Akşamüstü yönetici masasının üzerinde duran bankadan gelen dekont: bir sakin aidatın tamamını değil, sadece 60%'ını yatırmış. Yönetici olarak hangi borçlara mahsup edeceksiniz? Hatalı uygulama hem haksız alacak düşümüne hem de gereksiz uyuşmazlıklara yol açar — bu rehberde kısmi ödemede mahsup sırasını, gecikme faizi uygulamasını ve kayıt adımlarını pratik örneklerle anlatıyorum.
Neden mahsup sırası önemlidir?
Kısmi ödeme yapıldığında hangi borcun kapatılacağının belirlenmesi, hem alacağın sağlıklı takip edilmesi hem de hesapların denetlenmesi açısından kritiktir. Yanlış mahsup komşu itirazlarına, yanlış gecikme faizi hesaplarına ve Genel Kurul raporlarında sorunlara neden olabilir.
Yasal çerçeve ve uygulanabilir prensipler
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan mahsup sırasını düzenlemez; ancak yönetici ve genel kurulun hesap ve tahsilat düzeni yönetiminin sorumluluğundadır. Borçların niteliğine göre Türk Borçlar Hukuku genel ilkeleri (alacağın mahsubu, borcun tasfiyesi) uygulanır. Kesin ve somut hukuki tavsiye gerekliyse bir avukatla görüşün.
Pratik olarak önerilen mahsup sırası (adım adım)
Aşağıdaki sıra, 2026 uygulamalarında denetim kolaylığı ve Yargıtay içtihatlarına paralel olarak yöneticilerin sıkça benimsediği mantıklı sıradır. Genel Kurul farklı bir sıra kararı almadıysa bu sıra kullanılabilir.
- Öncelikle tahsilata ait banka masrafları ve komisyonlar (varsa) kapatılır.
- Ödenen dönem(ler)e ait ana para (aidat aslı) kapatılır — en eski dönemden başlayarak.
- Kalan tutar varsa, gecikme faizleri veya gecikme karşılıkları kapatılır (önce en eski faizin kapatılması).
- Varsa icra, avukatlık ücreti, icra masrafı gibi yasal takip giderleri kapatılır.
- Son kalan tutar ortak gelir veya depozito gibi özel hesabı varsa uygun hesaba alınır. Genel Kurul veya yönetim kararına göre mahsup uygulanabilir.
Gecikme faizi nasıl hesaplanmalı ve mahsup sırasına etkisi
Gecikme faizi, genel kurul kararıyla belirlenmiş orana göre hesaplanır (veya aksi kararlaştınılmamışsa işletme projesine göre işlem yapılır). Faiz hesaplama şu hususlara dikkat gerektirir:
- Faiz dönemi: Aidatın hangi tarihte muaccel olduğu ve hangi tarihe kadar hesaplanacağı.
- Kısmi ödeme geldiğinde faizin hangi dönemler için hesaplanacağı — muhasebe en eski dönem faizi önceliği uygular.
- Mahsup sırasında önce ana para mı yoksa faiz mi kapatılacağına dair yönetim kararı kayıtlı değilse, uygulamada önce ana para, sonra faiz kapatılması hesaplamada tutarlılık sağlar.
Kayıt ve belgeleme adımları (yönetici için kontrol listesi)
Her kısmi ödeme için muhasebe ve iletişim kayıtları şöyle olmalıdır:
- Ödeme dekontu ve gelen talimatın kopyası.
- Mahsup tablosu (dönem, ana para, faiz, takip giderleri ayrı sütunlarda).
- Sakinlere otomatik bildirim: hangi dönemlerin kapandığı, kalan borç ve faiz detayları.
- Genel kurul veya denetçi talep ederse sunulacak aylık tahsilat raporuna dahil edilmesi.
Uygulama örneği (basit hesaplama)
Örnek: A sakini toplam 4.000 TL borçlu: 2.000 TL ana para (Ocak), 1.000 TL ana para (Şubat), 700 TL gecikme faizi (Ocak için 400, Şubat için 300) ve 300 TL avukat/icra masrafı. Kişi 1.500 TL gönderdiğinde uygulanacak sıra:
- Banka masrafı yoksa önce en eski ana para (Ocak 2.000 TL) kısmına 1.500 TL mahsup edilir — Ocak kalan 500 TL.
- Hiçbir dönemin faizi veya gideri kapatılmamış olur; sistemde kalan borç detayları: Ocak ana para 500, Şubat ana para 1.000, faizlar 700, icra 300.
Bu uygulama, hem alacak izlemeyi kolaylaştırır hem de en sıkı denetimde açıklık sağlar.
Mahsupta tartışma çıkarsa ne yapılmalı?
Mahsup uygulaması konusunda malik veya kiracı itiraz ederse şu adımları izleyin:
- İtirazı yazılı isteyin; dekont ve hesap dökümünü paylaşın.
- Yönetim defterine itiraz ve cevap ekleyin.
- Çözülemeyen uyuşmazlıklarda denetçi veya Genel Kurul’a sunun; gerektiğinde hukuki değerlendirme için avukata yönlendirin (somut hukuki tavsiye yerine genel bilgi verilebilir).
Teknolojiyle süreci nasıl kolaylaştırırsınız?
Mahsup sırası ve kısmi ödemelerin kaydı elle yapıldığında hata riski artar. Kısmi ödemeleri otomatik olarak en eski ana paradan başlayan şekilde dağıtıp, kalan borç ve faizleri anında gösteren yazılımlar zamandan ve anlaşmazlıktan tasarruf sağlar. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir platformla ücretsiz deneyim başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Önerilen Uygulama |
|---|---|
| Kısmi ödeme | ✅ Önce en eski ana para, sonra faiz, en sonra takip giderleri |
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme geldiğinde önce faiz mi yoksa ana para mı kapatılmalı?
Genelde önce en eski ana paralar kapatılır; faiz daha sonra hesaplanır. Ancak Yönetim Planı veya Genel Kurul farklı kararlaştırdıysa o uygulanır.
Genel Kurul mahsup sırasını değiştirebilir mi?
Evet. Genel Kurul, ortakların kararıyla mahsup ve tahsilat usulünü belirleyen kurallar koyabilir; bu karar yönetici için bağlayıcıdır.
Mahsup yaparken hangi belgeler saklanmalı?
Dekont/tahsilat talimatı, mahsup tablosu (dönem/ana para/faiz/gider ayrımı), sakin bildirimi ve karar defteri notu saklanmalıdır.
Kısmi ödeme icra devam ederken yapılırsa ne değişir?
İcra yoluyla takipte mahsup, icra usulüne uygun şekilde yapılmalı; icra ve avukat ücretleri ile öncelikler farklı olabilir. Bu tür durumlarda hukuki değerlendirme için avukata danışılması uygundur.
Mahsup düzeni yazılı değilse yönetici hangi uygulamayı seçmeli?
Kayıt, denetim ve açıklık açısından en makul yol önce eski ana paraları kapatmak, sonra faiz ve sonra takip giderlerini almaktır; bu uygulama yaygın ve savunulabilirdir.
