Akşamüstü apartmanınızda yönetici, herkesin önünde aidat artışı kararı alındığını söylüyor; ancak birkaç ay sonra ihtiyaç doğunca karar defteri aranıyor ve o kararın deftere hiç geçirilmediği anlaşılıyor. Şimdi hangi kararlar geçerli, nasıl tespit edilir, yöneticinin sorumluluğu nedir ve eksik kayıt nasıl düzeltilir? Bu rehberde adım adım açıklıyorum.
Karar defterine yazılmayan kararların hukuki önemi
Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince genel kurul kararları karar defterine geçirilir. Kararın deftere yazılmaması yönetimin şeffaflığı ve hakkaniyet açısından sorun yaratır; kararın varlığı iddiası somut delillerle ispatlanmalıdır. Bir kararın uygulanabilmesi için kararın alınmış olması ve usulüne uygun olması gerekir; deftere yazılmamış olması tek başına kararın yok sayılmasını otomatik kılmaz ama ispatı zorlaştırır.
Kararın varlığını kanıtlamak için hangi deliller kabul edilir?
Deftere yazılmayan bir kararın sonradan tespiti için kullanılabilecek deliller:
- Toplantı çağrısı, gündem ve duyurular (yazılı/sms/e-posta)
- Hazirun listesi (imzalı) ve toplantı tutanağı varsa o kısım
- Kararı destekleyen ayrı yazılı beyanlar, elektronik kayıtlar (WhatsApp, e-posta), varsa ses/görüntü kayıtları
- Tanık beyanları: toplantıda bulunan maliklerin imzalı ifadeleri
- Borç/ödemeye ilişkin uygulamalar (ör. aidat artışı uygulandıysa banka dekontları, tahsilat kayıtları)
Bu deliller birlikte değerlendirildiğinde mahkeme veya noter önünde kararın alındığı ispatlanabilir.
Eksik karar defteri kaydını düzeltme yolları
Genel olarak izlenecek yol adımları:
- Mevcut belgeleri toplayın: çağrı, hazirun, duyurular, elektronik kayıtlar.
- Toplantıya katılan maliklerce imzalı belge ile durum tespitini sağlayın.
- Genel kurul toplanarak eksik kararı geriye dönük onaylayabilir; bu, usule uygun çağrı ile yapılmalıdır.
- Noter onaylı tutanak veya mahkeme kararıyla kararın tescili sağlanabilir (ihtilaf varsa).
Noter tasdiki ve karar defteri nasıl ele alınır?
Karar defterinin noter tasdiki Türkiye uygulamalarında sıkça karşılaşılan bir uygulamadır; özellikle ihtilaflı durumlarda noter onayı delil değerini artırır. Eğer defter düzenli tutulmamış veya sayfalar atlanmışsa şahıslar defterin gerçekliğini sorgulayabilir.
İzlenecek uygulama seçenekleri:
- Yeni bir genel kurul kararı ile eksik kararın hayata geçirilmesi ve bunu deftere geçirmek, ardından noter onayı almak.
- İhtilaflı durumlarda mahkemeden kararın tespitine ilişkin yargı yoluna başvurmak; mahkeme gerekirse toplantı gerçekliğini inceleyip kararın varlığını tespit eder.
Yönetici sorumluluğu ve olası sonuçlar
Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde defteri tutmakla yükümlüdür. Deftere yazılmayan kararlar nedeniyle maliklere zarar oluşmuşsa yönetici kusuru söz konusu olabilir; bu durumda zarar gören maliklerin tazminat talebi mümkün olabilir. Ancak somut kusur ve zarar ispatı gereklidir.
Not: Bu bölümde somut hukuki tavsiye yerine genel sorumluluk ilkelerini aktardım. Şüpheli bir durumdaysanız bir avukata danışmanız gerekir.
Pratik düzeltme adımları — yönetici ve malikler için kısa kontrol listesi
- Toplantı belgelerini (çağrı, hazirun, duyuru) derleyin.
- Toplantıya katılanlardan imzalı beyan alın.
- Genel kurul yeniden toplanabiliyorsa, eksik kararı oylandığını gösteren yeni karar alın ve deftere kaydedin.
- Gerekirse noterden tasdik alın veya kayıtlı delilleri (e-posta, bankacılık dekontları) saklayın.
- İhtilaf sürerse, hukuki yol için avukatla görüşün; mahkeme kararı talebi gerekebilir.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, toplantı çağrılarının, hazirun listelerinin ve karar kayıtlarının düzgün arşivlenmesi için BYönetim gibi bir araç faydalı olur: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. Bu tür SaaS çözümleri çağrı, katılımcı kaydı ve karar takibini kolaylaştırır.
| Durum | En pratik çözüm |
|---|---|
| Karar alındı, deftere yazılmadı, malikler uzlaşmış | ✅ Genel kurulun kısa bir toplantıyla onayı ve deftere kaydı |
| Karar alındı, deftere yazılmadı, anlaşmazlık var | ✅ Deliller toplanıp gerekirse mahkemeye başvuru |
Sıkça Sorulan Sorular
Karar defterine yazılmayan bir karar kesin geçersiz midir?
Kesin geçersiz değildir; kararın varlığı ve usulüne uygun alınması delillerle ispatlanırsa uygulanabilir. Ancak deftere yazılmaması ispatı zorlaştırır.
Yönetici deftere sonradan araya satır ekleyebilir mi?
Resmî olarak sonradan ekleme mümkündür ama tarih, imza ve sayfa bütünlüğü önemlidir; şüpheli eklemeler itiraz konusu olur.
Eksik kayıt için noter tasdiki şart mı?
Hayır, şart değildir; fakat noter tasdiki delil gücünü artırır. İhtilaf varsa noter veya yargı yoluna başvurulabilir.
Genel kurul yeniden toplanmadan karar düzeltilir mi?
Geriye dönük düzeltilme ancak güçlü yazılı/e- delillerle ve katılımcı onaylarıyla mümkün olabilir; en sağlam yol yeniden genel kurul ve onaydır.
Yönetici sorumluysa malik hangi yolla hakkını arar?
Yöneticinin kusuru ve zararın varlığına göre tazminat talebi mümkündür; somut durumlar değişir, hukuki danışmanlık alınması gerekir. Kanun hükümlerinin uygulanması somut olay ve delillere bağlıdır.
