Akşamüstü yönetici Hakan Bey, 12 daireli binanın gelir-gider defterine bakarken hesapların tutmadığını fark ediyor: aidatlardan ayrılan kapıcı bütçesi gerçekte neden yetmiyor? Kapıcı maaşı bordrosu göz önünde ama eksik kalan kalemler—SGK işveren payı, yıllık izin ücreti, kıdem/ihbar hesabı ve vergi—hesaplanmamış. Bu yazı, 2026 uygulamasıyla ve örnek rakamlarla kapıcının apartmana gerçek yıllık maliyetini adım adım açıklar.
Hangi kalemler kapıcının “gerçek maliyet”ine girer?
Kapıcı için yöneticilerin sıklıkla gözden kaçırdığı yükümlülük ve maliyet kalemleri şunlardır:
- Brüt ücret (sözleşmede belirtilen aylık brüt maaş)
- SGK işveren primleri (emeklilik, kısa vadeli sigorta primi işveren payı vs.)
- Gelir vergisi stopajı (çalışan adına kesilen gelir vergisi ancak işverene maliyet olarak dolaylı etki eder)
- Yıllık izin ücreti ve izin döneminde ödeme (KMK gereği iş hukukuna göre hesaplanır)
- Kıdem tazminatı yükümlülüğü (iş sona erdiğinde birikimli risk)
- İhbar tazminatı riski
- SGK prime esas kazançtan kaynaklanan bordro dışında kalan işsizlik sigortası işveren payı ve iş sağlığı güvenliği giderleri
- Vergi, damga vergisi ve bordro/defter tutma maliyetleri
- Ek ödemeler: fazla mesai, yakacak/yardım, prim/ikramiye (varsa)
2026 için örnek hesaplama: adım adım (12 daireli apartman örneği)
Aşağıda örnek bir hesaplama var. Rakamlar örnek amaçlıdır; yerel uygulama ve sözleşmeye göre değişir. Brüt maaş 2026 için örnek: 18.000 TL/ay brüt. Hesaplamayı yıllık olarak gösteriyoruz.
| Kalem | Tutar (Yıllık, TL) |
|---|---|
| Brüt maaş (18.000 x 12) | 216.000 |
| SGK işveren primleri (yaklaşık %20–22, örn. %21) | 45.360 |
| İşsizlik sigortası işveren payı (%2) | 4.320 |
| Yıllık izin ücreti ve izin döneminde oluşan işçilik (yaklaşık 1 aylık brüt) | 18.000 |
| Kıdem tazminatı için yıllık karşılık (1 yıl için yaklaşık brüt/30, örn. brüt/30 yıllık birikim) | 7.200 |
| Bordro/defter/serbest muhasebeci gideri | 6.000 |
| Vergi/damga vs. (dolaylı maliyet) | 3.500 |
| Fazla mesai/ek ödemeler (ortalama) | 5.000 |
| Toplam yıllık maliyet (örnek) | 305.380 |
Bu örnekte aylık toplam işveren maliyeti yaklaşık 25.448 TL, yıllık ise 305.380 TL olarak çıkmaktadır.
Kıdem tazminatı, devir/satış ve daire devri durumunda kim sorumlu olur?
Kıdem tazminatına ilişkin sorumluluk iş ilişkisinin sona ermesine ve taraflara göre değişir. Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan kıdem sorumluluğu düzenlemez; iş ilişkisindeki taraflar ve devir sözleşmeleri, ayrıca 4857 sayılı İş Kanunu uygulaması belirleyicidir.
Pratikte:
- Apartman yönetimi işveren ise yönetim sorumludur; konut satışı/deviri tek başına kıdem yükünü kaldırmaz.
- Genel Kurul kararlarıyla işveren değişikliği yapılırsa sorumluluk devri ve önceki döneme ait borçların durumu sözleşme ve toplantı kararına göre değerlendirilir.
Kapıcı gideri aidata nasıl yansıtılır? (KMK m.20 ışığında)
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca ortak giderler, kat maliklerine arsa payları veya genel kurul kararıyla farklı bir yöntemle paylaştırılabilir. Kapıcı giderleri genellikle ortak gider kabul edilir ve arsa payına göre paylaştırılır.
- Genel Kurul bütçe kararıyla yıllık kapıcı gider tahmini belirlenir.
- Gider kalemleri (maaş + SGK + diğer) toplanır ve yıllık bütçeye yazılır.
- Arsa payına göre veya kurul kararıyla belirlenen yönteme göre dairelere düşen pay hesaplanır.
Örnek: Yukarıdaki yıllık maliyet 305.380 TL ise ve bina arsa payı toplamı 1.000 ise, 1 arsa payı = 305,38 TL/yıl olur; her dairenin arsa payına göre çarpılarak aylık aidatlara eklenir.
Yıllık planlama ve risk yönetimi: ne yapmalısınız?
Yönetici ve genel kurul için pratik adımlar:
- Yıllık bütçede SGK ve kıdem karşılığı ile bordro giderlerini ayrı kalem olarak planlayın.
- Kıdem riski için yedek akçe yaratın (yıllık birikim hesabı).
- İş sözleşmesini yazılı, net ve İş Kanunu ile uyumlu düzenleyin; yıllık izin, fazla mesai ve fazla çalışma kurallarını açıkça yazın.
- Tüm bordro ve tahakkuk kayıtlarını düzenli tutun; deliller için ödeme dekontları ve ücret bordrolarını saklayın.
Eğer bu hesaplamaları dijitalleştirmek isterseniz, aidat/tahakkuk ve bordro süreçlerini birlikte yönetebilen bir araç süreci kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile hızlı kayıt ve denetim adımları uygulanabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcının SGK işveren payı yüzdesi nedir?
Net cevap: İşveren payı ve oranları kazanç ve prim matrahına göre değişir; genelde işveren toplam SGK payı yaklaşık %20–22 civarındadır fakat kısa/uzun vadeli prim oranları ve indirimler nedeniyle farklılık olabilir.
Kıdem tazminatını yönetim hemen mi öder?
Net cevap: Kıdem tazminatı iş ilişkisinin sona ermesine bağlıdır; yönetim işverense yükümlülük doğar ancak ödemenin zamanlaması ve kaynaklandırılması genel kurul kararı ve bütçe planına bağlı olarak yönetilir.
Kapıcı giderini arsa payına göre mi yoksa eşit mi paylaştırmalıyız?
Net cevap: KMK m.20 uyarınca genel kural arsa payına göre paylaştırmadır; farklı bir dağılım isteniyorsa genel kurul kararıyla düzenleme yapılabilir.
Yıllık izin ücreti nasıl hesaplanır?
Net cevap: İş Kanunu çerçevesinde kıdem ve çalışılan süreye göre belirlenen ücret karşılığıdır; yıllık izin süresince çalışan ücreti ödenir ve bordroda gösterilir.
Kıdem için yıllık karşılık ayırmak gerekiyor mu?
Net cevap: Zorunlu olmasa da mali planlama açısından kıdem karşılığı ayrılması önerilir; aksi halde işten ayrılma halinde ortakların karşılaşacağı ani yük artar.
