Genel kurul salonunda son dakika sürprizi: Yönetici adayının çekildiği an salon bir anda sessizleşiyor, bazı maliklerin işi çıktığı için ayrıldığı ortaya çıkıyor ve toplantı çoğunluğu tehlikeye giriyor. Bu durumla karşılaşan yöneticiler ve malikler "Şimdi ne yapacağız?" diye sorar. Aşağıda adım adım hangi kararların alınabileceğini, hazirun ve tutanak düzenini, sonraki hukuki seçenekleri ve pratik uygulamaları 2026 itibarıyla tarafsız şekilde açıklıyorum.
1. Eksik çoğunluk ne demek? Hangi çoğunluklar gerekir?
Kat Mülkiyeti uygulamalarında karar yeter sayıları karara göre değişir: basit kararlar, daire sayısı çoğunluğu, arsa payı çoğunluğu veya hem arsa payı hem kişi sayısı gibi karışık çoğunluklar söz konusu olabilir. Özellikle yönetici seçimi genellikle toplantıda hazır bulunan maliklerin salt çoğunluğu ile alınır; bazı binalarda yönetim planı farklı düzenleme yapabilir. Kararların hangi çoğunlukla alınacağı konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan detay vermez; yönetim planı ve uygulama esasları belirleyicidir.
2. Yönetici adayının çekilmesi anında yapılması gereken ilk işlemler
Toplantı başkanlığı (örneğin kat malikleri arasından seçilen başkan veya açık oylamayla belirlenen başkanvekili) şu adımları derhal uygulamalıdır:
- Durumu tutanağa geçirerek yazılı olarak belirtmek (kimin çekildiği, saat ve sebep varsa).
- Hazirun listesini güncellemek: ayrılan veya çekilen adayın durumu ayrıca not edilmeli.
- Toplantının karar yeter sayısını yeniden tespit etmek ve salonu bilgilendirmek.
3. Eksik çoğunlukta hangi kararlar alınamaz, hangileri ertelenir?
Genel kuruldaki kararlardan bazıları için kanun veya yönetim planı özel çoğunluk öngörebilir. Yönetici seçimi, bütçe veya aidat artışı gibi maddelerde aşağıdaki yaklaşım uygulanır:
- Yönetici seçimi: Çoğunluk yoksa seçim yapılamaz; toplantı tatil edilip ek çağrı yapılması veya yeniden toplantı tarihi belirlenmesi gerekir.
- Bütçe ve aidat artırımı gibi arsa payı ile ağırlıklandırılmış kararlar: Eğer arsa payı çoğunluğu sağlanamazsa bu kararlar bağlayıcı şekilde alınamaz.
- Günlük işler/aciil onarımlar: Acil bakım-onarım ihtiyacı varsa, KMK ve yönetimin sorumluluğu çerçevesinde yönetici (varsa geçici yönetim) veya toplantı başkanı acil önlemleri alabilir; masraflar sonradan genel kurula taşınır.
4. Toplantının tatili, tekrar çağrı ve ikinci toplantı usulü
Toplantı karar yeter sayısı sağlanamazsa toplantı tatil edilip ikinci toplantı günü belirlenir. Bu sürecin usulü yönetim planında varsa ona göre yürütülür; yoksa taraflar pratikte aşağıdaki yolu izler:
- Karar tutanağına eksik çoğunluğu açıkça yazın ve toplantıyı tatil edin.
- İkinci toplantı tarihi, yeri ve saati ilan edilerek tüm malikleri yazılı, ilan panosu ve varsa elektronik yollarla bildirin.
- İkinci toplantıda genellikle ilk çağrıdaki çoğunluk aranmaksızın karar alınabilir; ancak yönetim planı farklı düzenlemişse o hükme uyulur.
5. Hazirun listesi ve karar defterine yazılacaklar (pratik örnek şablon)
Karar defterine ve hazirun listesine eklenmesi gereken asgari kayıtlar şunlardır:
- Toplantı başlangıç saati, yer, gündem maddeleri.
