Sakinler genel kurulda aidatları kabul etti; birkaç ay sonra çatıdaki kiralanan depo alanından, ortak kullanılan dükkan kira gelirinden ya da boşta kalan kapıcı dairesinin kısa süreli kiralanmasından gelir elde edildi. Yönetici olarak bu ortak geliri nasıl aidata mahsup edeceksiniz, hangi karar gerekir, deftere nasıl geçirilecek ve malikler nasıl bilgilendirilecek? Bu rehber gerçekçi bir sitede karşılaşılabilecek senaryolar üzerinden, adım adım ve yasal çerçevede anlatır.
1. Ortak gelir nedir, hangi gelirler aidata mahsup edilebilir?
Ortak gelir, bağımsız bölümlere ait olmayıp binanın ortak kullanımından sağlanan gelirleri ifade eder. Örnekler:
- Dükkan/kafe ortak alan kira gelirleri
- Kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden elde edilen gelir (Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir)
- Asansör reklam geliri, çatı/teras üzerindeki baz istasyonu kirası (ortak alan sözleşmesine uygun olduğunda)
2. Önce karar: Genel kurul veya özel karar şart mı?
Genel olarak ortak gelirin nasıl kullanılacağı veya aidata mahsup edilmesi, genel kurulun yetkileri kapsamındadır. Kat Mülkiyeti esaslarına göre işletme giderleri, yönetim ve ortak alanların işletilmesi ile ilgili kararlar genel kurulun iradesine göre şekillenir.
Eğer daha önceki genel kurulda ortak gelirlerin aidata mahsup edileceğine dair açık bir karar yoksa, gelirin mahsup edilmesi için yeni bir genel kurul kararı almak en sağlıklı yoldur. Aksi halde maliklerden itiraz gelebilir; bu tür ihtilaflarda itirazların sonuçları somut duruma göre değişir — bir avukata danışılması önerilir.
3. Muhasebe ve mahsup sırası — nasıl kaydedilir?
Teknik uygulama ve hesap kaydı önemlidir: ortak gelir "ortak gelir hesabı"nda toplanmalı, mahsup yapılırken tarih, tutar ve hangi dönem aidatına mahsup edildiği açıkça belirtilmelidir.
- Ortak geliri ayrı gelir hesabına kaydedin (maaş/masraf hesaplarıyla karıştırmayın).
- Genel kurul kararı ya da yönetim toplantı tutanağı varsa mahsup yetkisini belgeleyin.
- Mahsup edilecek dönemleri ve tutarları belirleyin; kısmi mahsup yapılacaksa öncelik sırasını netleştirin.
- Her malike mahsup sonrası detaylı bilgilendirme gönderin (hesap özeti, bakiye).
| Durum | Muhasebe kaydı |
|---|---|
| Ortak kira geliri hesaplanıp alındı | ✅ Ortak Gelir Hesabı (Gelir) |
| Gelir aidata mahsup edildi | ✅ Gelir hesabından Aidat Geliri Mahsup hareketi |
4. Mahsup ilkeleri: Öncelik, dönem ve eşitlik
Mahsup yaparken uygulanabilecek ilkeler:
- Dönemsellik: Gelir hangi dönem için ayrılmışsa o dönemin aidatına öncelik verilir.
- Arsa payı vs eşit dağıtım: Yönetim planı veya genel kurul kararı yoksa arsa payına göre dağıtım temel ilkedir.
- Geçmiş dönem borçları: Genel kurul kararıyla ortak gelir önce gecikmiş aidatlara mahsup edilebilir; aksi halde hakkaniyet ilkeleri ve karar gerekir.
5. Duyuru, makbuz ve hesap belgesi nasıl hazırlanmalı?
Mahsup uygulamasını şeffaflaştırmak için yapılması gerekenler:
- Her malike mahsup sonrası e-posta/SMS/posta ile hesap özeti gönderin: hangi gelir, hangi döneme ne kadar mahsup edildiği açıkça yazılmalı.
- Aidat makbuzunda mahsup açıklaması yer almalı; ayrı bir "mahsup fişi" veya ek hesap dökümü ekleyin.
- Genel kurul kararına ilişkin karar defteri kaydı ve muhasebe kayıtları saklanmalı.
Bu iletişimi dijitalleştirmek ve otomatik bildirimlerle yönetmek isterseniz, süreç kayıtlarını hızlı başlatmak için BYönetim üzerinden ücretsiz deneme ile binanızı sisteme kaydederek aidat, mahsup ve bildirim süreçlerini otomatikleştirebilirsiniz.
6. Yaygın senaryolar — örnek uygulamalar
Örnek 1: Kapıcı dairesinin kısa süreli kiralanmasından 12.000 TL gelir elde edildi. Genel kurul kararıyla bu gelir, yılsonu ortak giderlerde kullanılmak üzere ayrıldı. Yönetici geliri gelir hesabına aldı; sonra yılsonu işletme giderlerine proje bütçesi kapsamında mahsup etti. Her malike hesap özeti gönderildi.
Örnek 2: Çatıdaki anten kirasından elde edilen gelir, genel kurulca "binanın bakım onarım fonuna" ayrıldı. Mahsup değil; ayrı rezerv hesabında tutuldu. Burada önemli nokta: gelir hangi amaçla ayrıldıysa o amaç dışına kullanılamaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak gelir varsa yönetici tek başına aidata mahsup edebilir mi?
Genellikle hayır; mahsup işlemi için genel kurul kararı veya yönetim planında açık yetki olmalıdır. Aksi halde malikler itiraz edebilir.
Mahsup arsa payına göre mi yapılır?
Varsayılan olarak arsa payı temel alınır; fakat genel kurul farklı bir yöntem (eşit dağıtım, kullanım oranı vb.) kararlaştırabilir.
Ortak gelir avans olarak mı kabul edilir, yoksa hemen mahsup edilir mi?
Bu gelir için ayrılan amaç belirleyici olur. Genel kurul 'rezerv' kararı verdiyse gelir ayrı tutulur, aksi halde karara göre hemen mahsup edilebilir.
Mahsup yapıldıktan sonra malik itiraz ederse ne olur?
İtiraz durumunda uygulamanın dayanağı (genel kurul kararı, yönetim planı, muhasebe kayıtları) incelenir. Somut durum farklılık gösterir; gerektiğinde hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Mahsup işlemi için hangi kayıtlar saklanmalı?
Genel kurul kararı, karar defteri kaydı, gelir makbuzları, banka dekontları, mahsup fişleri ve malike gönderilen hesap özetleri mutlaka saklanmalıdır.
