Genel kurul çağrı ilanını yapan yönetici toplantıya gelirken kapıda duran iki komşunun tartıştığını görüyor: biri “her malik bir oy” derken diğeri “karar için arsa payı esas olmalı” diyor. Siz yönetici olarak toplantıyı başlatmadan önce hangi kararlarda oyların arsa payına göre ağırlıklandırılacağını, hazirun listesini nasıl tutacağınızı ve karar yeter sayısını nasıl kontrol etmeniz gerektiğini bilmek zorundasınız. Aksi halde alınan kararlar iptal riski taşıyabilir.
Hangi kararlarda arsa payı ağırlıklı oy kullanılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu genel ilkeleri uyarınca ortak kararların niteliğine göre arsa payı veya kişi sayısı esas alınır. Genelde masraf ve ortak mülkiyete ilişkin ağır nitelikli kararlar arsa payıyla ilişkilendirilebilir; ancak kanunda açıkça düzenlenen hususlar ve yönetim planındaki hükümler belirleyicidir.
Çağrı ve duyuruda nelere dikkat edilmeli?
Genel kurul çağrısında karar metni ile birlikte hangi oylama yönteminin (arsa payı mı kişi sayısı mı) kullanılacağı açıkça belirtilmelidir. Çağrı eksikse kararın iptal edilmesi söz konusu olabilir.
- Çağrı metnine oy verme usulü ve hesaplama yöntemi ekleyin.
- Hazirun listesi tutma ve imza alanı için şablon hazırlayın.
- Toplantı gündeminde arsa payı gerektiren maddeleri numaralandırın.
Hazirun listesi ve karar defteri uygulaması
Hazirun listesi, kimlerin hangi bağımsız bölüm üzerindeki arsa payıyla toplantıda bulunduğunu gösterir. Hem kişi hem arsa payı bilgileri eksiksiz yazılmalı; aksi halde itirazlara zemin oluşur.
- Her bağımsız bölüm için malik veya temsilcisinin adı-soyadı, bağımsız bölüm numarası ve belirtilen arsa payı yazılmalı.
- İmza sütununa malik/temsilcinin imzası alınmalı; vekaletle katılım varsa vekaletin aslının gösterildiği not edilmelidir.
- Hazirun listesi karar defterine eklenmelidir; karar defteri notları oy sayımıyla ilişkilendirilebilecek şekilde açık yazılmalıdır.
| Kayıt | Nasıl yazılmalı |
|---|---|
| Bağımsız bölüm | Blok/A/3 - Arsa payı: 12/1000 |
| Vekalet | Vekâletname eklenmiştir - Tarih/İmza |
Karar yeter sayısını arsa payına göre nasıl kontrol edersiniz?
Karar yeter sayısı, alınacak kararın niteliğine göre değişir. Örneğin bazı değişiklikler büyük çoğunluk (arsa payı veya kişi sayısı ile tanımlı) gerektirir. Yönetici olarak toplantı başında hem katılanların adet (kişisel çoğunluk) hem de arsa payı toplamını hesaplamalısınız.
- Toplantı açılışında tutanağa katılanların toplam arsa payısı yazılmalı.
- Oylama sırasında kabul/ret oylarını ayrı ayrı hem adet hem arsa payı bazında kaydedin.
- Çoğunluk sağlanmazsa karar kaydı yapılmamalı veya tescil için ikinci çağrı koşulları izlenmelidir.
Oylama tutanağı örneği ve hangi formatta kaydedilmeli
Karar defterine yazılacak özet tutanakta aşağı bilgiler yer almalı:
- Toplantı tarihi, yeri, çağrı şekli
- Hazirun listesinde katılımcıların arsa payı toplamı
- Her madde için kabul/ret çekim sonuçları: adet ve arsa payı bazında
- İmzalar ve varsa vekaletlerin notu
Yazılı tutanağın yanı sıra yöneticinin dijital yedek (PDF tarama) alması, itiraz durumunda delil sağlar.
Pratik uygulama: Bir karar sırasında arsa payı hesabı nasıl yapılır?
Basit bir örnek: 20 bağımsız bölümün bulunduğu binada toplam arsa payı 1000’dir. Toplantıya katılanların arsa payısı 700 ise kararın arsa payı çoğunluğu için hesap 700 üzerinden yapılır. Karar kabulü için örneğin 2/3 çoğunluk gerekiyorsa 700×2/3 = 466,7 → en az 467 arsa payına sahip evet oyları gereklidir.
Yasal dayanak ve içtihat notları
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile yönetim planı esas alınır; KMK’da (kanunun genel hükümleri) oy çokluğu ve yönetim esasları düzenlenmiştir. Yönetim planı özel hükümler getiriyorsa ona öncelik verilir. Yargıtay içtihatları da hazirun listesi ve arsa payı tutanaklarının önemine sık atıfta bulunur; uyuşmazlık halinde mahkeme, kayıtların tutarlılığına bakar.
Toplantı sürecini kolaylaştıracak dijital araç önerisi
Bu hesaplamaları, hazirun takibini ve karar defteri kayıtlarını düzenli yapmak zaman alır. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, toplantı çağrısı, hazirun listesi ve arsa payı hesaplamalarını entegre eden bir yönetim yazılımı işinizi kolaylaştırır. Örnek olarak BYönetim’in kayıt ve çağrı adımları, hızlı hazirun raporu oluşturma imkanına sahiptir; ücretsiz deneme ile deneyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda arsa payı bilgisi yanlış yazıldıysa karar geçersiz olur mu?
Net cevap: Yazım hatası tek başına her zaman iptal nedeni değildir; ancak hatanın kararın niteliğini etkilediği ve hazirun ile tutarsızlık oluşturduğu durumlarda geçersizlik riski vardır. Duruma göre hukuki değerlendirme gerekir.
Vekaletle katılan bir temsilcinin arsa payı nasıl gösterilir?
Net cevap: Hazirun listesinde temsil edilen bağımsız bölümün arsa payı yazılır ve vekâletin aslı veya noter/tarih bilgisi belirtildikten sonra vekil imzası alınır.
Hangi kararlarda kesinlikle arsa payı çoğunluğu aranır?
Net cevap: Bazı önemli değişiklikler ve yönetim planı ile bağlanmış hususlar arsa payı çoğunluğu gerektirir; hangi kararın hangi çoğunluk istediği metne ve kanuni düzenlemelere göre değişir.
Hazirun listesi elektronik imza ile yapılırsa geçerli midir?
Net cevap: Elektronik yöntemler kullanılabilir; ancak uygulamada itiraz riskini azaltmak için elektronik imzalı kayıtların güvenilirliği ve geri döndürülebilirliği sağlanmalıdır.
Karar defterine arsa payı bazında oy dağılımı yazılmazsa ne olur?
Net cevap: Karar defterinde oyların arsa payı bazında gösterilmemesi, özellikle arsa payının belirleyici olduğu kararlarda iptal nedeni olabilir. Yönetici bu bilgileri kaydetmekle yükümlüdür.
