "karar arsa payıyla alındı" diyor, diğeri ise "hayır, kişi sayısı gerekti" diye itiraz ediyor. Genel kurul tutanakları karışık, karar defteri sayfası yeni yazılmış — yönetici ne yapmalı, karar geçerli mi? Bu rehber, arsa payı ile kişi sayısının çakıştığı somut durumlarda hangi oy ve çoğunluğun bağlayıcı olduğunu, Kat Mülkiyeti mevzuatı ve uygulamada dikkat edilmesi gereken adımlarla açıklar.
Temel kavram: Arsa payı ve kişi sayısı ne anlama gelir?
Kat Mülkiyeti'nde oy ve karar yeter sayıları iki farklı ölçüte göre belirlenir: bağımsız bölüm sayısı (kişi sayısı) ve arsa payları. Her hükümde hangi ölçütün esas alınacağı farklıdır; dolayısıyla uygulanacak çoğunluk metne, yönetim planına ve Kanun hükümlerine göre değişir.
Hangi konularda arsa payı gerekir, hangilerinde kişi sayısı?
Genel prensip: KMK’da açıkça "arsa paylarıyla" veya "bağımsız bölüm sayısı ile" denilen hükümler uygulanır. Örnekler:
- Ortak giderlerin paylaşılmasında genellikle arsa payı esastır (yönetim planı ve KMK ilkeleri çerçevesinde).
- Yönetici seçimi, görevden alma, genel kurulun genel işlerinin yürütülmesinde çoğunluk çoğu kez kişi sayısı ile birlikte arsa payı hesabı da dikkate alınır; bazı kararlar arsa payı çoğunluğu ister.
Dikkat: Kanunda açıkça arsa payı ile karar alınması gerektiği yazıyorsa arsa payı esas alınır. Aksi açık değilse uygulamada hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranması durumları oluşabilir.
Çakışma örneği ve uygulanması
En sık karşılaşılan çakışma senaryosu: Genel kuruldaki karar metninde "çoğunluk" ifadesi kullanılmış, hazirun listesindeki imzalar sayı bakımından yeterli ama arsa payı toplamı karar aralığında yetersiz kalıyor. Bu durumda izlenecek adımlar:
- Karar metninin hangi KMK maddesine dayandığını tespit edin (kararın niteliği önemlidir).
- Yönetim planı ve önceki genel kurulların kararlarına bakın; yönetim planı arsa payı ile ilgili özel kural koymuş olabilir.
- Hazirun listesi, karar defteri ve çağrı belgelerini kontrol ederek çağrı usulü ve gündemin doğru yapıldığını doğrulayın.
Hukuki dayanak ve pratik notlar
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) genel ilkeleri, yönetim planındaki düzenlemeler ve Yargıtay içtihadı birlikte değerlendirilir. KMK metninden doğrudan madde numarası verilebilecek spesifik bir hüküm aranıyorsa ilgili hükümlere başvurulmalı; uygulamada hakimler yönetim planı ile KMK arasındaki uyuma bakarak karar verir.
Pratik adımlar: Çakışmayı yönetici/başkan olarak nasıl çözersiniz?
Çakışma meydana geldiğinde uygulanabilecek adımlar şunlardır:
- Toplantı sırasında başkan/katip çağrıyı, gündemi ve hangi çoğunluğun gerektiğini açıkça tutanağa geçirsin.
- Karar alınırken hem bağımsız bölüm sayısı hem de arsa payı dağılımı hesaplanıp tutanağa ekleyin.
- Eğer arsa payı bakımından eksiklik varsa, toplantıda bunu belirtip konunun sonra görüşülmesi için yeni bir çağrı yapılmasını teklif edin — aksi halde kararın iptali riski vardır.
- Toplantıdan sonra belge yönetimini önemseyin: hazirun listesi, çağrı yazıları, karar defteri sayfaları ve yönetim planı bir arada saklanmalı.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Gündemde açıkça arsa payı gerektiren konu var ve arsa payı çoğunluğu sağlanmış | ✅ Karar bağlayıcı |
| Arsa payı gerektiren konu ama sadece kişi sayısı sağlanmış | ❌ İptal riski yüksek |
Çözümü kolaylaştıracak araç önerisi
Bu süreci dijitalleştirmek ve hazirun/arsa payı hesaplarını hatasız tutmak isterseniz BYönetim gibi bir platform karar kayıtlarını, hazirun listesini ve arsa payı dağılımını organize etmenizde yardımcı olur. Hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. Dijital kayıtlar itiraz durumlarında delil göstermeyi kolaylaştırır.
Örnek uygulama: 20 daireli binada karar çakışması
Örnek: 20 bağımsız bölümlü binada bir tadilat kararı için kişi sayısı ile yapılan oylamada 12 evet (çoğunluk) çıkıyor ama bu 12 dairenin arsa payı toplamı %45. Yönetim planı veya KMK hükmü arsa payı çoğunluğu gerektiriyorsa (%50+1 aranıyorsa) bu karar bağlayıcı olmaz. Doğru yol, toplantıda bu durumu tespit edip ikinci çağrı ile arsa payı çoğunluğunu sağlamaya çalışmaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı gerektiren bir madde yönetim planında belirtilmemişse hangi çoğunluk uygulanır?
Genel kural: Kanun açıkça arsa payı gerekliyse arsa payı uygulanır; yönetim planı özel bir düzenleme getirmemişse konunun niteliğine göre KMK ve uygulanan içtihatlar değerlendirilir. Somut durumlara göre farklılık olabilir, gerektiğinde hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Toplantıda karar alındı, sonra arsa payı eksikliği fark edilirse karar iptal olur mu?
Eğer hukuken arsa payı şartı gerekiyorsa karar iptal edilebilir. Yönetim ve kat malikleri tutanakları, hazirun listesi ve çağrı belgeleri incelemeye alınır; itirazlar mahkemeye taşınabilir.
Hazirun listesinde imza yerine temsilci beyanı yeterli midir?
Temsil yetkisini gösteren vekâletname veya yazılı beyan varsa temsilci imzası geçerli olabilir. Ancak eksik veya şüpheli vekâlet durumunda itiraz riski vardır.
Karar defterine 'çoğunluk sağlandı' diye yazıldı ama ayrıntı yoksa ne yapılmalı?
Eksik tutanaklar ileride iptal gerekçesi olur. Yönetici/başkanın arsa payı ve kat sayısı dökümünü ekleyerek, gerekirse kararın yeniden tescilini sağlayacak adımları atması tavsiye edilir; somut tavsiye için hukuki destek alınmalıdır.
Genel kurulda karar alınırken hem arsa payı hem sayı kontrolü nasıl kolaylaştırılır?
Toplantı öncesi hazirun listesi arsa paylarıyla hazırlanmalı, sayım sırasında her iki hesap ayrı bir tabloya işlenmelidir. Dijital araçlar ve kayıt platformları bu işlemi hızlandırır ve hata riskini azaltır.
