Genel kuruldan çıktınız, karar defterine geçirildi ama bazı kat malikleri hazirun listesindeki imzaların arsa paylarına göre hesaplandığında fazlalık olduğunu iddia ediyor — toplantı tutanağı ve kararlar tartışmaya açılıyor. Böyle bir durumda hangi tespitler bağlayıcı, hangi düzeltmeler mümkün ve itiraz yolu nasıl işler? Aşağıda 2026 uygulamalarıyla pratik adımlar ve yönetici/malike düşen sorumluluklar yer alıyor.
Arsa payı fazlası nedir, nasıl ortaya çıkar?
Hazirun listesinde arsa payı fazlası, imza veya hazır bulunanlar hesabı yapılırken toplam arsa paylarının binanın tüm arsa payı toplamını aşması veya yönetim planı/kat mülkiyeti kayıtlarıyla uyuşmaması durumudur. Sebepleri genelde şunlardır:
- Hazirun listesinde yanlış arsa payı yazımı veya yanlış kopyalanmış bilgiler,
- Aynı bağımsız bölüm için birden fazla imzanın kaydedilmesi,
- Tapu kayıtlarında güncelleme yapılmamış değişiklikler ile yönetim planı verilerinin uyuşmaması,
- Temsilci seçiminde ya da vekaletnamelerde hata (aynı arsa payının birden fazla temsilci tarafından kullanılması).
Hatalı hazirun tespit edildiğinde ilk adımlar (yönetici için)
Yönetici olarak toplantı sonrası gelen itirazlarda izlenecek temel adımlar net ve zamanında olmalıdır:
- İtirazı yazılı olarak alın; kimin, hangi gerekçe ile itiraz ettiğini belgeleyin.
- Hazirun listesinin aslı ile karar defteri, tutanak ve varsa çağrı belgelerini karşılaştırın.
- Tapu sicilinden veya ilgili yönetim planı dokümanından bağımsız bölüm arsa payı kayıtlarını doğrulayın.
- Hata varsa düzeltme için genel kurulun yeniden toplanması, tutanağın düzeltilmesi veya mahkeme yolu gibi seçenekleri maliklere bildirin.
Kararların geçerliliği: Ne zaman iptal edilir, ne zaman geçerli kalır?
Kararın geçerliliği somut duruma bağlıdır. Genel ilkeler:
- Eğer hazirun hatası karar çoğunluğunu doğrudan etkilediyse (ör. arsa payı hesabıyla alınması gereken kararlar), bu kararın iptali ihtimali yükselir.
- Karar, hatalı kaydın sonucu olarak alınmamış, yani hatalı kayıt karara etki etmiyorsa karar genellikle geçerli kalır.
- Yargıtay içtihatları, hatanın kararın esasına etkisini aranmasını öngörür; teknik hata ile kararın özü etkilenmişse iptal yoluna gidilebilir.
Bu nedenle yönetici, çoğunluğun nasıl hesaplandığını belgelendirerek kararların hangi esaslara göre verildiğini açıkça göstermekle yükümlüdür.
Düzeltme yolları: Tutanak, karar defteri ve yeniden toplantı
Pratik düzeltme yolları şunlardır:
- Tutanakta yazım hatası varsa tutanağın ek sayfasına düzeltme kaydı düşülebilir; bu işlem için genel kurulun onayı gerekebilir.
- Karar defterine yanlış bilgili hazirun listesi ilişkilendirilmişse, yönetici hatayı belgelendirip genel kurulu yeniden toplamayı teklif edebilir; yeniden toplantıda doğru hazirunla kararlar teyit edilir veya iptal edilir.
- Taraflar uzlaşamıyorsa, bağımsız bölüm maliklerinden biri iddiasını mahkemeye taşıyabilir; bu durumda mahkeme esasa ilişkin inceleme yapar.
Uygulamada ispat ve belgeleme: Hangi dökümanlar gerek?
İddianın doğruluğunu göstermek için şu belgeler toplanmalıdır:
- Tapu kayıtları ve yönetim planı (arsa payı kayıtları),
- Genel kurul çağrı yazıları ve gönderim kanıtları,
- Hazirun listesi (asıl) ve varsa kopyaları,
- Karar defteri kayıtları ile sayfa numaraları, noter tasdikleri varsa belgeler,
- Vekaletname veya temsil belgeleri (temsilciyle ilgili uyuşmazlıklarda).
Pratik öneriler: Yönetici ve malikler için 2026'da yapılması gerekenler
Hataları önlemek ve itiraz sürecini kısaltmak için uygulanabilir adımlar:
- Hazirun listesi hazırlanırken tapu verisiyle çapraz kontrol yapın; imza ve arsa payını iki farklı kişi kontrol etsin.
- Genel kurul çağrısını ve hazirun listesini elektronik ortamda (e-posta/SMS/duyuru sistemi) da duyurun; gönderim kayıtlarını saklayın.
- Karar defterini düzenli ve sayfa numaralı tutun; noter tasdik işlemlerini zamanında yapın.
- Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, çağrı, hazirun, duyuru ve aidat kayıtlarını tek yerden yönetmeye yarayan yazılımlar işi kolaylaştırır — örneğin BYönetim’in 6 aylık ücretsiz denemesiyle süreci test edebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Hızlı Sonuç |
|---|---|
| Hazirun toplamı karar çoğunluğunu etkilemiyor | ✅ Büyük ihtimalle karar geçerli |
| Hazirun hatası karara doğrudan etki ediyor | ⚠️ Düzeltme veya iptal riski yüksek |
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesindeki arsa payı hatası bütün kararları iptal eder mi?
Hayır. Kararın iptali hatanın karar çoğunluğunu veya esasını nasıl etkilediğine bağlıdır; her durumda somut inceleme gerekir.
Yönetici hazirun listesi hatasını fark ederse ne yapmalıdır?
İtirazı yazılı olarak kaydetmeli, tapu ve yönetim planı ile karşılaştırma yapmalı, düzeltme için genel kurulu yeniden toplamayı teklif etmeli veya malikleri bilgilendirmelidir. Somut durumlara göre hukuki danışma alınması önerilir.
Karar defterine yazılan hatalı kaydı nasıl düzeltebiliriz?
Eğer hata yazım kaynaklıysa genel kurulda düzeltme kararı alınabilir; aksi halde mahkeme yoluna başvurma gündeme gelir. Noter tasdiki ve belgeleme süreçleri önem taşır.
Vekaletnameyle aynı arsa payı iki kez kullanıldıysa ne olur?
Bu durumda yetki uyuşmazlığı ortaya çıkar; hatanın kimden kaynaklandığı araştırılır, gerekli belgeler toplanır ve gerekirse genel kurul yenilenir veya adli yol değerlendirilir.
Genel kurul çağrısı eksikse arsa payı hatası için ek itiraz süresi başlar mı?
Çağrı usul hatası farklı bir eksikliktir; hem çağrı usulü hem hazirun hesabı birlikte değerlendirilir. Her iki durumda da somut koşullar önemlidir ve gerektiğinde hukuki danışma önerilir.
