Apartman toplantısında tartışma kızıştı: bazı maliklerin 'yönetici maaşı arsa payına göre belirlensin' demesine karşın diğerleri 'her bağımsız bölüm bir oy olmalı' diye itiraz ediyor. Yönetici adayı cebinden çıkan tekliflerle beklerken yönetici maaşının hangi esasla karara bağlanacağı, kararın bağlayıcılığı ve sonraki itiraz yolları hemen gündeme geliyor. Bu rehber, 2026 uygulaması çerçevesinde karar yeter sayısı, oy türleri ve pratik uygulama adımlarını açıklıyor.
KMK ve Temel İlkeler: Oy hakkı nasıl hesaplanır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) genel kurul ve karar alınmasına ilişkin esasların temelini oluşturur. KMK uyarınca kat malikleri kurulu kararlarında arsa payı ile kişi sayısı farklı amaçlarla kullanılabilir; birçok konuda arsa payı esaslı çoğunluk aranır. Yönetici seçimi ve ücret belirleme gibi yönetimle ilgili genel kurul kararlarında hangi ölçütün kullanılacağı yönetim planı, kanun ve önceki kararlarla ilişkilidir.
Arsa payı vs kişi sayısı: Hukuki ve pratik farklar
Arsa payı:
- Genelde bağımsız bölümlerin mali yükümlülük ve oy gücünü belirler.
- Büyük dairelerin daha yüksek arsa payı varsa finansal kararlar ve aidat dağılımında etkili olur.
Kişi sayısı (her bağımsız bölüm bir oy):
- Her bağımsız bölümün eşit temsilini sağlar; küçük apartmanlarda demokratik görünür.
- Kullanım yoğunluğu veya maliklerin sayısına göre farklılık yaratmaz.
| Durum | Uygunluk |
|---|---|
| Yönetici maaşı, 'personel ve düzenli gider' kapsamında değerlendirilirse | ✅ Arsa payı esaslı karar daha kabul görebilir |
| Yönetim planı veya tüzük her bağımsız bölüme eşit oy veriyorsa | ✅ Kişi sayısı (bağımsız bölüm) esas alınır |
Karar yeter sayısı: Hangi çoğunluk gerekir?
Karar yeter sayısı, kararın niteliğine ve yönetim planı hükümlerine göre değişir. KMK uyarınca bazı olağan kararlar basit çoğunlukla (hazirun listesine göre salt çoğunluk) alınırken, yönetim planı değişikliği ve ağır mali kararlar arsa payı üstünlüğü gerektirebilir. Yönetici maaşı belirleme çoğunlukla olağan yönetim işine girer; bu nedenle toplantıda hazır bulunanların çoğunluğuyla karar bağlanması yaygındır. Ancak yönetim planında aksi yoksa arsa payı ile yapılan belirlemelere itiraz edilebilir.
Adım adım nasıl hareket etmelisiniz? (Pratik rehber)
- Yönetim planını kontrol edin: Yönetici seçimi/ücreti hakkında açık hüküm var mı?
- Genel kurul çağrısı dikkat: Çağrı ilânında hangi esasla oy kullanılacağı şeffaf yazılmalı.
- Hazirun listesi hazırlayın: İsim, bağımsız bölüm numarası, imza ve arsa payı sütunlarını eksiksiz doldurun.
- Oylamada hangi yöntem kullanılacaksa önceden ilan edin (arsa payı oyları veya bağımsız bölüm oyları).
- Karar defterine oy dağılımını ve kabul/red sayılarını açıkça yazın; gerekirse oy pusulalı gizli oylama tutanağı ekleyin.
İhtilaf, itiraz ve belgeleme: Sonraki adımlar
Eğer bir grup malik kararı hukuka aykırı buluyorsa, mahkeme süreci veya kararın iptali gündeme gelebilir; somut olayın özellikleri belirleyicidir. Yönetici ve yönetim kurulu için en güvenli uygulama: karar sürecini hassas biçimde belgelemek (hazirun, tutanak, varsa oy dökümü), kararı deftere yazmak ve alınan kararın uygulanmasını beklemek. KMK hükümleri ve içtihatlar ihtilaflarda yol gösterir; somut hukuki tavsiye için avukata danışılması önerilir.
Pratik örnek: 20 daireli apartmanda iki yöntem karşılaştırması
Örnek senaryo: 20 bağımsız bölüm var; 4 büyük daire toplam arsa payının %40'ını oluşturuyor. Yönetici maaşı oyla belirlenecek.
- Arsa payı esas alınırsa: Büyük daire sahipleri blok halinde etkili olabilir.
- Kişi sayısı esas alınırsa: Her bağımsız bölüm eşit oy kullanır, küçük dairelerin etkisi artar.
Bu tür kararlar alınırken şeffaf duyuru, hazirun kaydı ve karar defterine net yazım ihtilafları azaltır.
Teknolojik kolaylık: Karar alma ve kayıt sürecini dijitalleştirmek
Karar yeter sayısı ve oy dağılımının hesaplanması, hazirun takibi ve karar defteri tutulması sürecini dijitalleştirmek hataları azaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlar hazirun, oylama ve karar defteri süreçlerini düzenler; hızlı kayıt ve şeffaf raporlama sağlar. Denemek için güvenli kayıt adımı: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici maaşı kararı arsa payı ile alınmazsa geçersiz olur mu?
Net cevap. Yönetim planında aksi hüküm yoksa ve karar genel kurul çoğunluğuyla alınmışsa karar genelde geçerlidir; ancak arsa payı esasını düzenleyen hüküm varsa itiraz mümkündür.
Hazirun listesinde arsa payları eksikse karar nasıl etkilenir?
Net cevap. Hazirun listesi eksiklikleri kararın yok hükmünde olduğunu göstermez ama itiraz ve düzeltme sebebi olabilir; en güvenli yol eksiklerin toplantıda tamamlanmasıdır.
Genel kurul çağrısında hangi oy esasının kullanılacağı yazılmalı mı?
Net cevap. Evet; şeffaflık ve olası ihtilafları önlemek için önemli gündem maddelerinde hangi esasla oy kullanılacağı çağrı veya ek tutanakta belirtilmelidir.
Karar defterine oy dağılımı yazılmazsa yönetici sorumlu olur mu?
Net cevap. Yönetici, kararların usulüne uygun tutulmasından sorumludur; eksik veya hatalı kayıtlar yönetici sorumluluğunu gündeme getirebilir.
Arsa payı ile kişi sayısı çatıştığında hangi çoğunluk bağlar?
Net cevap. Kararın niteliğine ve yönetim planındaki düzenlemeye göre değişir; mali ve düzenleyici kararlar genelde arsa payı çoğunluğunu gerektirebilir. Somut durum için yönetim planı ve KMK ilkelerine bakılmalıdır; gerektiğinde hukuki danışmanlık alın.
