Sabah asansörde komşularla sohbet ederken yönetici, ortak kazanın kullanım sonrası bir ücrete tabi olduğu ve aidata eklenmeyeceği yönünde bir karar aldığını söylüyor; ancak birçok malik bu ücreti ilk kez görünce itiraz ediyor. Bu senaryoda kimin haklı olduğu, hangi usule uyulması gerektiği ve ne yapılabileceği sıkça karışıyor.
1. "Ortak demirbaş" nedir, yönetim planında nasıl yer alır?
Ortak demirbaş terimi, kat mülkiyeti yapılarında ortak kullanılan, taşınmazın ayrılmaz parçası sayılmayan fakat ortak kullanıma tahsis edilmiş cihaz/cihazlar için kullanılabiliyor. Yönetim planında demirbaşlar ve bunların kullanımı, bakım giderleri veya kira geliri gibi hükümlere yer verilebilir. Yönetim planı, kat mülkiyetinin temel düzenleme belgesidir; bu nedenle planın açık hükmü varsa uygulama bu belgeye göre yapılır.
2. Genel kurul yetkisi ve harç/ücret alınması arasındaki fark
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) genel kurulun yetkilerini düzenler. Genel kural şudur: ortak giderlerin ve ortak alan düzenlemelerinin şekli ve paylaşımı genel kurul kararlarıyla belirlenir. Yönetici yönetim ve icra görevini yürütür; yeni bir ücret/getiri oluşturmak ya da mevcut geliri farklı şekilde sınıflandırmak genellikle genel kurul kararı gerektirir.
Yönetici sadece yönetim planı veya genel kurulca verilmiş açık bir yetkiye dayanıyorsa ortaklardan ayrı bir ücret talep edebilir. Yönetim planında doğrudan "belirli demirbaş kullanımından ücret alınacağı" yazıyorsa bu hüküme dayanmak mümkün olabilir; ancak hüküm belirsiz veya yoruma açıksa genel kurul onayı veya açık bir yetkilendirme gerekir.
3. Uygulamada sık görülen ihtilaflar ve çözüm yolu
Sık sorunlar şunlardır: yönetici tek taraflı uygulama başlatır, demirbaş gelirleri hesaba ayrı geçirilir ama maliklere bilgi verilmez, veya demirbaşın bakım/yenileme maliyeti aidata yansıtılırken farklı sınıflandırma yapılır. Bu durumlarda izlenecek adımlar:
- Yönetici uygulamanın dayanağını yazılı olarak açıklasın (yönetim planı maddesi, genel kurul kararı veya yetki belgesi).
- Gelir-gider ayrıştırması yapılmış muhasebe kaydı talep edin; hesabın TL bazında dökümünü isteyin.
- Varsa ilgili hüküm belirsizse genel kurul gündemine madde ekleyerek açık karar alınmasını isteyin.
4. Ortak demirbaş mı yoksa ortak gider mi? Karar vermek için kısa tablo
| Kriter | Uygulama |
|---|---|
| Demirbaş niteliği (mobil, taşınabilir) | ✅ Taşınabilir cihaz genelde demirbaş kabul edilir; kullanım/ciro ayrıca düzenlenebilir. |
| Bakım/yıllık amortisman | ✅ Süreklilik varsa genel gider kapsamında görüşülmeli. |
| Yönetim planı hükmü | ✅ Açık hüküm varsa uygulanır; yoksa genel kurul kararı gerekir. |
5. Örnek: Jeneratör veya ortak çamaşır makinesi için nasıl karar alınır?
Varsayalım siteye ortak çamaşır makinesi kondu ve yönetici kullanım başına ücret alıyor. Değerlendirme şu adımla yapılır:
- Yönetim planında makineyle ilgili bir hüküm var mı? (varsa metne göre işlem yapılır)
- Gelir/gider ayrımı yapıldı mı? Kullanım ücreti doğrudan kasa gelirine mi yazıldı?
- Genel kurulda gelirlerin aidata mahsup edilmesi, bakım giderlerinin kim tarafından karşılanacağına ilişkin açık karar alınmalı.
Eğer yönetim planı veya önceki genel kurul makbuzları net değilse, en sağlıklı yol ilgili maddeyi gelecek genel kurul gündemine almak ve açık bir kararla (örneğin gelirlerin ortak kasa gelirine yazılması, bakım giderlerinin aidata dahil edilmesi veya ayrı hesapta tutulması) düzenlemektir.
6. Yönetici ne yapmalı, kat malikleri ne talep edebilir?
Yönetici için pratik adımlar:
- Uygulamanın plan/karar dayanağını yazılı duyuru ile paylaşın.
- Gelir-gider raporunu herkese erişilebilir yapın; şeffaflık itirazları azaltır.
- Belirsizlik varsa genel kurulda net hüküm oylatın.
Kat malikleri adına yapılabilecekler:
- Yönetim planı örneğini isteyin ve ilgili maddeyi gösterin.
- Yazılı hesap isteme hakkınızı kullanın; ticari işlemlerde belgelerle ispat önemlidir.
- Gerekirse gündem maddesi önererek genel kurulda değişiklik/yetkilendirme talep edin.
7. Dijital araçlarla süreci nasıl kolaylaştırırsınız?
Gelir-gider ayrıştırması, kira/ücret tahakkuku ve malike bildirim süreçlerini elektronik ortamda yürütmek hem şeffaflığı artırır hem de itirazları azaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site yönetimi yazılımları gelir-gider takibi, karar defteri, duyuru ve raporlama modülleriyle süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında "ortak demirbaş kullanım ücreti" açıkça yazıyorsa yönetici ücret alabilir mi?
Net cevap: Evet; hüküm açık ve uygulanabilir ise yönetici hükme dayanarak uygulayabilir. Ancak uygulamada şeffaf muhasebe ve malike bilgi verilmesi gerekir.
Yönetim planında hüküm yoksa yönetici tek taraflı ücret koyabilir mi?
Net cevap: Hayır; yeni bir sürekli ücret veya gelir uygulaması genel kurul kararı gerektirir. Yönetici mevcut yetkilerle sınırlıdır.
Ortak demirbaştan elde edilen gelir aidata mahsup edilir mi?
Net cevap: Bu, genel kurul kararına veya yönetim planı hükmüne bağlıdır. Karar yoksa genel kurulda netleştirilmelidir.
Gelir-gider dökümü isteme hakkım var mı?
Net cevap: Evet. Kat malikleri yönetime hesap sorma ve ortak hesapların dökümünü isteme hakkına sahiptir; bu Türkleşmiş uygulamalar ve KMK ruhu gereğidir.
İtiraz varsa hangi yasal kaynaklara başvurulur?
Net cevap: Öncelikle genel kurul gündemine madde konulması ve oylama önerilir. İhtilaf çözümü somut şartlara göre değişir; gerektiğinde bir hukuk uzmanına başvurun. Kanun metinleri (Kat Mülkiyeti Kanunu) ve genel kurul yetkileri hukuki çerçeveyi belirler.