- Yönetici adayının çekildiği saat, adı-soyadı, çekilme beyanı (kısa açıklama) ve salondaki tanıklar.
- Toplantının karar yeter sayısının neden sağlanamadığı ve toplantının tatil/ertelendiğine dair karar ve ikinci toplantı tarihi.
- Tutanıklar/başkan ve varsa yönetici imzaları; yönetici yoksa hazirun içinden seçimle belirlenen imza sahipleri.
Noter tasdiki: Karar defterinin noter tasdiki, yönetim planı veya uygulamaya göre her yılın belli zamanlarında ya da ilk sayfada yapılır; eksik çoğunluk durumunda tuttuklarınızı noter tasdik ettirmeniz zorunlu değildir, fakat ileride ihtilaf çıkarsa noter onaylı belgeler delil gücünü artırır.
6. Sonraki hukuki ve idari adımlar — itiraz, yeni aday, geçici önlemler
Toplantı tatil edildikten sonra şu seçenekler gündeme gelir:
- Yeni adayların belirlenmesi ve ikinci toplantıda seçim yapılması.
- Yönetim planı veya eski kararlar çerçevesinde geçici bir yönetici atanması (malikler arası mutabakatla).
- Malikler toplantı tutanağını veya yapılan uygulamaları usule aykırı bulursa genel kurul kararlarına karşı hukuki yollar açabilir; bu tür ihtilaflarda somut durum farklılık gösterir, bir avukata danışılması önerilir.
| Durum | Pratik Çözüm |
|---|---|
| Yönetici adayı çekildi, çoğunluk yok | ✅ Toplantı tatil, ikinci çağrı yapın |
| Acil tamir gerekiyor | ✅ Acil harcama yapılabilir; sonradan genel kurul onayı alınır |
7. Dijitalleşme ile süreci kolaylaştırma: Hazirun, çağrı ve tekrar bildirim
Böyle beklenmedik durumlarda çağrıların, hazirunun ve karar defterinin düzgün tutulması sürecin sorunsuz ilerlemesi için kritiktir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi araçlar çağrı, hazirun takibi ve ikinci toplantı bildirimlerini düzenli şekilde yapar; kayıtlar, raporlar ve online oy kullanma süreçleri sayesinde son dakika sürprizlerinin etkisini azaltabilirsiniz. Denemek isterseniz hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici adayı çekilirse toplantı hemen iptal mi olur?
Net cevap. Çoğunluk kaybı varsa toplantı tatil edilebilir; karar yetkisine ilişkin maddeler yönetim planına göre farklılık gösterebilir.
İkinci toplantıda aynı gündemle karar almak daha mı kolaydır?
Net cevap. Genellikle ikinci toplantıda ilk çağrıda aranan çoğunluk aranmaz, ancak yönetim planı aksi düzenlemişse ona uyulmalı.
Hazirun listesinden ayrılan kişiyi nasıl kaydedelim?
Net cevap. Haziruna ayrılma nedeni ve saatiyle birlikte açıkça not edin; imza veya salon tutanağı ile kayıt alınması ileride ispat sağlar.
Acil tamir için yönetici olmadan harcama yapılabilir mi?
Net cevap. Can veya mal güvenliğini ilgilendiren acil işler için harcama yapılabilir; masraflar sonradan genel kurula bildirilip onaylatılmalıdır.
Toplantı tutanağına itiraz etmek istiyorum, ne yapmalıyım?
Net cevap. Önce tutanağın ilgili nüshasını isteyip yazılı itirazınızı toplantı başkanlığına bildirin; usule ilişkin ihtilaflarda hukuki danışmanlık alınması uygun olur.
Hukuki referans
Net cevap. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde genel kurul usulleri ve yönetim planı düzenlemeleri belirleyicidir. Somut ihtilaflarda yönetim planı ve uygulama esasları ile Yargıtay içtihatları incelenmelidir; somut hukuki tavsiye için bir avukata danışınız.
