Akşamüstü genel kurul hazırlığı yaparken, 12 daireli binanın yöneticisi size soruyor: “Yönetim planımızda depozito veya teminatla ilgili hiçbir madde yok; kiracı veya malik borcunu ödemeden taşınırsa aidatı nasıl mahsup ederiz?” Bu soru sık karşılaşılan, uygulanması pratik ama hukuken hassas bir durumdur.
Yönetim planı neden belirleyicidir?
Kat Mülkiyeti hukukunda yönetim planı, sitenin iç işleyişini, ortak giderlerin paylaşımını ve bazı usul kurallarını düzenleyen ana belgedir. Yönetim planında açık bir depozito/teminat hükmü varsa genel kurulun kararıyla hangi şartlarda ve nasıl mahsup yapılacağı netleşir. Ancak hüküm yoksa KMK hükümleri, genel kurul kararları ve sulh yolları devreye girer.
Hukuki dayanak ve sınırlamalar
Genel olarak, KMK doğrudan "depozito" maddesi içermez; yönetim planı ve genel kurul kararları uygulamayı belirler. Yönetici ve genel kurulun yetkileri ile malik-kiracı ilişkilerinde Borçlar Hukuku hükümleri de devreye girer. Somut tavsiye gerekiyorsa hukuki değerlendirme için uzman görüşü alınmalıdır.
Genel kurulun rolü: nasıl karar alınır?
Yönetim planında düzenleme yoksa genel kurul aşağıdaki alternatifleri kullanabilir:
- Depozito/teminat alma hükmü eklemek için yönetim planı değişikliği (yönetim planı değişikliği için öngörülen çoğunluklar ve usullere uyulmalıdır).
- Aidat bildirimlerinde "teminat ücreti" gibi ek talep için basit kararlar (ancak bu tür kararların yönetim planına aykırı olmaması gerekir).
Uygulama seçenekleri (pratik adımlar)
Aşağıda yönetim planında hüküm yokken mahsup sorununu çözmek için izlenebilecek adımlar yer almaktadır:
- Mevcut durumu tespit edin: Yönetim planı, kira sözleşmesi ve önceki genel kurul kararlarını inceleyin.
- Genel kurul gündemine ‘depozito/teminat ekleme’ maddesini yazın ve usule uygun çağrı yapın.
- Geçici çözüm: Oyçokluğu ile alınabilecek uygulama kararları (ör. yeni kiracılardan ikiyi üç aylık aidat tutarında depozito almak) ancak bu kararın yönetim planına eklenmesi için sonraki genel kurulda resmî değişiklik yapın.
- Bir alacak mevcutsa, yönetici yasal takipten önce malik/kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı; gerekirse delil olarak bildirim ve hesap özetini saklayın.
- Düzenleme yapıldıktan sonra muhasebeleştirme: Mahsup kuralları ve süreci açıkça karar defterine geçirilmeli; alacağın hangi kalemlerden mahsup edileceği (aidat, gecikme faizi, onarım vb.) belirtilebilir.
| Durum | Pratik Çözüm |
|---|---|
| Yönetim planı değişikliği mümkün değil | ✅ Geçici genel kurul kararı + yazılı bildirim ve takip |
| Yeni uygulama, geleceğe dönük güvence istiyorsunuz | ✅ Yönetim planına açık hüküm ekleyin |
Muhasebe ve mahsup sırası nasıl belirlenir?
Mahsup sırası yönetim planında belirtilmemişse genel kurul kararı ile belirlenebilir. Uygulamada sıralama genelde şu şekilde işler:
- Aidat anapara
- Gecikme faizi
- Ortak alan kullanımından doğan tazminat/onarım giderleri
- Diğer masraflar (ör. icra masrafları)
Bu sıralama genel kabul gören uygulamadır, ancak yönetim planı veya genel kurul farklı bir öncelik belirleyebilir. Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca mahsup uygulanmadan önce borçluya açık bildirim yapılması hukuken önem taşır.
Kiralık daire ve taşınma: depozito yoksa kalan borç ne olur?
Kiracı veya malik taşınırken ücret/aidat borcu varsa, malikin kira sözleşmesindeki depozito yoksa yönetim şu adımları izler:
- Öncelikle malik ile iletişim ve talep yazısı.
- Genel kurul kararıyla yetkilendirilen yöneticiye mahsup yetkisi verilebilir; ancak borcun kesin mahsup edilmesi için mutabakat veya yönetim planı hükmü en güvenilir yöntemdir.
- Sözleşmesel hak bulunmuyorsa alacak icra takibine konu olabilir; bu durumda muhasebe kayıtları ve yazılı bildirimler delil olarak kullanılır.
Örnek uygulama: 3 aylık aidat + gecikme
Örnek: A Blok Daire 5, 3 aylık aidat (aylık 1.500 TL) ve gecikme faizi oluşmuş durumda. Yönetim planında depozito yok. İzlenecek yol:
- Genel kurulda geçici karar: yeni kiracılardan 3 aylık aidat tutarında depozito alınması kabul edildi.
- Mevcut borç için malik/kiracıya 7 gün süre verilip yazılı bildirim yapılır.
- Süre dolarsa icra yolu veya sulh yoluna başvurma kararı alınır; aynı zamanda muhasebe kayıtlarında alacak izlenir ve uygun mahsup prosedürü genel kurulda kararlaştırılır.
Eğer süreci dijitalleştirip takip etmek isterseniz, aidat, gecikme faizi ve depozito takibini kolaylaştıran araçlar kullanmak fayda sağlar; örneğin BYönetim’in modülleri aidat tahakkuku, gecikme faizi otomasyonu ve alacak takibi sunar: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında depozito yoksa genel kurul tek taraflı depozito alabilir mi?
Tek taraflı uygulama hukuken risklidir; en sağlıklısı yönetim planına ekleme veya açık genel kurul kararıdır.
Depozito alınmadan yapılmış masrafı aidata mahsup edebilir miyiz?
Mahsup öncesi malik/kiracıya yazılı bildirim ve genel kurul onayı tavsiye edilir; aksi halde hukuki itiraz riski vardır.
Yönetici mahsup yetkisine sahip mi?
Yönetici yalnızca yönetim planı veya genel kurulca verilen yetki çerçevesinde mahsup yapabilir; yetki yoksa uygulama hukuka aykırı olabilir.
Mahsup sırası belirlenmemişse hangi alacak önce kapatılır?
Genelde öncelik aidat anaparasına, sonra gecikme faizine ve onarım/masraf alacaklarına verilir; ancak bu sıra genel kurul kararıyla değiştirilebilir.
Alacak icra yoluna giderse ortaklar masrafları nasıl paylaşır?
İcra ve takip masrafları ile ilgili olarak yönetim planı veya genel kurul kararı yön gösterir; yoksa ilgili borçlu üzerine icra ile tahsil edilir. Somut durum için hukuki danışmanlık alınmalıdır.
