Akşam genel kurul sonrası apartman yöneticisi Mehmet Bey, yeni belirlenen kapıcı ücretini ilan panosuna astıktan sonra bir komşu gelip “Bu gider aidata nasıl yansıyacak, benim payım ne kadar?” diye sordu. Yönetici kararın nasıl uygulamaya konacağı, hangi kalemlerin ortak gider sayılacağı ve ilan‑bildirim usulü konusunda net değilse site sakinleri itiraz edebilir; hem mali hem hukuki sorunlar çıkabilir.
KMK m.20 temel kuralı: Hangi giderler ortak giderdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca ortak yerlerin korunması, işletilmesi ve yönetilmesi için gerekli giderler ortak giderdir. KMK m.20 hükmü, ortak gider kavramını düzenler ve yönetimin bu giderleri aidat şeklinde maliklerden isteme yetkisini temel alır. Kapıcı giderleri, kapıcıdan kaynaklanan hizmetin ortak yerlerin işletilmesine yönelik olduğunu gösteriyorsa ortak gider kapsamında değerlendirilir.
Hangi kapıcı maliyetleri aidata yansıtılamaz veya tartışmalı olabilir?
Tartışma çıkabilecek başlıca kalemler:
- Özel görev ve ikramiye/primler: Genel kurul onayı yoksa ortak gider sayılması zor olabilir.
- Kapıcıya ait özel tüketimler (ör. yalnızca kapıcı dairesi için kullanılan elektrik ayrı sayaçla değilse tartışma çıkar).
- Kıdem tazminatı ve ihbar ücreti: Genelde ortak giderdir ama sorumluluğun devri, satış/daire devirleri bağlamında ihtilaf oluşabilir (somut olayın niteliğine göre değişir).
Adım adım: Kapıcı giderlerini aidata doğru yansıtma süreci (2026 uygulaması)
- Gider kalemlerini belirleyin: brüt maaş, SGK işveren payı, işsizlik, iş kazası, gelir vergisi/stopaj (kimin ödeyeceği sözleşmeyle düzenlenmeli), yıllık izin ödemeleri ve beklenen kıdem tahmini.
- Genel kurulda onay alın: Ücret ve sabit giderler için genel kurul kararı esastır; varsa yönetim planı hükmü referans gösterilmelidir (oy çokluğu/çoğunluk kurallarına uyun).
- Aidat dağıtım yöntemini kararlaştırın: arsa payı mı, eşit pay mı yoksa yönetim planındaki farklı oranlar mı kullanılacak — karar kurulca deftere geçirilmeli.
- Bildirimi yapın: Aidat tutarları ve içerikleri yazılı olarak duyurulmalı; gerekirse örnek hesap gösterilmelidir.
- Muhasebe ve izleme: SGK, bordro ve kasa-banka kaydı yapılmalı; yıllık raporda bu giderler şeffaf biçimde gösterilmelidir.
Örnek hesap (küçük apartman, 12 daire — 2026 varsayımlı rakamlarla)
Bu bölümde amaç yöntemi göstermek: rakamlar örnektir, somut uygulamada güncel bordro ve SGK oranları kullanılmalıdır.
| Kalem | Tutar (aylık) |
|---|---|
| Brüt maaş | 20.000 TL |
| SGK (işveren payları vb.) | 6.000 TL |
| Diğer (işsizlik, vergiler vb.) | 1.000 TL |
| Toplam aylık işveren maliyeti | ✅ 27.000 TL |
| Kişi başı aylık aidat (12 daire) | 2.250 TL |
Kıdem tazminatı, işten ayrılma ve devirlerde sorumluluk
Kıdem tazminatı iş hukukuna tabidir; apartman yönetiminin işveren sıfatı gereği bu yükümlülük yönetimin üzerindedir. Satış ve devre ilişkin özel durumlarda (mesela kapıcı sözleşmesi devri) sorumluluğun kime ait olduğu olayın koşullarına göre değişir; genel uygulama, kıdemin işveren nezdinde biriken hak olduğudur. Somut sorular için iş hukuku uzmanına başvurulması önerilir. Yönetimin uygulamada karşılaşabileceği ihtilaflarda, işe giriş, SGK bildirgeleri ve bordro kayıtları delil teşkil eder.
İlana ve hesap şeffaflığına dair usul kuralları
Aidat artışı veya yeni gider grupları kararı alındığında;
- Karar defterine tam metin yazılmalı, oy dağılımı belirtilmeli.
- Aidat bildirimi içinde hangi kalemlerin olduğu, dağıtım yöntemi ve örnek hesap gösterilmeli.
- İlgililerden gelebilecek yazılı itirazlar için süre ve cevap mekanizması tanımlanmalı.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, kişilere göre dağıtım, bordro ve SGK kayıtlarını düzenli tutma gibi işlemleri kolaylaştırmak için BYönetim gibi çözümler kullanılabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 (BYönetim, aidat tahakkuku, bordro ve SGK hesapları ile raporlama modülleri sunar).
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı maaşı aidata nasıl eklenir?
Genel kurulda gider kabul edilip dağıtım yöntemi (arsa payı veya eşit pay) belirlenirse, muhasebeleştirilip aidata yansıtılır.
Kıdem tazminatını kim öder, yönetim mi yeni malik mi?
Kıdem tazminatı işverenin sorumluluğudur; satış/devir durumları somut olaylara göre değişir—ayrıntılı değerlendirme için iş hukuku uzmanına danışın.
Kapıcı fazla mesaisi aidata konulabilir mi?
Eğer genel kurul veya sözleşme ile öngörülmüşse ve bu ödemeler düzenli gider olarak kabul edilmişse ortak gider sayılabilir; aksi halde itiraz riski vardır.
Yıllık izin ücretini aidata nasıl dahil ederiz?
Yıllık izin için aylık karşılık ayrılarak bütçeye eklenebilir; bu uygulama genel kurul kararına dayanmalıdır.
Aidat bildirimi yapılırken hangi belgeler gösterilmeli?
Giderlerin kalemleri, örnek hesap cetveli, dağıtım yöntemi ve genel kurul kararı referans numarası/defter sayfası gösterilmelidir.
