Genel kurula hazırlık yapan yönetici Cenk, binadaki kapıcının yıllardır çalıştığını ve bir daire alıcısının tapu devri sırasında «satış anında kıdem tazminatı ödeme yükü» iddiasında olduğunu öğrenir. Alıcı, önceki yönetimin sorumluluğunu üzerine almak istemez; eski malik ise ben ödemem diyor. Yönetici ne yapmalı, kapıcının hakkı nasıl korunur?
Özet: Sorunun özü ve hangi hukuki alanlar devrede
Kapıcı kıdem tazminatı konusu iki ayrı hukuk dalını kesiştirir: İş hukuku (kıdem/ihbar, SGK yükümlülükleri) ve Kat Mülkiyeti hukuku (ortak giderlerin paylaşımı, yönetim-idare ilişkisi). Somut uygulamada önce iş ilişkisi ve bordro kayıtları, sonra mülkiyet/devretme işlemleri incelenir. KMK doğrudan kıdemi düzenlemez; işçilik ilişkisinden doğan yükümlülükler İş Kanunu/SGK uygulamaları ve genel içtihat çerçevesinde değerlendirilir.
Kapıcının kıdem tazminatı nedir, nasıl hesaplanır?
İş hukuku çerçevesinde kıdem tazminatı, işçinin haklı veya haksız fesih halleri hariç belirli şartlarda talep edebileceği bir alacak türüdür. Hesaplama genellikle son brüt ücret üzerinden ve çalışma yılı başına bir brüt ücret şeklindedir; detaylar İş Kanunu uygulamaları ve SGK kayıtlarına göre netleşir. Apartman/site yönetimlerinde bordro, SGK prim ödeme kayıtları ve sözleşme koşulları belirleyicidir.
Satış/devir sırasında kim sorumludur? Genel kurallar
Daire satıldığında tapu devri mülkiyeti değiştirir; ancak iş ilişkisinden doğan alacakların kim tarafından ödeneceği her zaman yeni malik lehine otomatik olarak değişmez. Pratikte üç temel durum çıkar:
- Satış öncesi yönetim tarafından kıdem/ücret ödemeleri düzenli yapılmış ve kapıcı halen çalışıyorsa: Mevcut işveren (yönetim veya tüzel kişi) alacaklardan sorumlu olmayı sürdürür.
- Dairenin satış işlemiyle birlikte yönetim veya kat malikleri kurulu değişikliği, devri etkileyebilecek bir sözleşme dönüşümü olduysa: Sorumluluk sözleşme ve genel kurul kararlarına göre yeniden değerlendirilir.
- Tapu devri sırasında alıcıyla satıcı arasında özel protokoller konulmuşsa (ör. tapu devri sonrası oluşan borçlardan alıcı sorumlu olacak): Bu tür anlaşmalar geçerli olabilir, ancak üçüncü kişiye (işçiye) karşı yükümlülüğü doğrudan ortadan kaldırmaz; işçi alacağını doğrudan işverenden veya kanunî halefiyet halinde sorumlulardan talep edebilir.
Kıdem tazminatında devir, satış ve halefiyet (pratik adımlar)
Sahici bir inceleme ve uygulama için yönetici şu adımları izlemelidir:
- Mevcut bordro ve SGK hizmet dökümlerini derleyin: işveren adı, son prim ödeme dönemi, ücreti gösteren belgeler.
- Kapıcı ile yazılı hesap isteyin; varsa ihbar, kullanılmamış izin, fazla mesai vb. kalemleri belgeleyin.
- Tapu devri ve satış sözleşmesini kontrol edin: taraflar arasında çalışan alacaklarına ilişkin bir hüküm var mı?
- Genel Kurul veya Kat Malikleri Kurulu kararı gerekiyorsa (ör. ödeme yöntemi, aidata yansıtma): karar alın ve karar defterine kaydedin.
- Gerekirse alacaklara ilişkin uzlaşı veya protokol hazırlayın; somut durum değişir, hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Kıdem ödemesi yapılmazsa kapıcının başvuracağı yollar
Kapıcı hakkını almak için iş mahkemesinde işe ilişkin alacak davası açabilir ve icra takibi başlatabilir. Bunun yanında SGK prim ödemeleri eksikse SGK da idari yaptırım ve prim tahakkuku yapabilir. Yönetici/kat malikleri topluluğu, alacağın ortak gider kapsamında mı aidata yansıtılacağı konusunda karar almalı; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak gider düzenlemeleri bağlamında delillerle hareket edilmelidir.
Aidata yansıtma, KMK m.20 ve yönetici uygulaması
Kapıcı ücretleri genellikle ortak gider kapsamındadır ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderler kat malikleri tarafından ödenir. KMK uygulamalarında aidata yansıtma usulü yönetim planı ve genel kurul kararlarıyla belirlenir. Kıdem gibi bir toplu ödeme ihtiyaç doğduğunda genel kurulca alınacak karar, ödeme kaynağı ve taksitlendirme yöntemi netleştirilmelidir.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Ödeme genel kurul onayı ile aidata yansıtıldı | ✅ Yönetici uygulayabilir |
| Yansıtma yok, yöneticinin tek taraflı maaş ödeme isteği | Mümkün ama sonrasında genel kurul onayı veya mahsup itirazı çıkabilir |
Yönetici için öneriler ve risk azaltma
Yönetici şu adımları alarak hem işçinin hakkını korur hem de malikler arasındaki ihtilafı azaltır:
- Bordro ve SGK kayıtlarını düzenli, merkezi ve erişilebilir saklayın.
- Satış/devir bildirimlerinde kapıcıya ilişkin borç durumunu alıcıya açıkça bildirin ve tapu işlemlerinde noter aracılığıyla bilgi verin.
- Gelecekte benzer sorunları önlemek için devir protokollerine «çalışan alacakları beyanı» ekleyin.
- Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bordro, hizmet dökümleri ve aidat tahakkukunu merkezi olarak tutan bir yönetim yazılımı işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile hızlı kayıt ve belge paylaşımı yapılabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Satışta tapu devri ile kapıcının kıdem alacağı ortadan kalkar mı?
Hayır. Tapu devri mülkiyeti değiştirir ancak işçinin kıdem alacağı işverene (yönetim/kat malikleri topluluğu) karşı ileri sürülebilir; alacak üçüncü şahıslarla yapılan protokollerle ancak sınırlı olarak etkilenir.
Kapıcı alacağını ödemeyen eski yönetim yerine alıcı mı sorumlu tutulur?
Genel kural olarak işçi önce kendisine işveren olan gerçek tarafı muhatap alır. Ancak satış sırasında yapılan sözleşmeler ve genel kurul kararları somut sonucu değiştirebilir; durumlara göre kanuni halefiyet tartışılabilir.
Kıdem tazminatının hesaplandığı belgeler nelerdir?
Bordro kayıtları, SGK hizmet dökümleri, iş sözleşmesi, izin ve fazla mesai kayıtları kıdem hesabında esas belgelerdir.
Genel kurul kıdem ödemesini aidata yansıtabilir mi?
Evet. Genel kurul, ortak giderler kapsamında veya özel kararla kıdem ödemesinin aidata yansıtılmasına karar verebilir; karar defterine geçirilmesi gerekir.
Yönetici hangi belgeleri muhafaza etmelidir?
İşe giriş/çıkış bildirgeleri, bordrolar, SGK prim dökümleri, iş sözleşmesi ve yapılan ödemelere ilişkin makbuzlar mutlaka saklanmalıdır; bu belgeler işçinin hak talebinde belirleyicidir.
