Akşam genel kurul sonrası yönetici cep telefonuna: “Kapıcı dairesini aylığa değil, günlük/haftalık kiraya verelim mi?” sorusu geliyor. Apartmanda yönetim planı açık değil, sakinler fikir ayrısı yaşıyor; yönetici de hukuki ve muhasebe yükünü merak ediyor. Bu rehber, kapıcı dairesinin kısa süreli (günlük/haftalık) kiralanması halinde ortak gelir sayılması, aidata yansıtma, vergilendirme ve uygulama adımlarını 2026 uygulamalarıyla somutlaştırır.
1. Öncelikli hukuki çerçeve: KMK ve yönetim planı
Kapıcı dairesi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında ortak yer veya bağımsız bölüm olabilir. KMK’da özel olarak tüm kiralama türleri düzenlenmemiş olmakla birlikte, yönetim planı ve genel kurul kararları belirleyicidir. KMK hükümlerine göre ortak yer ve giderlerle ilgili kararlar genel kurul kararı ile düzenlenir; kapıcı dairesinin kullanımı ve gelir/masraf paylaşımı yönetim planında açık hüküm yoksa genel kurul kararı ile netleştirilmelidir.
2. Kısa süreli kiralama (günlük/haftalık) ortak gelir midir?
Genel ilke: Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri, daire özel kullanımına bağlı bir uygulama değilse ortak gelir kabul edilir. KMK kapsamında ortak gelirlerden söz edildiğinde, ortak yerlerin değerlendirilmesinden doğan gelirler ortak hesabın geliridir. Kapıcı dairesinin yönetim planında maliklere tahsis edilmiş özel kullanım hüviyeti yoksa ve daire bina adına kayıtlı ise elde edilen kira ortak gelir sayılır.
3. Genel kurul kararı ve uygulanacak süreç
Kısa süreli kiralamaya geçilecekse izlenecek asgari adımlar:
- Tapu ve yönetim planı incelemesi: dairenin kime ait olduğu, özel kullanım olup olmadığı tespit edilir.
- Genel kurul gündemine madde konulması ve açık karar alınması: kira geliri ortak gelir olarak mı kaydedilecek, gelir paylaşımı var mı, kullanım kısıtları nedir?
- Kira sözleşmesi düzenlenmesi ve kısa süreli platform koşullarının genel kurul kararına uygunluğu sağlanması.
- Gelirin muhasebeleştirilmesi, vergi yükümlülüklerinin belirlenmesi.
4. Gelirin aidata yansıtılması: yöntemler ve örnek
Genel kurul, elde edilen kısa dönem kira gelirini aidata mahsup etme veya ortak hesaba gelir kaydetme konusunda yetkilidir. İki yaygın uygulama:
- Gelirin doğrudan aidat gelirini azaltması: aylık/periodik dağıtım yapılır; örnek: aylık toplam kira 6.000 TL ve 12 daire varsa arsa payına göre paylaştırma veya eşit dağıtım kararı alınabilir.
- Gelirin ortak hesaba kaydedilip olağan giderler için kullanılması: aidat düşürülmez; elde edilen gelir bakım/onarım, sigorta gibi ortak giderlerde kullanılır.
Örnek hesap (basit): 12 daireli apartman, aylık kısa dönem kira net 6.000 TL. Genel kurul arsa payına göre dağıtım kararı aldı; toplam arsa payı 100. Daire A’nın arsa payı 8 ise A’ya düşen gelir payı = 6.000 * 8/100 = 480 TL (yıllık 5.760 TL azalması).
5. Vergi, kayıt ve muhasebe yükümlülükleri
Kira gelirinin ortak gelir sayılması halinde vergi yükümlülükleri ortaya çıkar. Ortak gelirler için yönetim adına vergi kayıtlarının (site/kat malikleri adına veya yönetici aracılığıyla, karara göre) düzenlenmesi gerekir. Türkiye’de kısa dönem kiralamalarda gelir beyannamesi, KDV uygulaması, Gider Vergisi stopajı gibi vergi hususları olabilir; bu nedenle muhasebeci/vergide uzman bir kişiyle görüşülmelidir. Ayrıca elde edilen gelirler yönetim hesabında açık kayıtla gösterilmeli, karar defterine gelir kullanımı işlenmelidir.
| Husust | Not |
|---|---|
| Gelirin kayıt şekli | ✅ Ortak hesapta şeffaf kayıt |
| Vergi yükümlülüğü | ✅ Mali müşavirle tespit edilmeli |
6. Uygulamada dikkat edilmesi gereken pratik noktalar
- Platformlar (Airbnb vb.) gelir bildirimleri, güvenlik ve komşu huzuru maddeleri genel kurul kararında düzenlenmeli.
- Sigorta kapsamı gözden geçirilmeli; kısa dönem kiralamalar ortak sigorta poliçesini etkileyebilir.
- Temizlik, enerji, ortak kullanım giderleri nasıl hesaplanacağı açıkça belirlenmeli.
- Yönetici uygulamaları ve tahsilat süreçleri dijitalleştirilerek şeffaflık sağlanmalı; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim üzerinden hızlı kayıt ile yönetimi kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi ortak mülkiyete kayıtlıysa kısa süreli kiralama zorunlu olarak ortak gelir midir?
Genel kural olarak evet; yönetim planında özel kullanım yoksa ve tapu bina adına kayıtlıysa elde edilen kira ortak gelir kabul edilir. Ancak kesin uygulama genel kurul kararına bağlıdır.
Genel kurul kararı olmadan kısa dönem kiralama başlarsa ne olur?
Bu durumda yönetici/uygulama hukuki ve mali sorumlulukla karşılaşabilir; zarar ve uyuşmazlık riskleri artar. Önce genel kurul kararı alınması tavsiye edilir.
Elde edilen gelir aidata mahsup edilirse tüm malikler aynı oranda mı faydalanır?
Yöntem genel kurulca belirlenir. Arsa payına göre veya eşit dağıtım şeklinde karar alınabilir; karar yönetim planı veya genel kurul kararıyla bağlayıcıdır.
Kısa dönem kiralamadan doğan vergiler kim tarafından ödenir?
Vergi yükümlülüğü gelir sahibine veya ortak hesap sahibine göre değişir; ortak gelir sayıldıysa yönetim/site adına vergi yükümlülükleri doğurabilir. Mali müşavir ile tespit edilip genel kurul kararıyla uygulama netleştirilmelidir.
Kapıcı dairesi özel bir kişiye tahsis edilmişse kiralama nasıl etkilenir?
Eğer yönetim planı veya tapu kayıtları dairenin özel kullanımını gösteriyorsa elde edilecek gelir özel mal sahibine ait olabilir; bu durumda ortak gelir sayılmaz. Kesin tespit için yönetim planı ve tapu kayıtları kontrol edilmelidir.
